Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Весенняя аналитика. Калейдоскоп мнений

11 апреля 2011

Прошедшие за последние две недели мероприятия продемонстрировали, что рынок недвижимости, в том числе загородной, миновав непростую зиму, начинает бодро наращивать обороты. Возможно, бодрость эта пока преждевременная и слегка притворная. Но население с любопытством посещает выставки, компании с завидной смелостью выводят новые проекты, а эксперты с готовностью комментируют ситуацию.

С помощью известных петербургских аналитиков мы отметим несколько тенденций:

  • Застройщики по-прежнему сокрушаются о состоянии инфраструктуры в Ленобласти. Этот вопрос из года в год поднимается девелоперами, но пока особых результатов в прокладке инженерных коммуникаций, строительстве школ, поликлиник и тд не заметно. То же касается дорог и удобных развязок: процесс вроде бы идет, но прогрессия отсутствует.

«С точки зрения застройщика и инвестора, необходимо понимать, что Петербург — это уже сложившийся рынок с готовой инфраструктурой, а что касается Ленобласти, то там на 80% все происходит под лозунгом «Сделай сам!». Сделай сам генеральный план, часть ПЗЗ (прим. автора: Правила землепользования и застройки) в том муниципальном образовании, где ты реализуешь проект, сделай сам инженерные коммуникации, решай вопросы с монополистами и так далее... И этот лозунг у некоторых девелоперов вызывает радость, а у других — отторжение. Необходимо налаживать взаимоотношения между властью и бизнесом, потому что сделать все самому порой просто невозможно, да и требования иногда бывают неадекватными», — считает Владимир Петров, глава Сланцевского района, координатор проекта «Свой Дом» по развитию малоэтажного жилищного строительства по Ленобласти.

«На сегодняшний день есть пространства, которые привлекательны для застройки. Но условия, предоставляемые для инвестора в Санкт-Петербурге и на территории Ленобласти, сильно отличаются. Конечно, в регионе девелопер сталкивается с большим количеством проблем, — согласился Герман Мозговой, вице-спикер Законодательного собрания ЛО. — Они, наверное, понемногу решаются, но хотелось бы, чтобы это движение было более принципиальным. Нужно отчетливо понимать, что Ленобласть — это востребованный пригород, достаточно удобное место для проживания, и все вопросы, которые возникают при взаимодействии между инвестором и местной властью, никак не должны отражаться на тех людях, которые там заселяются и живут».

«Инфраструктура находится в кризисном состоянии. Я имею ввиду глобальные вещи, которые зависят от федеральных властей и властей на уровне субъекта федерации, а не от конкретного девелопера. Коммерческая недвижимость, дороги, социальная инфраструктура, транспортная составляющая практически не развиваются», — заявила Светлана Невелова, советник руководителя ГК «Стинком».

  • Следующая «вечная» тема — классификация жилья в зависимости от ее качества и стоимости. Что представляет собой в современной действительности эконом-класс, и насколько он доступен? Существует ли у нас средний класс, как таковой?

«С конца прошлого года случился практически бунт разработки концепций различных коттеджных поселков. Спрос в нижнем ценовом сегменте растет, но явно более медленными темпами, чем пополняется предложение», — отметил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. –«Это еще не совсем «кризис перепроизводства», но на ближайшие год-полтора можно уверенно предполагать достаточно жесткую конкуренцию. Совершенно очевидно, что основным конкурентным преимуществом в проектах эконом-класса будет цена, а не какие-то изыски в концепции».

«В массовом сегменте в 2010 году диапазон цен был от 3,5 до 6,5 млн рублей. В сезонной загородной недвижимости встречаются предложения и более низкие по стоимости — от 1,5 млн рублей за дом с участком в удаленных районах (Лужский, Кингисеппский)», — рассказала Ольга Трошева, заместитель генерального директор КЦ «Петербургская недвижимость». — «Вообще, слово «эконом-класс» сейчас не очень адекватно звучит для загорода, потому что для приобретения объекта в области нужно иметь достаточно солидную сумму — от 4 млн. Доля непроданных объектов в самом низком ценовом сегменте на сегодня составляет 63%».

