Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

Рынок загородной недвижимости Ленобласти: аналитический обзор II-III квартал 2012 г. (1 ч.)

31 августа 2012

Каждые полгода мы готовим глобальный аналитический обзор по всему рынку загородной недвижимости Ленинградской области. В принципе мы могли бы ограничиться и периодом в один год, но так можно упустить какие-то малозаметные, но оттого не менее важные движения в малоэтажном пространстве, чем то, что принято считать основными тенденциями. В этот раз мы рассматриваем временной отрезок с марта по август 2012 года, то есть сезон весна-лето.

В самом начале стоит сказать, что иногда при сравнении данных нашего портала по числу проектов с аналитикой иных источников можно заметить некоторое расхождение в цифрах. Причины кроются в строгости отбора, его предвзятости или лояльности.

Например, есть агентства недвижимости, которые весь рынок загородки оценивают чуть ли не в одну сотню проектов. Они объясняют это тем, что не готовы учитывать всех, кто себя называет коттеджным поселком. По их мнению, для того, чтобы получить это «звание», необходимо соответствовать целому ряду характеристик: качественные дороги, инфраструктура, достойное исполнение домов. Словом, титул нужно заслужить. А просто земля в нарезке должна называться как-то иначе.

Менее строгие эксперты включают в список значительно больше проектов. Здесь уже предлагаются не только готовые дома в статусных объектах, но и участки с подрядом и без него. Конечно, листинг увеличивается мгновенно, ведь число поселков, торгующих наделами, весьма превышает предложение коттеджей. И это служит поводом для определенного беспокойства многих девелоперов и экспертов. Что будут собой представлять эти земельные массивы спустя несколько лет? Как долго они будут выходить на рынок, переполняя его, перед тем, как клиент потянется к более современным формам загородной недвижимости?

База портала Poselkispb.ru называется наиболее полной, так как предоставляет возможность познакомиться со всеми проектами, которые только имелись, имеются и скоро будут выведены на рынок. Мы своего рода широкоформатный объектив, который отражает не только картинку, находящуюся непосредственно напротив него, но и ее окружение. В результате вы получаете информацию, которая шире стандартного взгляда на ситуацию.

Итак, начинаем!

На сегодняшний день, по последним данным портала Poselkispb.ru, рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти представляет собой 574 коттеджных поселка. Цифра большая, если не сказать пугающая, но тут требуются пояснения и введение категорий, которые все расставят по своим местам. Более полутысячи проектов мы разбиваем на три группы.

Первая состоит из поселков, находящихся в активной продаже. Их насчитывается 391. На данный момент они заключают сделки, отвечают на телефонные звонки, приезжают для консультаций на объекты. То есть открыты для общения и покупок.

Вторая группа включает в себя уже реализованные проекты — 123. Эти жилые комплексы сняты с рекламы и продажи. Если вам понравился именно такой поселок, то единственная возможность приобрести там домовладение — вторичный рынок.

И наконец, третья группа — это приостановленные по разнообразным причинам проекты (проблемы с финансированием или документами, реконцепция и так далее). Это самая малочисленная из категорий — 60 объектов.

В процентном соотношении это выглядит таким образом:

Если сравнить период март-август 2012 года с февралем этого года (конец зимнего сезона), то выяснится, что число поселков в активной продаже увеличилось на 47 единиц. Полгода назад их было 344. Что касается уже реализованных проектов, то в конце зимы их насчитывалось 111. То есть за это время успели закрыть продажи 7 комплексов. Ремарка: речь идет не об одной из очередей, а именно о проектах целиком. А вот количество замороженных или заявленных, но пока не выведенных поселков по сравнению с февралем уменьшилось с 76 до 60. Причина кроется скорее не в том, что они были восстановлены на рынке, а в том, что мы приняли решение удалить из базы проекты, девелоперы которых нам сообщили, что они не будут к ним приступать ни в скором, ни в дальнем будущем. Информация об этих «мертвых душах» вряд ли принесет какую-то пользу нашим читателям и пользователям.

