Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Обзор рынка загородной недвижимости за январь - май 2008г.

20 июня 2008

Небывалый всплеск популярности загородной недвижимости в организованных коттеджных поселках СПб и Ленобласти, начавшийся в 2006г., и не думает идти на убыль. Только за неполных 2 квартала 2008г. (по данным на начало мая) на рынок выведено порядка 25 новых проектов, таким образом, в стадии активных продаж сейчас находятся 156 поселков. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлых лет, то ситуация поменялась кардинально. Так в 2006г. на рынке было представлено 42 коттеджных комплекса, в начале 2007г. — 70 поселков, т.о. прирост за два года составил около 300%.

Так как изначально территории, охваченные коттеджной застройкой, концентрировались у северных границ Петербурга, то число предложений в данных направлениях превалирует над южными, где максимальное кол-во проектов представлено в Гатчинском р-не и равно 10: Выборгский район — 55 поселков; Курортный район — 22.

Отдельно следует отметить бурный рост во Всеволожском направлении, который по результатам первого периода 2008г. уже догнал Выборгский, т.о., общее количество проектов в этом направлении составляет 55. Перспективность Всеволожского района обусловлена в первую очередь развитостью инфраструктуры (на территории района сосредоточены такие крупнейшие предприятия, как ЗАО «Форд Мотор Компани», ЗАО «Нокиан Тайерс»; ООО "Невские пороги"). Также, благодаря реконструкции Дороги Жизни и открытию съезда с КАД в ближайшее время наладится более удобное транспортное сообщение с городом, что даст дополнительный стимул застройщикам активизироваться в данном направлении, а уже существующим проектам поднимет цену.

Среди новых проектов коттеджных поселков, заявленных к строительству в текущем году, 55% представлено на юге области. Сильным толчком к переориентированию застройщиков послужил всплеск цен на землю в северных направлениях. Так, за два года (с 2006 — конец 2007г.) цены за сотку земли выросли в два, а то и больше раз (по данным «Петербургская недвижимость"): во Всеволожском районе — с 6114 до 12 450 долл., а в Выборгском районе — с 3976 до 8521 долл. Если сравнивать с югом, где ценовые изменения имеют более стабильный и устойчивый характер (Гатчинский район — с 3601 до 3680 долл., или Кировский район — с 1477 до 1789 долл.), то становится понятным желание к пересмотру направлений застройки. Тем более, спрос на элит/престиж класс постепенно угасает, а на новый этап развития выходят проекты, рассчитанные на средний/эконом класс, охватывающие огромные по территории застройки земли. Ярким тому примером служит проект "Новая Ижора» от группы компаний «Балтрос» — которые планируют построить за три года в Пушкинском районе целый жилой район, состоящий из 6000 панельных домов, или же жилой комплекс «Кивеннапа» ("НеваИнвестПроект") с 900 домовладениями.

Итак, по данным на начало мая, в продаже находится 156 проектов организованной коттеджной застройки и МЖК, что составляет 74% от общего числа предложений на рынке. Не поступили в продажу лишь 14 проектов (7%), число реализованных достигает 40 (19%). Также, один комплекс таунхаусов «Королевский курорт» в Курортном районе был перепрофилирован и теперь там коттеджи сдаются в аренду, сумма которой составляет 7 тыс. долл. Но при этом, он по-прежнему позиционируется как элитный комплекс для постоянного проживания.

Среди проданных коттеджных поселков наиболее крупными были «Борисово-2» от ПулЭкспресс с 273 коттеджами, «Каменка» от СК «Эльф» с предложением 120 секций в таунхаусах и 32 квартирами, «Озерное» от компании «Евросиб-Девелопмент» с 82 участками под застройку. На долю остальных проектов, в рамках одного поселка приходились менее 50 различных по типу предложений (коттеджи, участки под застройку, таунхаусы, МЖК).

