Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Хождение по... классам

22 мая 2012

Мы регулярно сталкиваемся с тем, что девелоперы, аналитики и эксперты загородного рынка совершенно по-разному классифицируют загородную недвижимость в части коттеджных поселков. Один застройщик считает, что эконом-класс заканчивается на 3-х млн. рублей, другой — на 7 млн. рублей. Нижняя граница элитки по разным данным может различаться в два раза: от 15 до 30 млн. рублей (1 млн. долларов). И все бы ничего, если бы эта «вавилонская башня» не путала потенциальных покупателей. Как им ориентироваться в этом многоголосье?

Конечно, существует мнение, что классификация — вещь, которую придумали исключительно для себя сами девелоперы, и для покупателя она особого интереса не представляет: не так важно, в каком сегменте покупаешь дом, главное — за сколько, где и что именно.

Отдельная тема — средний класс. Периодически возникает вопрос: многие ли себя относят к нему? И что он вообще собой представляет? Ведь если рассматривать классический вариант сегментации (эконом, комфорт, бизнес, элитка), то комфорт и бизнес объединяют в себе именно этот неопределенный по количеству и качеству социальный слой. Приблизительная ценовая вилка среднего предложения: от 6 до 17 млн. рублей. С другой стороны, учитывая тот факт, что для большинства россиян покупка дороже 1,5 — 2 млн. рублей является уже практически роскошью, стоит ли называть доступным экономом подобные траты?

По мнению генерального директора компании «Весна Девелопмент» («Киссолово», «Одуванчик», «Ландыши») Юрия Гоняева, после кризиса понятие «класс» потеряло четкость: «До 2008 года стоимость за домовладение начиналась от 12 млн. рублей, и это считалось комфорт-классом. Бизнес был дороже, а если говорить об экономе, то его не было вообще, за исключением проекта «Новая Ижора». Сегодня, когда есть возможность приобрести домовладение/квартиру в таунхаусе от 1,3 млн. рублей, границы классов сдвинулись. В итоге, сейчас основную сетку можно обозначить так: эконом — до 4, 5 млн. руб. за домовладение; комфорт 4,5 -8,5 млн. руб. за домовладение ; бизнес — 8,5 — 15 млн.руб. Дальше элит и люкс».

Так классифицирует коттеджные поселки один из девелоперов исключительно загородного рынка. Более широкие границы для среднего класса предлагает застройщик, работающий одновременно на городском и загородном рынках.

«Основные сегменты — те же, что и на рынке городской недвижимости: эконом (по цене до 5 млн. рублей за домовладение), комфорт (от 5 до 10 млн. руб.), бизнес (от 10 до 30 млн. руб.) и элита/премиум (более 30 млн. рублей за дом с участком)», — считает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».

Так как «поселками» называют самые различные образования, агентства недвижимости подходят к вопросу более обстоятельно и делят проекты не по цене, а по ряду параметров. В зависимости от того, насколько эксперты строги в определении класса объекта, общее количество проектов и доля, приходящаяся на каждый сегмент, может сильно отличаться.

«Часто приходится читать, что на рынке почти 350 поселков. Однако, на наш взгляд, считать поселком и «Медовое», и одновременно какие-нибудь (условно) «Новые Дачки» без подряда и с обещанием электричества, при этом объединяя их в общий массив предложения и выстраивая на этом аналитическую информацию, в корне неправильно», — отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — «Мы же понимаем, что человек, ориентированный на «Новые дачки», никогда даже мысленно не попадет в «Медовое», и наоборот. И это касается не только стоимости домовладения — в принципе, есть слой покупателей, не желающих ввязываться в сомнительные проекты, а предпочитающие заплатить за результат, который уже материализован».

По этой причине наши оценки отличны от оценок многих других аналитиков. Мы исходим из численности поселков, где есть централизованная застройка и подведение большинства коммуникаций. Таких поселков, по состоянию на апрель 2012 год насчитывается 89 штук. Из них к элитному классу мы относим 13 поселков».

