Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Годовой аналитический обзор: февраль 2011 - февраль 2012

21 февраля 2012

Так повелось, что общий аналитический обзор мы готовим ежегодно в феврале. В декабре это делать неоправданно, так как конец года может преподнести еще какие-то сюрпризы, а январь практически официально относится к месяцу повальной спячки. Перед тем, как написать материал, мы обзваниваем собственную базу коттеджных поселков, и сразу после новогодних и рождественских праздников мы не достучимся до большей половины контактов. Поэтому февраль — это наш месяцев итогов. Спешим ими поделиться с вами!

Весь год, посещая те или иные круглые столы и конференции, беря интервью у девелоперов, общаясь с экспертами из агентств недвижимости, мы собирали самые разнообразные мнения относительно состояния загородного рынка недвижимости. «Участки теряют в популярности», «южное направление набирает обороты», «все больше покупателей стали понимать важность проведенных коммуникаций», «началась эра таунхаусов» и так далее. Конечно, многие из этих доводов имеют под собой основание, но все же часто они остаются субъективным мнением, базирующимся на продажам одной или несколько компаний, чей-то интуиции и опыте, посланиях «свыше». Но, согласитесь, порой не хватает точных фактов, разбавленных сдержанными комментариями.

Небольшое традиционное дополнение в самом начале. Все поселки мы подразделяем на три группы: те, что находятся в продаже, приостановленные по каким-то причинам или пока еще находящиеся в проекте, и уже реализованные проекты. Таким образом, появляется возможность взглянуть на картину с помощью, так сказать, широкоформатного объектива. Кто был, кто есть, кто будет.

Итак, приступаем!

В этом году, по данным портала Poselkispb.ru, на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти реализуется 531 коттеджный поселок. Назвать все 5 с лишним сотен словом «организованные» не поворачивается язык за счет присутствия на рынке продавцов инженерно неподготовленной сельхозземли. Профессиональные девелоперы называют таких бизнесменов «дельцами», «колхозниками» и «спекулянтами».

И все же большая часть застройщиков действительно предлагает покупателям современную загородную жизнь, далекую от садоводств и дачных фанерных домиков. Проектов, которые на сегодняшний день находятся в активной продаже, насчитывается 344. Получившаяся разница компенсируется благодаря 111-ти реализованным поселкам и 76-ти приостановленным или пока не выведенным.

По сравнению с февралем 2011 года цифры значительно выросли: тогда было 87 полностью распроданных поселков и 49 замороженных. С одной стороны тот факт, что за год окончательно реализовалось еще 24 проекта, может порадовать и окрасить общую динамику продаж в позитивные тона. Но с другой стороны, когда узнаешь, сколько было заявлено новичков (цифры приведем чуть позже), невольно вспоминаются старые причитания по поводу постоянно нарастающего навеса нового предложения на фоне еще имеющегося и порядком поднадоевшего.. К тому же констатируем увеличение числа приостановленных комплексов. Среди названных причин: изменение общей концепции либо ценовой политики, преждевременные заявления о выходе и рекламная кампания. А сколько еще озвученных!

Оптимистичными показателями могут похвастаться лишь несколько десятков наиболее успешных девелоперов. Превалирующее большинство строит и предлагает готовые дома и таунхаусы в эконом-классе. Чаще всего строительство разбивается на несколько очередей. Первая продается с помощью хорошего пиара по более привлекательной для клиента цене, на высокой стадии готовности. Последующие потенциальные покупатели получают возможность взглянуть на уже заселившихся любителей загорода и тоже решаются на оформление сделки, пусть и чуть более дорогой. Во времена постоянных перемен и непрекращающихся прогнозов очередного кризиса лучшим аргументом становится реальность, а не обещания.

Еще есть несколько известных землевладельцев, реализующих хорошо подготовленную площадку под будущий «шанхай» (разномастную застройку). Для таких покупок необходим высокий лимит доверия клиентов к компании, и здесь ключевую роль играет брендинг: популярность и узнаваемость. Если они у тебя есть — треть дела уже сделана. Еще две трети — география и стоимость.

В 2011 году участки продолжили свое победное шествие, однако покупатель стал более разборчив: инженерно неподготовленные участки, так рьяно разбиравшиеся в 2010 — начале 2011 годов, сейчас упали в своей популярности. А вот земля с коммуникациями по-прежнему привлекает внимание клиентов.

Распределение коттеджных поселков по районам кардинальным образом не изменилось. Всеволожский, Выборгский, Приозерский — так выглядит традиционная тройка лидеров. Но есть все же один момент, на который хочется обратить особое внимание: произошла перестановка 4, 5 и 6 мест.

