Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Итоги развития рынка загородной недвижимости (сент. 2010 – февр. 2011)

9 марта 2011

Обычно принято подводить итоги и делать прогнозы в конце одного года — начале следующего. Но не в каждой отрасли этот метод оправдан. Порой логичнее и правильнее делать выводы в зависимости от наступления того или иного сезона. Поэтому мы решили сводить воедино все цифры и анализировать тенденции по итогам трех осенних и трех зимних месяцев. Традиционно они наиболее спокойные и даже пассивные в отношении спроса, предложения и общей динамики рынка. Ведь только весной сфера коттеджных поселков пробуждается с новой силой, девелоперы выводят интересные проекты, застройщики предлагают новые варианты домостроения, а клиент в преддверии сезона дач готов хорошенько потратиться.

Но это все впереди. С чем же нам пришлось столкнуться за последние полгода? Несмотря на нарастающий оптимизм в том, что касается восстановления после экономического коллапса, реальные показатели отражают менее радостную картину. За это время вышло крайне мало новых организованных поселков. За исключение единичных проектов, признанных успешными всеми участниками рынка, большинство девелоперов не может похвастаться достойным количеством заключенных сделок. В основном, продажи шли с большим скрипом. И это учитывая скидки и всевозможные бонусы, которые в любой отрасли обычно способны творить чудеса.

Ну, конечно, можно все оправдать «не сезоном» и бесконечной чередой зимних праздников и рождественских каникул, которые влетают людям в копеечку. Но… летом все опять уедут в отпуск «на моря-океаны». Пусть значительная часть продаж действительно происходит весной и летом, но это вовсе не означает, что на остальные полгода рынок загородной недвижимости должен замереть.

Как и следовало ожидать, скачка цен не произошло. Для него, в общем-то, попросту не было причин. Сейчас только ленивый аналитик не отметил огромную разницу между спросом и предложением. Даже если на какой-то длительный период новые поселки перестали бы вообще вводиться, потребовалось бы еще несколько лет, чтобы покупательский спрос смог поглотить все размежеванное и построенное в Ленобласти. Поэтому поднимать цены могли себе позволить только несколько уважаемых компаний, чьи проекты остаются популярными вне зависимости от времени года. Остальным остается надеяться на начало строительного сезона.

Считается, что резкий скачек стоимости возможен только в том случае, если спрос и предложение более или менее выровняются. А это если и произойдет, то очень не скоро. В целом же, во время весеннего ажиотажа ожидается сезонный подъем цен в среднем на 10%.

Основной интерес со стороны потенциального покупателя традиционно принадлежит недорогим земельным участкам с коммуникациями под самостоятельную застройку. Сейчас наиболее активно выбирают себе наделы те, кто собираются возводить загородные дома самостоятельно. Но уже через месяц-другой, поближе к лету, активизируется спрос на коттеджи высокой степени готовности в поселках с продуманной концепцией. В зимнее время они стояли практически без просмотров, но сейчас девелоперы застыли в ожидании лавины звонков и расспросов.

С новой силой заговорили о городах-спутниках. Эти малоэтажные «монстры», насчитывающие тысячи индивидуальных домов, задуманы в ближайших пригородах. Девелоперы даже порой презентуют их в качестве новых жилых районов Северной Венеции. Охарактеризовать эти задумки как смелые и масштабные значит не сказать ровным счетом ничего. На данный момент точно можно говорить о двух таких глобальных проектах — это Южный от компании «Старт-Девелопмент», рассчитанный на 170 тыс. жителей, и проект на 50 тыс. жителей в Ломоносовском районе от компании УК «Новые территории». Конечно, их планируется построить не за один-два года. Например, город-спутник от «Новых территорий» должен появиться только к 2025 году. Планы грандиозные и уже сейчас к ним возникают масса вопросов. Особенно, со стороны администрации области. Кроме всего прочего, их интересует, откуда застройщик возьмет столько покупателей и как он заселит проект 170 тысячами жителей?

