Чаще всего при составлении аналитических обзоров эксперты загородной недвижимости касаются таких общих вопросов как распределение коттеджных поселков по районам, ценовым сегментам или форматам. Безусловно, эта информация необходима для понимания рынка в целом, его основных тенденций. Но согласитесь, не менее полезно и интересно познакомиться с данными, отвечающими за более узкие темы. Тем более что иногда они оказываются более показательными и наглядными в отношении перемен в отрасли, нежели общие факты. Например, как изменилось отношение покупателей к ипотеке? Многие ли девелоперы предлагают оплачивать коммуникации отдельно? Если вы заинтригованы, рассмотрим несколько любопытных графиков.
Каждый раз, когда мы интересуемся у застройщика первостепенными факторами, на основе которых строится ценовая политика и концепция проекта, самым главным (а иногда и единственным) называется локация. Соответственно, месторасположение и удаленность объекта влияют на покупательский спрос.
Итак, за прошедшие полгода большинство из новых поселков выведены в пределах 20 км от КАД. С февраля по август 2012 года там было запущено 24 проекта, то есть количество проектов в ближайшей к городу зоне увеличилось на 17%. «Альтернатива городу» продолжает свое активное развитие. Современных горожан, прежде всего, интересует возможность переезда загород на постоянное проживание. Широкая палитра предложения позволяет выбрать как доступный вариант (таунхаус, сопоставимый по цене с комнатой в петербургской коммуналке), так и элитный (шикарный коттедж в престижном пригороде). В любом случае 41% от всего рынка, находящегося в активной фазе, реализуется именно здесь.
Тут стоит сделать ряд уточнений. С административной точки зрения Курортный, Пушкинский и Петродворцовый районы относятся к Санкт-Петербургу, при этом тот же Курортный за исключением Сестрорецка и Зеленогорска является абсолютно загородным по своей сути: лес, индивидуальная малоэтажка и коттеджные поселки. С другой стороны, КАД и черта города — абсолютно разные вещи. Где-то кольцевая лежит поблизости городской застройки с многоэтажками и станциями метрополитена (Мурино, Кудрово, Шушары, Обухово), а где-то в 15 км (Горская). И девелоперы удачно этим пользуются. Например, можно сказать, что проект развивается в 30 км от КАД, а на деле к этой цифре необходимо будет прибавить еще 15 км.
Если сравнивать февральские данные с августскими, то мы увидим, что также активно развивается окружность 61/80.км от КАД. Здесь за полгода появилось 10 новых поселков, предназначенных уже для сезонного проживания. Еще 7 проектов вышло в пределах 81/100.км, но это скорее так называемые «дальние дачи». Учитывая транспортную нагрузку магистралей Ленобласти, указанное расстояние можно преодолеть как за 1,5 часа, так и за 3. Но в результате вы приезжаете в тихое место, где на фоне природы можно отдохнуть от постоянной суеты урбании.
А вот к остальным зонам девелоперы особого интереса не испытывают. Например, на удалении от 20 до 60 км за рассматриваемый период было выведено лишь 4 загородных объекта. Эти цифры демонстрируют мнение девелоперов относительно будущего спроса. И судя по всему, они считают, что покупатели будут сконцентрированы либо на очень близких к мегаполису поселках, либо на очень дальних. «Половинчатые» решения отходят на второй план.
Следующий важный параметр, на который мы решили обратить внимание — это процент заключенных сделок. В процессе своего обзвона, мы интересовались у девелоперов, какая доля предложения от всего проекта в целом реализована на данный момент.
Эта информация помогает определить динамику загородного рынка: сколько из поселков находится на начальном уровне, а в скольких реализация подходит к концу. Сейчас мы не будем выяснять, как долго тот или иной поселок находится на старте или застрял на финише, а определимся с общей готовностью рынка.
Итак, лидером данной диаграммы стали коттеджные поселки, в которых продано от 26 до 50% предложения — 102 из 391. По сравнению с февралем 2012 года (конец зимнего сезона) показатели поднялись на 18% (86 → 102). Кроме того, на 90% выросло число проектов, реализованных на 51/75. (40 → 77). То есть наибольшие перемены коснулись комплексов, где уже продано чуть больше или чуть меньше половины. По мере повышения уровня готовности недвижимости интерес со стороны клиентов не только не утихает, но и растет.
Честно говоря, мы ожидали, что первое место, как и в прошлом году, будет за теми, кто только открыл продажи либо реализуется не очень успешно. Речь идет о комплексах, где менее 10% объектов от всего проекта нашли своих хозяев. Однако показатели перераспределились: несмотря на запуск новичков, таких поселков стало меньше (107 → 94). Остальные колонки остались без значимых изменений. Тот факт, что число практически распроданных поселков не изменилось, говорит скорее о том, что в этой группе присутствует ряд проектов, словно замерших на месте. Самые привлекательные дома и участки в них разобрали, и остались наименее интересные. Конечно, есть и те счастливчики, что успешно закрывают продажи, но их не так много, как хотелось бы покупателям, и особенно самим девелоперам.
От количества сделок переходим к способам оплаты. К тому, что ипотека заняла прочную позицию в схеме покупки городской недвижимости, мы уже давно привыкли. Банки подбирают подходящую программу, застройщик с радостью идет на встречу, и вот уже молодая семья живет в двушке на окраине города, выплачивая ежемесячный оброк. В отношении загородного жилья история развивается значительно медленнее. Причины кроются как в технических сложностях (трудности банков с оценкой объектов), так и в умах людей. Квартира почти всегда является предметом необходимости, поэтому решиться на ее приобретение в кредит проще, чем на участок или индивидуальный дом, которые чаще относятся если не к роскоши, то к излишкам.