Как мы видим на диаграмме, теперь вторая тройка выглядит следующим образом: Ломоносовский, Гатчинский, Курортный. Причем, отставание Ломоносовского района от Приозерского исчисляется всего одним проектом. Подобный график 2011 года распределял места совсем иначе: Курортный, Ломоносовский и Гатчинский. К тому же разница между Приозерским и Курортным была равна десяти поселкам. В итоге, разговоры о развитии южного направления подтверждаются реальными цифрами. Оно становится все популярнее, и некогда дешевые земли поднимаются в цене: треть новичков 2011-ого года приходится именно на Гатчинский, Ломоносовский и Тосненский районы.

Остальные показатели в принципе остались без каких-либо значительных изменений. Как и прежде, больше всего распроданных поселков находится на территории Выборгского района. При этом, если просмотреть данные за 2011 год, то получается и за последние 12 месяцев этот район реализовал более всего поселков. Так что мы имеем дело не с былыми победами, а с актуальными показателями. Видимо, несмотря на то, что землю в этом районе отнести к особо дешевой нельзя, покупатель готов доплачивать за близость к заливу и Финляндии.

В целом последние 12 месяцев прошли под эгидой придания разнообразия предложению по всем фронтам. Площадь домов и участков увеличивалась и уменьшалась одновременно: хотите маленький коттедж или надел — пожалуйста, предпочитаете просторный дом или участок — получите. Только берите! Проекты, которые изначально выходили с четко сформированными концепциями и планами проектировки, готовы идти на большие уступки. Продавцы коттеджей начинают предлагать землю (иногда даже без подряда). В процессе обзвона нам приходилась сталкиваться с ситуацией, когда застройщик просил указать, что реализуются участки, хотя «с ценой он еще не определился». Те, кто еще недавно настаивал на подряде, с готовностью от него отказывается.

Все это очень напоминает желание максимально угодить клиенту, поскорее реализовав недвижимость. Накупив землю в докризисное время, некоторые нерадивые предприниматели наигрались в девелоперов и спешат избавиться от надоевшей игрушки, таким образом уступая место следующим бизнесменам. И динамика вывода новых проектов показывает, что таких присутствует в достатке.

Для новых проектов девелоперы, как всегда, в первую очередь выбрали Всеволожский район — 39 коттеджных поселок. Отчасти это преимущество объясняется размерами занимаемой территории, а также приемлемой стоимостью и расстоянием до города. Обычно на втором месте по новичкам шел Выборгский район, но в этом году он (16 проектов) уступил место Ломоносовскому (21 проект). В Гатчинском и Приозерском вышло по 10 новых поселков. Северным районам пришлось потесниться. Чего уж там говорить о Курортном районе, где за 12 месяцев вышло всего 4 комплекса. И этому перераспределению легко найти объяснение.

Как бы петербуржцы не любили север за его сосны, приморские ветра с залива, чернику и песчаные пляжи, все имеет свою цену. Южное направление может похвастаться большим количеством свободных земель по доступной цене. И даже принимая во внимание их постепенное подорожание, они все равно остаются более бюджетными.

Сначала рассмотрим участки:

Выборгский, Всеволожский и Приозерский районы традиционно имеют более высокую стоимость, иногда даже на порядок. Многие проекты здесь реализуются в сегментах комфорт, бизнес и элит. Эконом-класс естественно тоже присутствует, и на местном рынке есть несколько успешных проектов по доступным ценам, но настоящая мекка бюджетных предложений все же разместилась по другую сторону от Петербурга. Например, минимальная стоимость участка в Ломоносовском районе равна 190 тыс. рублей, а в Тосненском — 240 тыс. рублей. Тут стоит упомянуть о качестве предложения. Конечно, как говорят в Одессе, это две большие разницы — например, Всеволожский и Тосненский районы. На юге чаще всего за небольшую цену предлагают не самый удачно расположенный надел, в стоимость которого не включены коммуникации. На севере конкуренция значительно выше, как и уровень подготовки участков.

Самые высокие тарифы относятся к наиболее близким к КАД районам — Курортный, Пушкинский и Петродворцовый. Во-первых, с точки зрения административного деления они относятся к Санкт-Петербурга, что влечет за собой городскую прописку и соответствующий уровень инженерных коммуникаций. А во-вторых, причина заоблачных цен кроется в престиже и небольшом масштабе территорий. Курортный район исторически считается идеальным местом для дачного отдыха, а в разговоре об окрестностях Пушкина и Петродворца не обойдется без упоминаний о «царских угодьях»: дворцах и парках. Кстати, в Колпинском и Приморском районах, также относящихся к городу, мы вообще не нашли предложения земли. Продавать здесь наделы экономически не выгодно для девелопера: намного прибыльнее на небольшом участке построить, например, таунхаусы или квартиры в МЖК.