С целью повышения уровня продаж и перераспределения рисков, все больше девелоперов предпринимают попытки выхода на новый уровень, стремясь создавать крупные микрорайоны, рассчитанные на разные классы потребителей. В связи с этим, неуклонно растет доля проектов, включающих в себя более чем 50 предложений/домовладений — 43% коттеджных поселков, находящихся в продаже или на стадии проектирования.

К особо крупным поселкам, на территории которых сосредоточено более 200 домовладений (17 проектов или 12%), можно отнести: «Токари Лэнд"/ "Грантъ-Девелопмент» (37 многоквартирных домов, 156 таунхаусов и 90 коттеджей); «Охтинское раздолье"/ "Вертикаль» (250 — 300 участков под застройку); «Гармония"/ "Стинком» (300 домов и участков); «Новая Ижора"/ "Балтрос» (6000 домов). Вывод на рынок таких проектов послужит толчком к освоению прилегающих к ним территорий и формированию благоприятного экономического окружения для новых проектов, что опять таки отразится на уровне цен за землю и появлению новой проблемы — «уплотнительной застройки».

В связи с расширением площадей коттеджных поселков, все больше появляется проектов, предлагающих смешанную застройку — 44 малоэтажных комплекса, т.е. совмещение нескольких типов предложений: коттеджи, таунхаусы, квартиры или участки под застройку, — комбинации могут быть различными. Так, среди смешанных проектов — 63% включают такой новый для нас тип жилья, как таунхаусы, представляющие собой усредненный вариант между индивидуальным коттеджем и квартирой. Например: «Павловский малоэтажный ансамбль"/ ИК "Павловский посад» — 27 коттеджей и 25 таунхаусов.

Пока нельзя говорить о том, что данный тип предложения (таунхаусы) составляет сильную оппозицию коттеджам, но постепенно становится конкурентоспособным товаром.

Разница в цене между коттеджами и таунхаусами в основном прослеживается в стоимости земельного участка: средняя площадь придомовой территории коттеджа колеблется от 15 — 25 соток, в то время как в таунхаусах — от 3 — 5 соток. Особенно остро разница будет чувствоваться в проектах элит-класса, расположенных в престижных районах СПб и области, где стоимость дополнительной сотки земли достигает 200 тыс. руб. Например: поселок «Ермак Коньюнити Санкт-Петербург», располагающийся во Всеволожском районе, предлагает приобрести таунхаусы по цене 95 тыс. руб./ кв.м + 180 тыс. руб./ сотка земли, а коттеджи — 145 тыс. руб./ кв.м + 220 тыс. руб.

Т.о., сблокированные дома смогут завоевать популярность и получить широкое распространение, только когда стоимость земли достигнет своего верхнего предела и еще большему сегменту рынка станет не доступным покупка отдельно стоящего коттеджа на разумном расстоянии от города.

Некоторые застройщики с той же целью привлечения большего количества покупателей, повышения уровня продаж и перераспределения своих рисков пошли еще дальше и выделяют целые кварталы, застраиваемые домами разных архитектурных стилей и направлений. Например: «Гармония"/ "Стинком» формирует 5 кварталов, каждому из которых соответствует один из 5 стилей: альпийский, британский, русский, скандинавский или восточноевропейский. Особую популярность так же начинает приобретать современный стиль «шале»: каменная основа первого этажа завершается проектом второго деревянного этажа — в итоге получается комбинирование материалов, удачно дополняющих друг друга ("Коркинские холмы"/ «Промышленно-строительный альянс» — 174 коттеджа; «Суходольское» / «Союз Капитал» — 70 домов).

Преимущественно, коттеджные поселки и МЖК (49% / 102 объекта) располагаются в диапазоне 20км от КАД, предлагая жилье пригодное как для постоянного, так и сезонного проживания, но последние тенденции таковы, что расстояние становится не помехой к покупке загородного дома. Все больше проектов запланировано и реализуется на достаточно удаленном расстоянии от Петербурга, начиная от 40 и заканчивая отметкой 200 км — 32 % / 68 комплексов, предопределяя тем самым спрос на отдаленные земли Выборгского и Приозерского районов, расположенные у водоемов. Например: в Выборгском районе был успешно реализован проект коттеджного поселка «Заозерье» на 27 участков под застройку и коттеджей в 114 км от КАД от компании «Стинком»; или же поселок «Озеро Комсомольское» ("Промстройлес") с 25 коттеджами — на расстоянии 109 км от города.

