Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Рынок загородной недвижимости Ленобласти: аналитический обзор II-III квартал 2012 г. (2 ч.)

27 сентября 2012

Чаще всего при составлении аналитических обзоров эксперты загородной недвижимости касаются таких общих вопросов как распределение коттеджных поселков по районам, ценовым сегментам или форматам. Безусловно, эта информация необходима для понимания рынка в целом, его основных тенденций. Но согласитесь, не менее полезно и интересно познакомиться с данными, отвечающими за более узкие темы. Тем более что иногда они оказываются более показательными и наглядными в отношении перемен в отрасли, нежели общие факты. Например, как изменилось отношение покупателей к ипотеке? Многие ли девелоперы предлагают оплачивать коммуникации отдельно? Если вы заинтригованы, рассмотрим несколько любопытных графиков.

Каждый раз, когда мы интересуемся у застройщика первостепенными факторами, на основе которых строится ценовая политика и концепция проекта, самым главным (а иногда и единственным) называется локация. Соответственно, месторасположение и удаленность объекта влияют на покупательский спрос.

Итак, за прошедшие полгода большинство из новых поселков выведены в пределах 20 км от КАД. С февраля по август 2012 года там было запущено 24 проекта, то есть количество проектов в ближайшей к городу зоне увеличилось на 17%. «Альтернатива городу» продолжает свое активное развитие. Современных горожан, прежде всего, интересует возможность переезда загород на постоянное проживание. Широкая палитра предложения позволяет выбрать как доступный вариант (таунхаус, сопоставимый по цене с комнатой в петербургской коммуналке), так и элитный (шикарный коттедж в престижном пригороде). В любом случае 41% от всего рынка, находящегося в активной фазе, реализуется именно здесь.

Тут стоит сделать ряд уточнений. С административной точки зрения Курортный, Пушкинский и Петродворцовый районы относятся к Санкт-Петербургу, при этом тот же Курортный за исключением Сестрорецка и Зеленогорска является абсолютно загородным по своей сути: лес, индивидуальная малоэтажка и коттеджные поселки. С другой стороны, КАД и черта города — абсолютно разные вещи. Где-то кольцевая лежит поблизости городской застройки с многоэтажками и станциями метрополитена (Мурино, Кудрово, Шушары, Обухово), а где-то в 15 км (Горская). И девелоперы удачно этим пользуются. Например, можно сказать, что проект развивается в 30 км от КАД, а на деле к этой цифре необходимо будет прибавить еще 15 км.

Если сравнивать февральские данные с августскими, то мы увидим, что также активно развивается окружность 61/80.км от КАД. Здесь за полгода появилось 10 новых поселков, предназначенных уже для сезонного проживания. Еще 7 проектов вышло в пределах 81/100.км, но это скорее так называемые «дальние дачи». Учитывая транспортную нагрузку магистралей Ленобласти, указанное расстояние можно преодолеть как за 1,5 часа, так и за 3. Но в результате вы приезжаете в тихое место, где на фоне природы можно отдохнуть от постоянной суеты урбании.

А вот к остальным зонам девелоперы особого интереса не испытывают. Например, на удалении от 20 до 60 км за рассматриваемый период было выведено лишь 4 загородных объекта. Эти цифры демонстрируют мнение девелоперов относительно будущего спроса. И судя по всему, они считают, что покупатели будут сконцентрированы либо на очень близких к мегаполису поселках, либо на очень дальних. «Половинчатые» решения отходят на второй план.

Следующий важный параметр, на который мы решили обратить внимание — это процент заключенных сделок. В процессе своего обзвона, мы интересовались у девелоперов, какая доля предложения от всего проекта в целом реализована на данный момент.

Эта информация помогает определить динамику загородного рынка: сколько из поселков находится на начальном уровне, а в скольких реализация подходит к концу. Сейчас мы не будем выяснять, как долго тот или иной поселок находится на старте или застрял на финише, а определимся с общей готовностью рынка.