«На загородном рынке есть огромная проблема — тем, кто может себе позволить загородное жилье эконом-класса (массовое предложение, а не вторичная недвижимость или Кингисеппский район), оно не нужно», — объясняет Светлана Невелова, советник руководителя ГК «Стинком». — «Бюджетные дома хотели бы приобрести жители Ленобласти или владельцы малогабаритных квартир, желающие улучшить качество своей жизни, но ни те, ни другие этого сделать не могут в силу высокой цены. И в этом основная проблема».

  • Отдельная история — элитный сегмент. Его можно смело называть другой планетой. При сегодняшнем спросе на рынке в премиум-классе себя может продать только место. Концепции и цены здесь имеют гораздо меньшее значение. Вообще рынок загородной элиты достаточно сильно отличается от городской, где в год продается около 400 квартир. В Санкт-Петербурге жилье приобретают не только местные жители. Большой процент покупателей составляют москвичи, бывшие петербуржцы. Ленобластью же интересуются преимущественно местные «олигархи». Отсюда — довольно просевший рынок. Несколько продаж в год — успех для компании, работающей в данном сегменте.

«По первым оценкам на сегодняшний день «зарплатная» ситуация принципиально не изменилась. Доходные группы остались теми же. В верхней 20-ке по-прежнему фармацевты, финансовые работники, юристы. Колоссальный разрыв между верхней доходной группой и следующей за ней не дает развиваться рынку. Элита без конца покупает и продает. И есть то, что эксперты упорно называют «средним классом», который изо всех сил дотягивается до первого взноса на покупку, и с помощью финансовых инструментов банка, займов у родных и знакомых еле-еле осиливает эконом-класс», — считает Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород».

«Количество свободных домов в поселках бизнес- и элит-класса достаточно стабильно: сколько выводится на рынок, примерно столько же и поглощается. Какого-то ажиотажного роста спроса нет. Объем продаж по сравнению с худшими кварталами кризиса увеличивается, но не слишком резко. Кроме того, в дорогом сегменте появляется достаточно мало новых проектов. Следствием этого является ценовая стабильность. В течение последних кварталов в элит-классе цена колеблется около отметки 130 тыс. за кв.м. В классе бизнес — в районе 70/80.тыс. за кв.м», — приводит данные Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. — «У высоких ценовых сегментов лучше перспективы развития. Как мы прекрасно понимаем, богатые у нас богатеют, а бедные беднеют. Прослойка состоятельных людей узкая, но обеспеченная: они только продолжают наживать себе капиталы. В связи с этим в этом сегменте будет актуальна конкуренция качества реализации и идей, а не цены».

«Определимся в том, что представляет собой верхняя ценовая категория по рынку. Средняя стоимость за дом с участком в поселках класса элит составляет 47 млн. рублей. Такие проекты в принципе являются дорогостоящими по себестоимости, и более рискованными с точки зрения инвестиций для девелопера. Поэтому их не так много, спрос же еще меньше. В элитном сегменте реализуется около 18 поселков. За прошлый год было продано всего порядка 40 домов», — рассказывает Анна Каменева, управляющий партнер GIA Priority (КП «Уварово»). — «Проседания цен за последнее время в сегменте премиум не было. Ниже просто некуда — себестоимость очень высокая! Есть какие-то варианты. Например, в «Уварово» девелопер ввел беспроцентную рассрочку на 5 лет, 30% взнос, а дальше индивидуально под каждого клиента эта рассрочка просчитывается».

«У нас элитный сегмент существует абсолютно отдельно, и он действительно подвержен меньшим перепадам в зависимости от макроэкономических ситуаций. Как правило, в премиум-классе девелопер имеет дело с хорошо подготовленным покупателем, который приобретает уже далеко не первый загородный объект», — говорит Светлана Невелова, советник руководителя ГК «Стинком».

  • Наконец, несколько слов по общей ситуации на рынке. Естественно самый популярный продукт — бюджетное предложение. Чтобы добиться выгодной цены, девелоперам приходится искать решения, позволяющие им минимизировать затраты на приобретение земли, прокладку коммуникаций и тд. Отчасти это послужило причиной тому, что «вдруг» инвесторы обратили внимание на южное направление. Еще два года назад большая часть предложения была сосредоточена во Всеволожском, Курортном и Выборгском районах на Севере Ленобласти, но с каждым месяцем заполучить там земельный участок становится все сложнее и дороже. Поэтому теперь в массовом порядке стали появляться проекты в Гатчинском и Ломоносовском районах в пределах 50 км. Конечно, качество здесь — разговор особый. Часто в качестве коттеджных поселков появляются ДНП. Продукт очень разный, и порой продажа начинается даже на этапе межевания. Конечно, весьма сомнительно покупать по предварительным договорам, но это один из минусов эконома. Довольно активно пополняется база участков, и ряд девелоперов реализуют их в хорошем темпе, достигнув уже докризисных показателей.