В «Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» предпочитают классическое деление.

При определении сегмента рассматриваются следующие параметры: район расположения поселка, удаленность от города (КАД), ландшафтные особенности территории (наличие водоема, леса и т.д.), количество коттеджей в поселке, их площадь, размер участка, материал наружных стен, отделка коттеджа, степень развитости инфраструктуры, обеспечение коммуникациями, уровень архитектурного решения, диапазон цен на коттеджи и социальная однородность поселка. Как мы видим, длиннейший список, на основе которого брокеры и консультанты строят свою работу.

Перечислять все характеристики каждого из сегментов не будем, остановимся лишь на самых интересных.

К эксклюзивной локации элитки относятся Курортной и Выборгский район, в последнее время активно осваиваются хорошие участки во Всеволожском, Пушкинском, Петродворцовом районах, некоторые элитные участки в Приозерском районе. В черте Приморского района также характерна элитная коттеджная застройка.

Для бизнес-класса подходят частично Выборгский район (до озера Глубокое), практически весь Всеволожский район, Приозерский не далее 55 км от КАД, наиболее привлекательная часть Кировского района, частично Тосненский район (до Шапок). Также сюда попадет Гатчинский район (до Вырицы), и Ломоносовский район.

Эконом может располагаться практически везде, кроме пригородных районов Петербурга (ввиду их слишком высокой стоимости земли).

Дорогие особняки, по мнению «Петербургской Недвижимости», строят в основном из кирпича или дерева (клееный брус, бревно). В бизнес-классе к имеющемуся набору добавляется газобетон, а в комфорт-классе — каркас. В эконом варианте коттеджи предпочитают возводить на основе панель-каркаса, газобетона и дерева (бревно, брус российского производства), встречается и монолитная технология (Дюрисол и т.д.).

Размер участка в зависимости от сегмента может варьироваться от нескольких гектаров до нескольких соток.

Что касается инженерии: в элитке чаще всего подведены все центральные коммуникации, интернет и кабельное телевидение. В среднем классе уже может отсутствовать газоснабжение и появляться локальные системы. В экономе часто подключено только электричество (до 5 кВт), плюс вода (скважина) и дороги.

Исходя из наполнения теми или иными характеристиками, выстраивается определенный диапазон цен. В «Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» средняя стоимость предложения (заявленная цена) коттеджа элитного класса — около 35/40.млн. рублей, диапазон предложения — 21 -60 млн.рублей. Есть и уникальные объекты, стоимость которых значительно выше. Средняя стоимость бизнес-предложения находится в диапазоне 11/21.млн. рублей за коттедж. Кофморт-класс соответствует ценовой вилке 6/11.млн. рублей, эконом — 2/6.млн. рублей.

Однако здесь надо учесть, что в данную классификацию не входят таунхаусы, иначе минимум стал бы еще меньше.

Следующий вопрос, интересующий нас: сколько процентов от общего количества коттеджных поселков приходится на каждый из классов? Понятно, что доступного больше, дорого — меньше, но все же хотелось бы конкретики и тенденций.

Если большинство экспертов приблизительно сходятся в определении доли элитки (порядка 15%), то остальные классы вызывают жаркие споры:

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank sT Petersburg:

— 42% мы относим к классу В (средний), 44% — к классу С (эконом). Из тенденций я бы отметила снижение доли элитных поселков и рост доли бюджетных, поселки В-класса при этом не имеют явной продолжительной тенденции, их численность и доля в предложении непостоянна, меняясь в зависимости от ситуации на рынке и в экономике.

Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна Девелопмент»:

— В данный момент преобладают эконом и комфорт, их доля примерно 60 %, у бизнеса 25 %, остальное дорогие проекты.