Особенно наглядно все перечисленные данные смотрятся при распределении между районами. Как изменились величины в зависимости от направления? Какое осталось востребованным, а какое потеряло в популярности?

В прошлом году одной из главных тенденций называли всплеск предложения в южном направлении Ленобласти. Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский районы переживали период неожиданной популярности. Правда, она скорее была со стороны самих девелоперов, нежели покупателей. На тот момент пользовались повышенной популярностью участки без подряда и коммуникаций, а этого «добра» там хоть отбавляй. За очень редким исключением там выводилась земельная нарезка в обличье коттеджных поселков. По поводу нескольких таких проектов с готовым предложением, которые были запущены в этой локации, до сих пор ведутся споры: будут ли они популярны, учитывая обширный список объектов в более престижных районах.

В этом году южное направление развивалось не так равномерно, как в прошлом: кто-то продолжил «восхождение», но кто-то остался на прежнем уровне.

Как сказали бы в киноиндустрии, лидерами проката стали Всеволожский (121), Выборгский (64) и Ломоносовский (52) районы. Первые два занимают главенствующие позиции традиционно. Как бы быстро и активно не осваивались другие направления, их вряд ли удастся подвинуть со своих мест в обозримом будущем. По сравнению с февралем 2011 года Всеволожский набрал еще 17 новичков. В Выборгском напротив число реализующихся проектов уменьшилось на 2 (за счет завершения либо приостановления продаж), но общей картины это не изменило. А вот Ломоносовский в олимпийской тройке оказался впервые. До недавнего времени эту позицию занимал Приозерский район, пользующийся спросом среди любителей водных видов спорта и дальних дач в тихих природных уголках. Однако, ему пришлось спуститься на одну ступень пониже. Причем, разница между третьей и четвертой строчками значительная: Ломоносовский обогнал соперника на 13 поселков. Если дела так пойдут и дальше, он сможет претендовать на «серебро» по числу объектов организованной загородной недвижимости.

Далее места распределяются следующим образом: Приозерский, Гатчинский, Курортный. Кроме уже указанной выше борьбы между третьей и четвертой позициями никаких изменений не наблюдается.
Переходим к теме запуска новых проектов и взглянем на нее более внимательно.

Как мы видим по диаграмме, основной поток девелоперской мысли был направлен на Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы. То есть та же тройка лидеров, что и в предыдущем графике. Направления стабильно развиваются и позиций пока не теряют.

Есть и ряд районов, которые не могут похвастаться желанием девелоперов выводить на их территории новую малоэтажку. Где-то это происходит ввиду отсутствия свободных земельных участков (либо они предлагаются по слишком баснословным ценам), а где-то — из-за сомнений бизнесменов в успешности их предприятия (касается дальних районов области). Так, не вышло ни одного поселка в Кингисеппском, Лужском, Сланцевском, Чудовском (Новгородская область), Колпинском, Петродворцовом, Приморском районах.

За прошедшие полгода из 50 новых проектов 30 предлагают исключительно участки: с подрядом, без либо с предложением обоих вариантов. Они присутствуют также и в других новичках, но уже идут «в комплекте» с каким-либо другим форматом. Наделы по-прежнему бьют все рекорды популярности. Главной причиной своего выбора покупатели называют доступные цены и возможность отсрочить дальнейшие финансовые траты. Инвестиционных покупок, как и в прошлом году, все еще мало, но понемногу они возвращаются.

Важной переменой на рынке участков стало падение интереса со стороны клиентов на неподготовленные с инженерной точки зрения земли. Что послужило поводом к этому — сказать сложно: то ли были услышаны вразумительные речи экспертов на счет целесообразности подобных покупок, то ли дошли комментарии тех, кто уже купил и теперь не знает, что с этими полями в нарезку делать.