Итак, лидером данной диаграммы стали коттеджные поселки, в которых продано от 26 до 50% предложения — 102 из 391. По сравнению с февралем 2012 года (конец зимнего сезона) показатели поднялись на 18% (86 → 102). Кроме того, на 90% выросло число проектов, реализованных на 51/75. (40 → 77). То есть наибольшие перемены коснулись комплексов, где уже продано чуть больше или чуть меньше половины. По мере повышения уровня готовности недвижимости интерес со стороны клиентов не только не утихает, но и растет.

Честно говоря, мы ожидали, что первое место, как и в прошлом году, будет за теми, кто только открыл продажи либо реализуется не очень успешно. Речь идет о комплексах, где менее 10% объектов от всего проекта нашли своих хозяев. Однако показатели перераспределились: несмотря на запуск новичков, таких поселков стало меньше (107 → 94). Остальные колонки остались без значимых изменений. Тот факт, что число практически распроданных поселков не изменилось, говорит скорее о том, что в этой группе присутствует ряд проектов, словно замерших на месте. Самые привлекательные дома и участки в них разобрали, и остались наименее интересные. Конечно, есть и те счастливчики, что успешно закрывают продажи, но их не так много, как хотелось бы покупателям, и особенно самим девелоперам.

От количества сделок переходим к способам оплаты. К тому, что ипотека заняла прочную позицию в схеме покупки городской недвижимости, мы уже давно привыкли. Банки подбирают подходящую программу, застройщик с радостью идет на встречу, и вот уже молодая семья живет в двушке на окраине города, выплачивая ежемесячный оброк. В отношении загородного жилья история развивается значительно медленнее. Причины кроются как в технических сложностях (трудности банков с оценкой объектов), так и в умах людей. Квартира почти всегда является предметом необходимости, поэтому решиться на ее приобретение в кредит проще, чем на участок или индивидуальный дом, которые чаще относятся если не к роскоши, то к излишкам.

Поэтому при опросе девелоперов и подготовке следующего графика мы задавали простейший вопрос (есть или нет?) относительно наличия заключенных ипотечных сделок, без лишних деталей и сложных градаций. На сегодняшний день в 75% (¾) малоэтажных проектов вообще не привлекались кредитные институты. Полгода назад эта цифра была равна 80%, так что можно констатировать положительную динамику. ¼ (25%) от числа активных поселков ответили на наш вопрос утвердительно. 6% комплексов похвасталось, что заключили более 10 ипотечных сделок, а 19% — менее 10. Имеется ввиду не за рассматриваемый период, а всего.

Естественно, пока мы исчисляем ипотечные договора на рынке загорода в лучшем случае десятками, результатами хвалиться еще рано, однако даже медленный рост показателей настраивает на позитивный лад.

Продолжим углубляться в тонкости финансовых схем и посмотрим, как девелоперы в рамках своих проектов предлагают оплачивать коммуникации. Это один из тех вопросов, задать который не всегда приходит в голову покупателю в процессе подписания документов, однако все специалисты рынка рекомендуют заострять особое внимание на данном моменте. Ведь стоимость инженерии может оказаться равной стоимости самого участка. Чтобы в рекламных баннерах отражалась невысокая и оттого привлекательная цена, некоторые девелоперы не учитывают в ней коммуникации. Рядом с суммой ставится еле заметная звездочка, которая чаще всего обозначает некие дополнительные условия сделки. Например, ими может быть инженерия, за которую придется доплатить отдельно. Для такой ситуации существует даже специальный термин — «скрытые платежи».

По данным портала Poselkispb.ru, в 11% загородных поселков Ленобласти коммуникации не входят в стоимость. Перед тем, как решаться на подобную покупку, обязательно выясните возможность их подведения и подключения в выбранной локации в принципе. За последние полгода статистика по этому параметру особенно не изменилась.

