Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Итоги первого полугодия 2011 года

25 июля 2011

Первое полугодие 2011 года миновало, а значит пришло время подвести итоги. Какие изменения произошли в «загородке» Ленобласти, узнаем от экспертов рынка коттеджной недвижимости.

Предложение

По данным компании «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии 2011 года в продажу поступило 55 новых проектов, что на 25% больше, чем в аналогичный период 2010 года.

Также были открыты продажи очередей уже в продаваемых проектах: 7-ой очереди в проекте «Новое Минулово», 2-ой очереди в проектах «Ландыши», «Новая Дубровка», «Тихая Ладога», «Ладожский маяк», «ДНП Солнечное 2» и других. Более 50% названных проектов продают только земельные участки, без подряда. В остальных проектах (около 45% рынка) реализуются участки как с подрядом на строительство коттеджа, так и без него.

По оценкам экспертов «Петербургской Недвижимости», предложение сегодня насчитывает 255 коттеджных поселков (около 19 365 коттеджей и участков с подрядом и без подряда), что на 30% больше по сравнению с первым полугодием 2010 года. Общее число непроданных объектов составляет 61% (около 11 774 домовладений).

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Becar»:

- Существует сложность в определении «выход проекта». Основные поселки были задуманы вообще в 2007/2008.годах. Ведь выход проекта — это не пятиминутное дело. У некоторых компаний процесс подготовки занял несколько лет, плюс нельзя не учитывать кризис, который отложил на какое-то время реализацию планов застройщиков. Только сейчас кто-то из них начинает светиться и выходить из тени. Вообще, есть целый ряд приемов: попробовать продавать недвижимость в летний сезон, объявить скидки и так далее, лишь бы о них заново заговорили.

Сегмент «бизнес-класс» практически не изменился по сравнению с предыдущими годами. Он хромает с точки зрения предложения и позиционирования. Потенциальные клиенты ради коттеджа не продают квартиру в городе и не организуют обмен, они ввязываются в ипотеку.

Распределение коттеджных поселков по классам,

% от кол-ва поселков на 2 кв. 2010 года:

Распределение коттеджных поселков по классам,

% от кол-ва поселков на 2 кв. 2011 года:

Источник: компания «Петербургская Недвижимость»

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости «Knight Frank St Petersburg»:

- Рынок загородной элитной недвижимости в первом полугодии 2011 года сохранил стабильность: на первичном рынке совершались единичные сделки. Покупательская активность оставалась невысокой, активизации спроса не наблюдается. Девелоперы, в основном, заняли выжидательную позицию. В продажу поступил один новый элитный проект — Villa Premium. Этот проект был разработан до кризиса и подвергся некоторым корректировкам в течение последних двух лет. Один из элитных проектов, стартовавших летом 2008 года, приостановил реализацию.

Предложение на первичном рынке практически не изменилось — по состоянию на июнь 2011 г. в 16 коттеджных поселках предлагается примерно 114 домов.

Основные показатели*
Общее число элитных поселков, шт.
16
Число поселков в высокой стадии готовности, шт.
12
Доля свободного предложения, %
24
Средняя площадь домовладений, м2
380
Средняя площадь участков, соток
30
Стоимость домовладений, $ (включая стоимость земли)

1 800 000

Средняя цена, $/м2 (включая стоимость земли)
4 700

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011

По итогам первого полугодия 2011 года, основная доля поселков предлагает приобрести только участки. Доля таких проектов стала на 22% ниже, чем год назад. Это связано появлением в предложении коттеджей в некоторых проектах, находящихся в реализации. Например, в своих поселках «Ахмузи» и «Горки» компания «Девелопмент-С» вывела предложение: коттедж 120 кв.м +10 соток и пр.

Структура предложения в загородных поселках

(по объекту продажи) на 2 кв. 2010 года:

Структура предложения в загородных поселках

(по объекту продажи) на 2 кв. 2011 года:

Источник: компания «Петербургская Недвижимость»

Спрос

Основной спрос в первом полугодии 2011 года по-прежнему сконцентрирован на земельных участках без подряда, как отмечают аналитики «Петербургской недвижимости».

В классе «эконом» и «средний» наибольшим спросом пользовались дома площадью 90/140.кв.м на 10 сотках, в классе «бизнес» — 160/200.кв.м на 10/15.сотках и в классе «элита» — 190/300.кв.м на 18/25.сотках.

При покупке коттеджей, покупатели чаще выбирали Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти. Популярность южных районов, Гатчинского и Ломоносовского, так же немного подросла благодаря активному выводу новых проектов с привлекательными ценами. К числу таких поселков эксперты относят «Золотые ключи», «Родник», «Одуванчик», «Горки-10» и др.

В сегменте элитного предложения, по данным «Knight Frank St Petersburg», активность продаж сохраняла уровень аналогичного периода прошлого года — на первичном рынке в первом полугодии 2011 г. прошли единичные сделки (7 домов в организованных поселках). Типичный объект купли-продажи — дом 300/400.кв. м на участке 20/30.соток.

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Becar»:

- В отношении бюджетного предложения на рынке наметилось радужное настроение. Почувствовалось пробуждение — повышение спроса. Конечно, в сегменте «эконом» агентства недвижимости не всегда могут увидеть эту тенденцию, так как эти покупатели экономят на всем, и в том числе на услугах агентств. Но даже мы заметили значительно оживление спроса на домовладения стоимостью около 3 млн. рублей и на земельные участки с подрядом в пределах 1,5 млн. рублей.