«Когда мы говорим о загородном рынке, я всегда вспоминаю, что Россия — уникальная страна. Мы едва ли не единственное государство в мире, где широчайшие слои населения, включая даже самые бедные, имеют и городское жилье, и загородный дом. Такого больше нет практически нигде. В той же Европе человек живет либо в квартире, либо в особняке. У нас — хочет владеть и тем, и другим». — Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. — «Учитывая желание государства все обложить податью, мы понимаем, что скоро и наши загородные дома попадут под эту тенденцию, и честно говоря, мне сложно сейчас сказать, как на это отреагирует население. Будут ли оно в состоянии платить? Все это может привести к большому количеству заброшенных дачных домиков, когда люди станут их бросать, так как они будут им не по карману».

«Мы насчитали порядка 230 коттеджных поселков, исключая формат таунхаусов, которых насчитывается еще 40/50.проектов в черте города и на пригородной территории. Сегодня в этих проектах можно купить готовый коттедж, но, к сожалению, объем такого предложения достаточно мал. Однако в 2010 году эта тенденция активизировалась, и девелоперы снова стали строить», — говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директор КЦ «Петербургская недвижимость». — «Если оценивать реальный объем существующего предложения в коттеджных поселках на рынке загородной недвижимости Ленобласти, то получится порядка 11 тысяч объектов. Но подчеркну, что сегодня большая доля этого предложения– это участки с подрядом и без (около 70%). За 2010 год поглощение от общего объема рынка составило примерно 8/10.. Столько процентов от того, что на рынок выведено, было продано. Городской рынок в такой ситуации просто рухнул бы за первые три месяца».

По мнению Светланы Невеловой, советника руководителя ГК «Стинком»: «До недавнего прошлого дачные котеджные поселки, которые традиционно пользовались в Ленобласти стабильным спросом, уступили энное количество пунктов поселкам для постоянного проживания. Вдруг стало модно жить на природе, и, копируя западный образ жизни, многие стремились переехать в малоэтажку. Километраж при выборе жилья был одним из основных факторов конкуренции между проектами.

Однако появление в нашем регионе холодных зим начинает провоцировать обратный процесс: возвращение в город даже тех, кто уже осуществил свою мечту жить загородом, а работать в Санкт-Петербурге.

В результате опять стали набирать актуальность коттеджи для загородного отдыха. Если говорить о дачном доме, то среди конкурентных факторов на первое место выходит природное окружение. В этом сегменте в первую очередь себя продает локация. И мы уже сейчас ощущаем возврат клиентов в более удаленные районы, потому что вблизи города природные ландшафты «заканчиваются».

Раньше клиент очень боялся совершить покупку, потому что «вот еще два месяца и на рынке появится прекрасный поселок, а он уже купил в другом месте». Сейчас этот страх сошел на «нет». Поэтому горожане предпочитают делать покупки в тех проектах, которые находятся в завершающей стадии строительства и абсолютно прозрачны в отношении документов. Клиента скорее интересуют абсолютно готовая для его появления и последующей строительной деятельности земля с работающими системами и очень четкие внятные сроки возведения конкретного объекта. Практика показывает, что сейчас опять всплеск на типовые решения. Но речь идет не об одинаковых коробках, а о накопленной загородным рынком коллекции типовых проектов».

***

Кто-то на Ярмарке Недвижимости сравнил загородный и автомобильный рынки. Мол, в лихие девяностые большая часть населения разъезжала на шестерках и волгах, и лишь немногие могли себе позволить черные мерседесы и BMV. Сейчас, якобы, ситуация повторяется: либо фанерные дачи, либо нарочитая элитка. А милые доступные машинки европейских марок, как и качественное жилье эконом-класса, мы пока делать не научились. За что не возьмемся — получается трактор «Кировец»... Уметь или не уметь, ехать загород или не ехать — вот в чем вопросы…

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← Оглушительный залп сезона

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x