Поэтому при опросе девелоперов и подготовке следующего графика мы задавали простейший вопрос (есть или нет?) относительно наличия заключенных ипотечных сделок, без лишних деталей и сложных градаций. На сегодняшний день в 75% (¾) малоэтажных проектов вообще не привлекались кредитные институты. Полгода назад эта цифра была равна 80%, так что можно констатировать положительную динамику. ¼ (25%) от числа активных поселков ответили на наш вопрос утвердительно. 6% комплексов похвасталось, что заключили более 10 ипотечных сделок, а 19% — менее 10. Имеется ввиду не за рассматриваемый период, а всего.
Естественно, пока мы исчисляем ипотечные договора на рынке загорода в лучшем случае десятками, результатами хвалиться еще рано, однако даже медленный рост показателей настраивает на позитивный лад.
Продолжим углубляться в тонкости финансовых схем и посмотрим, как девелоперы в рамках своих проектов предлагают оплачивать коммуникации. Это один из тех вопросов, задать который не всегда приходит в голову покупателю в процессе подписания документов, однако все специалисты рынка рекомендуют заострять особое внимание на данном моменте. Ведь стоимость инженерии может оказаться равной стоимости самого участка. Чтобы в рекламных баннерах отражалась невысокая и оттого привлекательная цена, некоторые девелоперы не учитывают в ней коммуникации. Рядом с суммой ставится еле заметная звездочка, которая чаще всего обозначает некие дополнительные условия сделки. Например, ими может быть инженерия, за которую придется доплатить отдельно. Для такой ситуации существует даже специальный термин — «скрытые платежи».
По данным портала Poselkispb.ru, в 11% загородных поселков Ленобласти коммуникации не входят в стоимость. Перед тем, как решаться на подобную покупку, обязательно выясните возможность их подведения и подключения в выбранной локации в принципе. За последние полгода статистика по этому параметру особенно не изменилась.
Но далеко не все поселки предлагают такую схему оплаты. Инженерия может быть уже включена в общую сумму полностью либо частично. И если в первом случае все ясно, то во втором возникает вопрос: что именно входит в стоимость, а что — нет? Чаще всего, самое необходимое для жизни — дороги, освещение и электричество — учитывается, а канализацией и газом жителям приходится заниматься самостоятельно. Сегодня такую форму «сотрудничества» предлагает 24% проектов. С февраля 2012 года эта цифра выросла на 7%, а число комплексов, где «все включено», уменьшилось на 8%.
Переизбыток предложения и как следствие возрастающая конкуренция подталкивают девелоперов к поиску решений по уменьшению стоимости объектов. Точнее: по созданию иллюзии об уменьшении.
Последнюю из рассматриваемых в этот раз диаграмм мы подготовили впервые. Выяснить достоверную информацию о том, с подрядом или без предлагаются в проекте участки, не всегда получается. Иногда эти данные меняется по нескольку раз за время существования поселка. Компания пытается приспособиться к ситуации на рынке: вчера она предлагала строить дома, сегодня готова это сделать, но не настаивает, а завтра и вовсе скажет, что продает только землю.
Но мы все-таки попытались узнать, сколько проектов охотно идет на сделки со строительными обязательствами, а сколько ограничивается реализацией участков. Разбив данные по районам, мы получили общую картину.
Проекты, торгующие наделами без подряда, лидируют в большинстве районов области (и, кстати, наиболее популярных): Всеволожский, Выборгский, Курортный, Ломоносовский, Лужский, Волховский, Приозерский. В Гатчинском, Кингисеппском, Кировском, Тосненском и Гдовском активнее предлагается возможность выбора между подрядом и самостоятельным строительством.
Как и ожидалось, районов, где земля с подрядом предлагается более настойчиво, чем остальные форматы, не оказалось. Это более рискованный вариант для девелопера, а потому встречается реже.
***
Загородная недвижимость — более хрупкий и нежный организм, чем городской рынок. Тот уже давно пришел в себя после кризисов и коллапсов и вовсю наращивает обороты. Там, где еще несколько лет назад были никому ненужные пустыри, теперь стоят кварталы новостроек. И темпов сбавлять никто не планирует.
Рынок коттеджей и участков долгое время находился в пограничном состоянии. Продажи резко упали, перепуганные девелоперы боялись выводить новые проекты, уже имеющиеся поселки в условиях отсутствующего спроса простаивали, одновременно устаревая с моральной и технической точек зрения. Но уже прошлый наш аналитический обзор (по итогам 2011 года) показал, что рынок возвращается на свои прежние позиции и даже начинает заглядывать за горизонт. Даже ипотека, которая еще несколько лет назад казалась чем-то далеким и невозможным, понемногу наращивает обороты.
Девелоперы, пытаясь минимизировать риски, предлагают более универсальные объекты. Именно поэтому увеличивается количество проектов, в рамках которых предлагаются участки с подрядом и без. Растет доля мультиформатных комплексов. В новых поселках часто присутствует предложение таунхаусов, вводятся они и в те проекты, что реализуются уже некоторое время. Сегодня все меньше людей спрашивают «Что такое таунхаус?», и все больше интересуются, можно ли приобрести его в ипотеку, как он оформляется и продается ли прилегающий к нему земельный участок.
Если 3/5.лет назад загородный дом воспринимался как продукт для состоятельной публики, то сейчас уровень минимального предложения (таунхаусы за 1 млн. рублей, коттеджи за 1,5 млн. рублей) снижен до предела, а именно: до стоимости комнаты в городской коммуналке. Теперь у горожан появилась вполне реальная возможность переезжать загород в доступные дома, и опробовать на себе европейский малоэтажный образ жизни.
Автор: Наталья Таран
Источник: Poselkispb.ru