Всегда есть как стимулирующие развитие факторы, так и тормозящие. Что тормозило спрос? Казалось бы, возможность использовать ипотеку должна была привести к оживлению на рынке загородной недвижимости, но этого не происходит. Доходы у населения по-прежнему достаточно низкие, и чаще всего у них просто нет шансов обслуживать эти кредиты. Конечно, банки анонсируют загородные программы. Но, все же, это больше рекламный ход, так как на практике одобренные ипотечные кредиты на пригородное жилье можно посчитать по пальцам. В процентном соотношении виден рост, но качественно — нет.

Огромное количество предложения не соответствует своему сегменту. Часто встречаются «замороженные» элитные проекты. Когда-то инвесторы строили дорогое жилье, но после кризиса оно стало малопригодным для житья и не современным. А инвесторы, в свою очередь, уже прошли сложные экономические годы, кризисы, вложили в поселки большое количество денег и просто не готовы значительно понижать цены — для них себестоимость этих проектов очень высока. Но этот «негаснущий оптимизм» часто неоправдан, и такое жилье должно быть минимум на 30% дешевле. В итоге для человека, способного купить коттедж за 10/15.млн. рублей, проще и интереснее строить самому.

Что касается элитного жилья, то основные покупки совершаются в следующие временные промежутки: апрель-май и сентябрь-октябрь. Все остальное время — приценка и коррекция стоимости.

Что с ценами?

В первом полугодии текущего года аналитики «Петербургской недвижимости» отмечают снижение цен в сравнении с прошлогодними показателями аналогичного периода. В сегменте «эконом» цены снизились на 20,8%, в «среднем» классе — на 11,1%, в категории «бизнес» — на 6%. И только стоимость «элитки» увеличилась на 10,2%.

Ольга Трошева, заместитель генерального директора «Петербургская Недвижимость»:

- Количество загородных проектов увеличивается очень быстро, но качество ряда поселков оставляет желать лучшего. Действительно, очень много остается в предложении участков, зачастую без коммуникаций, стоимость которых все ниже и ниже.

Во Всеволожском районе можно приобрести участок минимально по 50/60.тысяч рублей за сотку — это 300/400.тысяч рублей за участок. На юге, например, в Гатчинском районе — от 50 тысяч рублей за сотку, в Ломоносовском — от 37 тысяч за сотку.

Безусловно, есть в предложении и такие цены, как 20/30.тысяч за сотку земли, имеющей статус ДНП. Но возникает вопрос — можно ли этот проект вообще назвать коттеджным поселком? Скорее всего, это попытка быстро реализовать массив земли, который, возможно, не обладает необходимым потенциалом для развития — нет технических условий для подключения коммуникаций или имеются проблемы с документами. В общем, неизвестно, что с такой подозрительно дешевой землей потом можно будет сделать.

Участки без подряда предлагаются как с коммуникациями, так и без, стоимость в одном районе может различаться в 30/65., а иногда и более %.

Ольга Трошева, заместитель генерального директора «Петербургская Недвижимость»:

- Потенциал для снижения цен достиг определенного предела. Качественное предложение участков сегодня находится в диапазоне от 80 до 100 и более тысяч рублей. Безусловно, для участков с полным пакетом коммуникаций, диапазон цен выше. Все, что стоит гораздо ниже, будет требовать от потенциального покупателя весомых вложений, которые могут порой в разы превышать стоимость участка.

Сейчас развиваются удаленные районы, такие как Лужский, Кингисеппский, Волховский и другие. Там стоимость земли, безусловно, ниже.

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости «Knight Frank St Petersburg»:

- Ценовая политика девелоперов неоднородна — некоторые в течение полугодия поднимали цены, большинство сохраняет прошлогодний уровень, так как объективных причин для повышения цен загородный рынок не демонстрирует.

Самые дорогие предложения сконцентрированы в Курортном районе. Объекты района показывали некоторый ценовой рост в 1 полугодии 2011 г.

Млн.руб.

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Becar»:

- Наметилась новая тенденция: малоэтажное многоквартирное жилье, а также таунхаусы и дуплексы. Это веяние прошедшего полугодия. Такую недвижимость девелоперы позиционирует как альтернативу однокомнатной квартире: «Улучшите свои жилищные условия за счет квадратных метров». Например, 120 кв. м за 3,5 млн. рублей. В качестве примера можно привести «Янино». На деле это оказывается жесткий «эконом по сборке».

Порой застройщик говорит о том, что вы можете купить таунхаус с прицелом на дальнейшее подорожание, но «эконом» на деле в принципе инвестиционно не привлекателен. Кроме того, не надо забывать, что первоначальная сумма — это только старт, а потом начинаются дальнейшие траты: сумма от 1 млн. рублей на отделку и благоустройство плюс бензин на ежедневную дорогу от города до поселка. Жилье в Ленобласти всегда неразрывно связано с транспортной составляющей: это пробки, неразвитая инфраструктура, долгий путь до работы, отсутствие хороших детских садов, школ, и так далее.

Таким образом, с первого взгляда подобные бюджетные проекты очень привлекательны с точки зрения стоимости, но в дальнейшем покупатель сталкивается с дополнительными сложностями.

В целом, цены идут вниз. Что изменилось: теперь большой процент потенциальных покупателей торгуется не впустую, а для совершения реальной покупки. Если продавец грамотный, то даже процесса торговли не возникает — человек покупает по заявленной цене.

Источник: Poselkispb.ru

Авторы: Екатерина Шубина, Наталья Таран


← New поселки: Май

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x