Самые бюджетные варианты представлены в Лужском, Волховском и Гдовском районах (Псковская область), что объясняется километражом: до них вам придется ехать несколько часов по не самым хорошим дорогам.

Диаграмма минимального предложения за домовладение (в этот раз мы рассматривали коттеджи и таунхаусы, исключив квартиры в МЖК) во многом повторяет предыдущие выводы.

В Петродворцовом и Приморском районах представлен «самый дорогой минимум» — 8 млн. рублей за домовладение. Затем идут Колпинский (7,5 млн.), Пушкинский (6,8 млн.) и Курортный (6 млн.). То есть все городские районы, где сегодня выводятся загородные проекты. Как бы ни старались застройщики вывести здесь более доступное предложение (если вообще ставят себе такую цель), им это не удастся в силу запредельно высокой стоимости земельных пятен. Поэтому сегмент эконом — исключается.

Зато девелоперам, работающим на рынке Ленинградской области, эта задача под силу. Тем более что весь прошедший год в принципе можно было назвать гонкой за покупателя эконома. В итоге теперь можно купить практически в любом уголке области крошечный домик или блок-секцию на 1 сотке. Отсюда и цена: в пределах 1,5 — 2 млн. рублей во Всеволожском, Выборгском, Приозерском, Ломоносовском и Тосненском районах. В Гатчинском и Кировском — около 1 млн. рублей.

Видя на конкретных примерах, как много зависит от месторасположения района, имеет смысл посмотреть, как распределяются коттеджные поселки по мере удаленности от КАД.

Как и следовало ожидать, большинство проектов располагается в зоне до 20 км от КАД — 139. Застройщики в меру своих возможностей стремятся выводить жилье под девизом «альтернатива городу». Приводя в пример европейские страны и США, они предлагают горожанам переехать в собственный дом, не отказывая себе в городской работе и возможности посещать рестораны, фитнес-клубы, поликлиники и так далее. Решиться поменять образ жизни намного сложнее, чем просто место проживания. Кстати, по сравнению с прошлым годом количество коттеджных поселков в этой локации существенно не изменилось, и даже немного уменьшилось (было 142).

А вот в зоне 21/40.км, которая также попадает в «альтернативу городу», число проектов увеличилось ровно в 2 раза (с 44 до 88). Здесь более доступное предложение, при этом концепция предлагаемой недвижимости остается той же — для постоянного проживания. Большая часть новичков вышла именно в пределах этого кольца. Сюда уже попадают раскручевыемые южные районы и не ошеломительно дорогие северные.

Все, что реализуется дальше отметки в 40 км, принято считать скорее дачным форматом или постоянным домом для тех, кому не надо ежедневно ездить в город. Здесь особых революций не случилось. 12 месяцев назад поселков, располагающихся в 41/60.км от КАД, насчитывалось 32, а в 61/80.км — 33. На сегодняшний день, они, как и прежде, идут вровень (40/40). Развиваясь без особых скачков и падений, эта ниша доказывает стабильный интерес к ней как со стороны девелоперов, так и покупателей.

«Дальние дачи» за год почти не увеличились в количестве. На один выросло число поселков в пределах 81/100.км и на 2 — на расстоянии более 100 км.

Переходим к составу предложения. Хочется сделать маленькое отступление: каждый год нам приходится добавлять в этот график новые варианты сочетания форматов. В этот раз добавились «коттеджи и квартиры» и «таунхаусы и квартиры». Наверное, осталось еще вывести поселок, где будут предлагаться «квартиры и участки».

Глядя на диаграмму, сразу же бросается в глаза, что три «куска пирога» имеют одинаковые значения: на рынке представлено по 17 поселков, реализующих «только таунхаусы», «только квартиры» и предлагающие в рамках одного комплекса «3 и более форматов». Магия цифр какая-то… Сделать вывод, что эти сегменты развиваются одинаково, было бы некорректным, так как еще в прошлом году исключительно таунхаусы продавались в 26 проектах (распродались либо перешли в другие группы, где присутствуют сблокированные коттеджи). При этом стало всего на 1 больше МЖК с квартирами, и на 4 — многоформатных поселков.

Предложение только коттеджей с учетом распроданных за 12 месяцев поселков увеличилось на 9 проектов, но самый большой прогресс наблюдается в отношении участков. Цифра выросла с 76 до 126 — ровно на 50 поселков. Как говорится, это прорыв.

Вспоминая график с новичками, становится интересно, насколько успешно идут в них продажи. В процессе своего обзвона, мы интересовались у девелоперов, сколько процентов предложения от всего проекта в целом на данный момент реализовано.