Далее обращаемся к ценовым характеристикам имеющегося предложения. Здесь хотелось бы сделать одну пометку: при подсчете дальнейших статистических данных мы берем в расчет только те загородные проекты, которые находятся в активной продаже. Приостановленные и проданные поселки не будем учитывать, чтобы не вносить сумбур в головы наших пользователей. Информация должна быть актуальной, а это возможно, если мы говорим о поселках, где можно хоть завтра оформить сделку, а не вчера или через год.
Сначала берем минимальную стоимость за участки. Глядя на график, мы понимаем, что приобрести земельный надел за несколько сот тысяч рублей — более чем, реально. Эконом-класс представлен практически во всех направлениях.

Как и в случае с ценой за дома, самые высокие тарифы приводят нас в пригороды Петербурга: Курортный, Петродворцовый и Пушкинский районы. Во-первых, их территории по административному признаку относятся к Северной Венеции, а это сулит, прежде всего, городскую прописку. Ну и, во-вторых, большое значение имеет вопрос престижа и статуса. Курортный район традиционно считается местной Рублевкой с соответствующими инфраструктурой, ценами (минимальное предложение — 2,1 млн. за участок), коттеджами. В местах, где в советское время выдавались госдачи заслуженным деятелям искусства и культуры, в настоящее время строят особняки, поражающие своим размахом и роскошью. Здесь традиционно представлены проекты-рекордсмены по стоимости. Свободных участков практически не осталось, поэтому если такой вдруг по каким-то волшебным причинам обнаруживается, его моментально начинают развивать под объекты элитного или бизнес сегмента.

Царскосельские районы также представляют большую ценность благодаря своим паркам и дворцам, близостью к городу и развитой социальной инфраструктуре. Однако они имеют крайне небольшую площадь, поэтому здесь также отмечен дефицит свободных участков под девелопмент и как следствие высокие цены.

Приморский район хоть и является городским, включен в нашу базу, так как на его территории представлено несколько любопытных проектов с таунхаусами. А вот земли, находящейся в продаже в рамках малоэтажных поселков, мы не обнаруживаем уже второй год подряд.

Значительно упал минимум во Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах. Но это происходит не по тому, что снизились цены, а по причине вывода менее подготовленных и потому более доступных поселков, расположенных еще дальше от города.

Как обычно, самые недорогие участки можно купить в дальних районах области — Волховском, Лужском и Гдовском. Здесь всю разницу в стоимости по сравнению с более близкими к городу районами вы вложите в бензин. Поначалу в диаграмме может удивить позиция Чудовского района ( 1,1 млн. рублей за участок). Спешим разъяснить: дело не в особой востребованности места среди петербуржцев, а в том, что мы внесли в базу портала Poselkispb.ru всего один наиболее интересный проект Новгородской области. И он оказался достаточно дорогим.

В прошлом году среди основных тенденций была отмечена инициатива девелоперов помимо изначально задуманного формата предлагать какие-то дополнительные варианты. Если сперва в рамках поселка реализовались, например, только коттеджи или таунхаусы, то спустя некоторое время компания была готова продавать также участки. Только бы приобретали… На сегодняшний день можно выделить еще одну явную тенденцию: площадь участков и домов стремительно уменьшается. Это естественно отражается на стоимости, которая в свою очередь влияет на конечную прибыль девелопера. То есть сделок за весну-лето было заключено больше, чем за аналогичный период в прошлом году, а финансовые результаты сопоставимы.

В случае с минимальными ценами за домовладения мы наблюдаем расстановку сил, похожую на предыдущую. В целом, лидеры и аутсайдеры остались прежними.

Сразу скажу, что в этой диаграмме мы не берем в расчет таунхаусы и квартиры — только коттеджи. Если бы мы их учитывали, то, например, в Курортном районе ценовая планка упала бы в несколько раз, явив нам квартиры за 3 млн. рублей («Мини Териоки») и таунхаусы за 6,3 млн. рублей (Kantele). А так перед нами — 16 млн. рублей за домовладение, и это, конечно же, рекорд графика.

Далее идет Петродворцовый район и «Ванино». На третьем месте Колпинский район и «Усть Ижора». Все три перечисленных района относятся к городу. На четвертом месте опять Новгородская область, но этот вопрос мы уже разъяснили. Завершает список Пушкинский район, где минимальная стоимость за коттедж равна 5 млн. рублей.