Так как большинство масштабных проектов (более 200 различных по типам предложений в рамках одного проекта) предназначено для постоянного проживания, то их распределение по Ленобласти неоднородно и сосредоточено на границе с городом или в прилегающих районах. Лидерами являются Всеволожский ("Сосновый хутор"/ «Сибирь Еврострой» — 296 коттеджей; «Антоновка"/ ЗАО "Арсенал-Недвижимость» — 250 коттеджей) и Выборгский районы ("Зеркальный"/ «ПулЭкспресс» — 248 коттеджей) — 7 и 5 коттеджных поселков, соответственно.

Наметившаяся тенденция к укрупнению проектов позволяет осваивать все большие по площади территории, но при этом остро встает задача по обеспечению энергоресурсами будущего поселка. Лишь на 57% земель Ленобласти используется природный газ, оставшаяся часть вынуждена довольствоваться баллонным. Особо остро проблема затрагивает северные направления, в частности Приозерское, где районный центр и по сей день остается без газа.

Наличие такого энергоресурса способствует, прежде всего, бурному развитию территории, и, как следствие, коттеджных поселений. Так, для устройства газификации в строящихся поселках, предусмотрена программа по привлечению внешних инвестиций путем долевого участия со стороны потенциальных потребителей в строительстве ветки газопровода. В нынешнем году подобные мероприятия затронут Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский районы.

А, т.к. территория новых коттеджных комплексов преимущественно примыкает к уже существующим поселкам, то для местных жителей возникает положительный внешний эффект, который выражается в подведении соответствующих коммуникаций, обустройстве дорог, востребованности направления.

Доля земли в общей стоимости проекта застройки непрерывно возрастает. Девелоперы в проектах коттеджных поселков пытаются нарезать участки меньшей площади, в то время как большая часть покупателей готова доплатить за лишние сотки. Варьирование площадями придомовых территорий напрямую зависит от месторасположения поселка: со степенью развитости, освоенности и привлекательности района растет цена за землю, причем счет уже ведется не за сотки, а за квадратные метры, и, следовательно, идет закономерное снижение пресловутых квадратных метров. В Курортном районе СПб предложение колеблется от 14,5 — 19 соток, во Всеволожском — от 15 — 25 соток, в то время как богатые на земельные ресурсы Выборгский и Приозерский районы увеличивают предложение с 17 — 30 соток и с 19 — 32 соток, соответственно.

В менее же освоенных районах Ленобласти (Кировский, Тосненский, Гатчинский районы) площадь участков не спешит увеличиваться из-за неуверенности застройщиков в быстрой реализации проектов.

Проекты, предлагающие участки под организованную застройку с подведенными коммуникациями, составляют 21% от общего числа выставленных или не поступивших в продажу коттеджных поселков. В основном подобные предложения концентрируются в Выборгском (20 проектов) и Всеволожском районах (6 проектов). На долю оставшихся направлений приходится 25%/ 9 МЖК. Отсюда, политика ценообразования носит неравномерный характер из-за ограниченности предложений: например, в Пушкинском районе представлен лишь 1 поселок, в котором присутствуют участки под застройку — «Глинки"/ "Стройсвет» с 90 участками от 15 — 25 соток, поэтому средняя стоимость 1 сотки земли в данном направлении формируется под влиянием 1 проекта и равна 300 тыс. руб.