Думаю, в ближайшие годы ситуация особо не измениться, будет идти тенденция к улучшению качества предложения, при невысокой цене. Доля бизнес класса станет еще меньше, элитка останется на прежнем уровне.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»:

- Большая часть клиентов ориентируется на наиболее демократичные предложения. Около 30% ищут домовладения стоимостью от 5 до 10 млн. рублей. Сегмент домов по цене 10/30.млн. привлекает около 10% покупателей. Наиболее дорогая (премиальная) загородная недвижимость рассчитана на очень узкую целевую аудиторию (порядка 2%).

Соотношение между сегментами рынка, скорее всего, не изменится: очевидно, что относительно недорогая недвижимость может рассчитывать на более широкую аудиторию.

Трошева Ольга, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость»:

— По состоянию на конец апреля 2012 года в продаже находится 337 коттеджных поселков (более 29 тыс.шт. объектов), при этом 45% от этого количества приходится на поселки, где предлагаются только участки без подряда. Оставшееся количество коттеджных поселков — предложение коттеджей и участков с подрядом/без подряда (смешанная застройка), где основная масса коттеджных поселков представлена в классе эконом — 42% (% от кол-ва поселков в продаже). Средний класс — 23%, бизнес — 20%, элита — 15%.

По нашему мнению значительного изменения в структуре распределения классов ждать не стоит, возможно, небольшое уменьшение элитки и бизнеса за счет увеличения эконома. Оценивая динамику выхода новых поселков с начала 2011 года, ожидается рост количества предложения коттеджных поселков без подряда.

Новое решение

Но далеко не все профессионалы приветствуют принятую классификацию. Некоторым она кажется неактуальной. Так, по мнению компании «Старт Девелопмент» («Золотые ключи»), идея деления поселков по принципу премиум (элит)/бизнес/комфорт/ эконом давно устарела.

Как рассказывает директор по связям с общественностью Евгения Стрельцова:

«Когда-то она была полностью скалькирована с классификации городской недвижимости. На то время — когда коттеджные поселки строились преимущественно по принципу «второго дома» — это, было, пожалуй, самое разумное решение. Однако, ситуация сильно переменилась. Появились новые форматы жилья, сформировались и потребности жителей субурбии. Как раз время задуматься о новом подходе к определению классов жилья в пригородах. Если все-таки привязываться к стоимостным характеристикам, то мы определяем два крупных класса: это поселения массового спроса (эконом и комфорт-классов) и премиум-сегмент (бизнес и элита).

В массовый сегмент попадают дачные поселки, где дома используются как второе жилье и малоэтажные комплексы для постоянного проживания.

В дорогом сегменте мы выделяем три типа коттеджных поселков: для постоянного проживания, для сезонного и клубные по интересам.

У каждого типа поселений — свой набор характеристик, где-то они пересекаются, где-то совершенно уникальны. Необходимые и достаточные характеристики малоэтажных пригородов: небольшие площади домов и участков, разнообразие типов домов — от коттеджей до таунхаусов и квартир, близость к городу, полноценная социальная, инженерная и транспортная инфраструктура, альтернативный личному транспорт и пр. По сути — городская жизнь в экологичном пригороде. Совсем другой набор, к примеру, у клубных коттеджных поселков. Расстояние не имеет решающего значения, зато вот где нужна избыточность соцобъектов. Это могут быть причалы для яхт, спа-комплексы или даже гольф-поля — в зависимости от профиля клуба.

В ближайшее время мы предложим разработанную нами классификацию профессиональному сообществу».

***

Безусловно, покупатели придают значение принадлежности их жилья тому или иному статусу. Особенно это выражено для покупателей загородной недвижимости высокого ценового класса, которым важно находиться рядом с людьми своего социального уровня. Такая жизнь требует специального пространства, где можно публично и при этом безопасно «продемонстрировать» свою успешность и сравнить себя с другими. И приобретение коттеджа в том или ином сегменте — это определенная гарантия единого с вами окружения.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Домик в аренду

Три месяца новинок: сезонный бум →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x