Все остальные направления выступают синхронно в категории эконом-класс. Чаще всего низкая стоимость объясняется расстоянием либо высокой конкуренцией. Хочется надеяться, что потенциальный покупатель осознает, что за 1 или 2 млн. рублей он приобретет небольшой домик площадью 50 или 70 кв.м или секцию в сблокированном коттедже еще меньшей площади. Участок также будет крошечным. Это кажется очевидным, но иногда сталкиваешься с удивительной наивностью среди покупателей.

В районах, где не указано ни одного поселка, предлагают либо только участки, либо таунхаусы (Приморский). Девелоперы не строят там дома, так как это либо слишком рискованно с точки зрения спроса, либо неоправданно (маленький участок, на котором выгоднее возвести таунхаусы).

Наконец, мы подошли к распределению проектов по форматам.
При мимолетном взгляде на график по итогам последних двух сезонов и осени-зимы 2011/2012.создается впечатление, что ничего особенного не переменилось, но это ошибочное мнение.

Да, по-прежнему пальма первенства за участками, их доля в общей сумме даже выросла на 5%. За ними следуют поселки, концепция которых предполагает коттеджи и участки. А на третьем месте идут проекты только с домами.

А вот дальше картинка начинает меняться. С 5 до 1% упало число «квартирных» поселков. Тоже самое можно сказать о категории «квартиры и коттеджи» — с 9 до 1%. Квартиры неплохо раскупаются в зоне «альтернатива городу», в непосредственной близости от Петербурга или крупных районных центров. Правда, здесь есть одно условие: загородная квартира должна быть либо дешевле городской, либо просторнее при сопоставимой площади. Иначе проект может «подвиснуть» на неопределенный срок. Вдали от КАД этот формат идет несколько тяжелее.

За последние 6 месяцев произошло несколько интересных открытий и событий, которые в чем-то изменили рынок. Помимо традиционных «бизнес выходит из кризиса», «цены стабильны», «предложение растет», появились новые темы для дискуссий. Например, они касаются существенного изменения таунхаусов, как формата, их глобальный переход в доступный сегмент и с соответствующими переменами площадей, планировок, цен в сторону уменьшения. Первый и можно сказать главенствующий залп дала всего одна компания, но ее сведения о заключаемых сделках явились стимулом для многих девелоперов. Теперь значительно реже приходится слышать от простых обывателей вопрос «Что такое таунхаус?». Люди благодаря всепоглощающей рекламе начинают узнавать и понимать то, что еще несколько лет назад приходилось объяснять менеджерам коттеджных поселков ежедневно.

Застройщик быстро оценил ситуацию и бросился вводить в свои уже реализуемые коттеджные поселки сблокированные секции. В результате доля проектов, указанных в графике, как «Коттеджи и таунхаусы», выросла вдвое: с 2,5 до 5%.

***

Строительство увеличивается, уровень конкуренции растет, масштабные застройки набирают обороты, а покупатели все быстрее освобождаются от психологических оков. Загородная недвижимость постепенно становится достойной альтернативой городскому жилью. Мы рассмотрели общее положение дел на рынке, не углубляясь в детали. Основные тенденции остались прежними, однако девелоперы ищут и создают дополнительные импульсы к покупке: осваивают новые технологии, уделяют повышенное внимание инженерии и расширяют линейку предлагаемых объектов. В следующий раз основное внимание мы уделим подробной структуре предложения на рынке недвижимости за городской чертой.

Кроме того, финиш лета как всегда оказался ближе, чем предполагалось. Ему на смену приходит осенний сезон, который по-своему интересен. Выставки недвижимости порадуют разноплановыми мероприятиями, каждое из которых прольет новый свет на ситуацию в отрасли. Традиционное осеннее оживление обеспечат и девелоперы, предложив скидки и анонсировав новые проекты. А пока у потенциальных покупателей есть время, чтобы набраться сил и расставить акценты.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Новые поселки июля. Прохладное лето

Большинство покупателей выбирает газобет... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x