В лидерах этого графика оказались те, кто только начинает свой долгий путь. В 107 из 344 поселков сегодня продано менее 10%. То есть около трети. Но рано делать пессимистичные выводы, ведь показатели объясняются скорее большим количеством новичков, нежели недостаточной популярностью загородного рынка.

На втором месте те, кто реализовал от 26 до 50% своего предложения. Если объединить первые три столбца, то получается, что в 249 проектах продано 50 и менее процентов объектов. В 55 поселках реализация медленно, но верно подходит к своему завершению, так что в скором будущем число распроданных комплексов должно увеличиться.

Следующие два графика мы подготовили впервые. Дело в том, что еще совсем недавно такая тема как ипотека относилась к рынку пригородной недвижимости весьма опосредованно. После кризиса банки, имеющие соответствующие программы, поумерили свое желание выйти загород, и внедрение ипотеки в сферу участков и домовладений сбавило темпы. В последнее время эта тема вновь становится актуальной. Хотя большая часть застройщиков сетует на несовершенство работы цепочки «загородная недвижимость-банк-клиент», находятся и те девелоперы, кто констатирует факт постоянного заключения сделок в рамках своих проектов.

Как мы видим, последние в меньшинстве. Менее 10 сделок было заключено в 17% проектов и в 3% — более 10 сделок. Последние цифры чаще всего относятся к квартирам в малоэтажных комплексах. Схема работы с ними несколько проще и уже привычна кредитным институтам. 80% поселков не могут похвастаться наличием даже одной ипотечной сделки. Среди одной из причин такого положения дел: сложности с оценкой недвижимости (например, земельные участки без коммуникаций, с подрядом или без).

И, наконец, коммуникации. Эта тема стала с новой силой муссироваться благодаря активному освоению южного направления. Недорогие и часто инженерно неподготовленные земли, которые предприимчивые девелоперы выводят на рынок под видом организованных коттеджных поселков, привлекали покупателей невысокой стоимостью. «Я не знаю, что приобретаю, но это так дешево», — стало своего рода девизом покупок прошлого года. В настоящий момент число подобных сделок снизилось, так как клиенты, похоже, стали задумываться над дальнейшей перспективой своей загородной жизни. Однако процент земель без коммуникаций все еще велик.

Отдельный вопрос: входят ли они в стоимость покупки.

В 73% поселков ответ на этот вопрос положительный. В 17% проектов — входят лишь частично. Чаще всего, ситуация выглядит следующим образом: помимо дорог, уличного освещения, уборки и охраны территории, в основной пакет включено небольшое количество киловатт (обычно 3/5.кВт), а канализация, вода и газ оплачиваются отдельно. Стоимость может варьироваться от 100 тысяч до 500 тыс. рублей за опцию в зависимости от месторасположения, масштабов проекта, аппетитов монополистов и самого девелопера. Таким образом, доплата за проведение необходимых для комфортной жизни коммуникаций может составлять до 1,5 млн. рублей.

На момент написания данного обзора доля проектов, предлагающихся наделы вообще без коммуникаций, составила 10%. В основном, речь идет о сельхезземлях, которые только планируется переводить в ДНП. Сумма, которую покупателю придется доплатить за инженерию, порой даже выше той, что он перечислил за сам участок.

***

Общая картина вырисовывается весьма интересная. Назвать сложившуюся ситуацию «рынком покупателя» можно, но, как говорится, осторожно. Желающий сделать выгодное приобретение должен быть очень внимательным и заранее хорошо подготовиться: узнать, чем различаются между собой статусы земель, сколько стоит самостоятельно проводить инженерию, взвесить все за и против относительно основного материала строительства, определиться, как часто он хочет проживать в своем доме. Стоит обратить внимание на непривычные форматы, такие как таунхаусы и квартиры в малоэтажках. Кому-то они покажутся невнятной серединой между городом и пригородом, но наверняка найдутся их поклонники. До недавнего времени сблокированные коттеджи на несколько семей не особо пользовались популярностью, но сейчас они нашли подходящий сегмент и обрели вторую жизнь на российском рынке.

За прошедшие 12 месяцев цены менялись незначительно. Девелопер пока находится в таком задумчивом состоянии: наблюдает, осматривается и делает выводы. Сейчас он готов на компромиссы, главный из которых — предоставление самой широкой линейки предложений и по метражу, и по сумме вложений практически во всех сегментах.

Из ближайших поводов к повышению стоимости — начало весеннего сезона. В апреле-мае многие застройщики прибавят стандартные 5/10., обусловленные хотя бы инфляцией. До этого у потенциальных покупателей, не страшащихся сугробов, еще есть возможность сделать покупку по прошлогодней цене.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

← Краткие итоги 2011 года рынка от Knight...

40% покупателей не готовы платить более... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x