Что касается минимальной стоимости 1 кв.м в коттедже, включая земельный участок, то своих максимальных значений она достигает в Курортном районе — 138 тыс. руб., который как и прежде считается местом сосредоточения элит-проектов: например, «Солнечный"/ OMG Development — от 31,5 — 62,8 млн. руб. за коттедж от 126 — 218 кв.м с придомовой территорией от 4 — 9,5 соток. Не на много отстает, плавно продолжающий курортную серию, Выборгский район с минимальной ценой предложения 120,2 тыс.руб./ кв.м. Например, "На Заречной"/ "Олимп-2000» со стоимостью от 16,9 — 26,5 млн. руб. за коттедж площадью от 230 — 360 кв.м. с участком от 15 — 18 соток.

Одним из самых демократичных в стоимостном выражении районом на сегодняшний день является Тосненский (44 тыс. руб./ кв.м). На стадии продаж на его территории находятся лишь два коттеджных поселка: «Береста» от ИСК «Константа» и «Павловский малоэтажный ансамбль» от инвестиционной компании «Павловский посад». Плюс, один проект заявлен к строительству — «Царицына гора» от «Олимп-2000». Данное направление, в силу удаленности от Петербурга, лишь начинает набирать обороты и в скором времени завоюет свою нишу на рынке и приобретет популярность.

В последние годы рынок строительных материалов стал богаче на предложения. Помимо традиционных материалов (кирпич, дерево) стали появляться панельные дома, выполненные по финским, канадским, японским и др. технологиям. Многообразие конструктивных элементов и объемно планировочных решений заставляет помучиться при выборе оптимального варианта. Из всего спектра предложений можно выделить наиболее широко применяемые технологии:

Большую долю занимают кирпич/ камень (33%) и дерево (29%), причем все чаще идет совмещение нескольких видов материалов при строительстве одного типа домовладения: так, например, при создании коттеджа в стиле «шале» используется камень и дерево; каркасные конструкции для усиления теплостойкости, прочности и сопротивляемости атмосферным влияниям могут отделываться как газобетоном, так и кирпичом. Камень, кирпич и дерево применяются для строительства более дорогого жилья, где стоимость 1 кв.м начинается от 68 тыс. руб., в то время как каркасно-панельные технологии (16%) становятся востребованными в эконом-классе, т.к. это позволяет существенно снизить цену за кв.м готового дома до 49 тыс. руб. Например: «Кристалл"/ ООО "Регион Дома Строй» — дома в Гатчинском районе по каркасной технологии обойдутся от 1,5 — 2,5 млн. руб.

Подводя итоги, следует отметить, что хотя рынок загородного домостроения ежегодно увеличивает объемы строительства, но жилье не становится доступнее. Скорее наоборот, происходит постоянное увеличение цены: одновременно набирая мощь, задается новая ценовая планка для покупателей, перешагнуть которую год от года становится под силу лишь прочно стоящему на ногах высшему социальному классу.

Не способствует доступности жилья и проводимая политика со стороны кредитных учреждений: все риски сразу же отражаются на уровне процентных ставок, средние показатели которых варьируются в зависимости от первоначального взноса, срока, суммы и «чистоты» источника дохода, и составляют от 11 — 12 % годовых в рублевом эквиваленте. На сегодняшний день банки кредитуют лишь порядка 10 — 15% коттеджных поселков находящихся в стадии активных продаж. Сложности связаны в первую очередь с назначением земель (под кредитную линию попадают лишь земли ИЖС и дачное строительство), низкой ликвидностью объектов загородного строительства и ненадлежащего оформления документов. Застройщики в свою очередь с целью повышения уровня продаж и упрощения процедуры получения кредита для будущих покупателей, заранее получают аккредитацию как минимум у одного, а то и сразу в нескольких банках. Ярким примером служит ИСК «Константа» которая сотрудничает со Сберегательным банком РФ и Банком ВЕФК (в их проекте «Новое Минулово» за период с декабря 2007г. по май 2008г. счастливыми обладателями коттеджей посредствам ипотечных программ стали 5 семей, т.е. в среднем 1 сделка в месяц); а «Ollila» (ИСК «GRANTICA"), сотрудничает с такими банками, как "КитФинанс» и «Номос-Банк».

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на май 2008 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x