Но далеко не все поселки предлагают такую схему оплаты. Инженерия может быть уже включена в общую сумму полностью либо частично. И если в первом случае все ясно, то во втором возникает вопрос: что именно входит в стоимость, а что — нет? Чаще всего, самое необходимое для жизни — дороги, освещение и электричество — учитывается, а канализацией и газом жителям приходится заниматься самостоятельно. Сегодня такую форму «сотрудничества» предлагает 24% проектов. С февраля 2012 года эта цифра выросла на 7%, а число комплексов, где «все включено», уменьшилось на 8%.

Переизбыток предложения и как следствие возрастающая конкуренция подталкивают девелоперов к поиску решений по уменьшению стоимости объектов. Точнее: по созданию иллюзии об уменьшении.

Последнюю из рассматриваемых в этот раз диаграмм мы подготовили впервые. Выяснить достоверную информацию о том, с подрядом или без предлагаются в проекте участки, не всегда получается. Иногда эти данные меняется по нескольку раз за время существования поселка. Компания пытается приспособиться к ситуации на рынке: вчера она предлагала строить дома, сегодня готова это сделать, но не настаивает, а завтра и вовсе скажет, что продает только землю.

Но мы все-таки попытались узнать, сколько проектов охотно идет на сделки со строительными обязательствами, а сколько ограничивается реализацией участков. Разбив данные по районам, мы получили общую картину.

Проекты, торгующие наделами без подряда, лидируют в большинстве районов области (и, кстати, наиболее популярных): Всеволожский, Выборгский, Курортный, Ломоносовский, Лужский, Волховский, Приозерский. В Гатчинском, Кингисеппском, Кировском, Тосненском и Гдовском активнее предлагается возможность выбора между подрядом и самостоятельным строительством.

Как и ожидалось, районов, где земля с подрядом предлагается более настойчиво, чем остальные форматы, не оказалось. Это более рискованный вариант для девелопера, а потому встречается реже.

***

Загородная недвижимость — более хрупкий и нежный организм, чем городской рынок. Тот уже давно пришел в себя после кризисов и коллапсов и вовсю наращивает обороты. Там, где еще несколько лет назад были никому ненужные пустыри, теперь стоят кварталы новостроек. И темпов сбавлять никто не планирует.

Рынок коттеджей и участков долгое время находился в пограничном состоянии. Продажи резко упали, перепуганные девелоперы боялись выводить новые проекты, уже имеющиеся поселки в условиях отсутствующего спроса простаивали, одновременно устаревая с моральной и технической точек зрения. Но уже прошлый наш аналитический обзор (по итогам 2011 года) показал, что рынок возвращается на свои прежние позиции и даже начинает заглядывать за горизонт. Даже ипотека, которая еще несколько лет назад казалась чем-то далеким и невозможным, понемногу наращивает обороты.

Девелоперы, пытаясь минимизировать риски, предлагают более универсальные объекты. Именно поэтому увеличивается количество проектов, в рамках которых предлагаются участки с подрядом и без. Растет доля мультиформатных комплексов. В новых поселках часто присутствует предложение таунхаусов, вводятся они и в те проекты, что реализуются уже некоторое время. Сегодня все меньше людей спрашивают «Что такое таунхаус?», и все больше интересуются, можно ли приобрести его в ипотеку, как он оформляется и продается ли прилегающий к нему земельный участок.

Если 3/5.лет назад загородный дом воспринимался как продукт для состоятельной публики, то сейчас уровень минимального предложения (таунхаусы за 1 млн. рублей, коттеджи за 1,5 млн. рублей) снижен до предела, а именно: до стоимости комнаты в городской коммуналке. Теперь у горожан появилась вполне реальная возможность переезжать загород в доступные дома, и опробовать на себе европейский малоэтажный образ жизни.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Новые коттеджные поселки. Стабильный авг...

Новые коттеджные поселки. Золотая осень →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x