Итак, по данным портала Poselkispb.ru, к началу весеннего сезона на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области насчитывается порядка 421 организованных коттеджных поселков в различной стадии готовности и эксплуатации. Из них в 285 ведутся более или менее активные продажи *. 87 проектов уже полностью проданы, и в 49 — процесс заключения сделок приостановлен либо так и не был начат (Диаграмма 1).

Если сравнить полученные данные с показателями за январь-август 2010 года, то получается, что за полгода число поселков, в которых ведутся продажи, уменьшилось с 294 до 285. В процентном соотношении это выглядит так: с 71% до 68%. Количество полностью проданных проектов увеличилось за этот период с 17% до 20%. Между тем, число замороженных проектов осталось на прежнем уровне.

Картина распределения по районам выглядит вполне традиционно: самые высокие показатели принадлежат Всеволожскому и Выборгскому районам — здесь активно реализуются 81/28% и 57/20% поселков соответственно. За ними уверенно следуют Приозерский (34/12%), Курортный (24/8%), Ломоносовский (21/7%) и Гатчинский (19/6%) районы (Диаграмма 2).

Радикальных изменений в отношении общей расстановки сил не произошло: как и в течение всего года, отличительными результатами могут похвастаться лишь 6 наиболее популярных районов. Остальные 11 демонстрируют приблизительно равные «успехи»: на общем фоне появление 1/2.проектов не обращает на себя внимания, и явные тенденции здесь выявить достаточно сложно.

Немного отвлекусь на пояснение: дальнейшие вычисления, проценты и диаграммы будут основываться на количестве проектов, в которых ведутся реальные продажи. Эти 285 поселков представляют собой актуальное предложение. Раньше, чтобы наша аналитика отражала максимально полную картину на рынке загородной недвижимости, в своих подсчетах мы использовали общее количество заявленных поселков. Теперь мы приняли решение не учитывать «мертвые» и уже реализованные комплексы, так как это может вводить в заблуждение наших читателей.

Итак, за осень и зиму на рынок вышло 28 новых организованных коттеджных поселков, таким образом, прирост предложения составил 11% (Диаграмма 3). С января по август 2010 года рынок пополнился 55 новинками, что в два раза больше. Подобные результаты можно объяснить тем, что в холодное время года на рынке загородной недвижимости и без того малый спрос практически пропадает.

Как мы видим, 13 из 28 новых поселков открылись во Всеволожском районе. В процентах — это 46%. Почти половина. В принципе, это никого не удивляет. В промежуток с января по август 2010 года этот район также был лидером по этому показателю: тогда там вышло 22% новинок. На втором месте стоит Выборгский район (5). Непроизвольно возникают вопросы: а остальные районы вообще развиваются? Насколько они перспективны?

Предыдущее полугодие отличилось выходом ряда проектов в отдаленных районах южного направления. Долгое время Волховский и Лужский районы в принципе отсутствовали на карте коттеджных поселков. Позднее девелоперы все-таки обратили свой взор на эти местности, и за первые полгода 2010 года тут появилось сразу около 6 новых проектов. Кроме того, открыли продажи 8 поселков в Гатчинском районе, и 7 поселков — в Ломоносовском. В конце лета эксперты заговорили об активном развитии этой части Ленобласти, и о том, что юг стал семимильными шагами догонять престижный север. Однако затем последовали шесть месяцев тишины… Точнее, шепота. Лишь по паре проектов появились в Лужском, Ломоносовском и Гатчинском районах.

Конечно, рынок ждет весеннего потепления, и возможно по южным районам спрос на коттеджные поселки пока полностью удовлетворен. С другой стороны, период с сентября 2010 по февраль 2011 года особо не баловал нас новинками по всей области. Так, это указанный период не вышло ни одного проекта в Волосовском, Волховском, Кингисеппском, Кировском, Колпинском, Пушкинском, Сланцевском и Тосненском районах.

Что касается сегментов, к которым относятся новые поселки: преобладает эконом-класс с предложением домовладения по цене до 4,5 млн. рублей. На общем фоне выделяются лишь «Смольный» во Всеволожском, «Портофино» в Приморском, «Классика» в Выборгском районах Ленобласти. Все три — уверенный бизнес-класс. В большом количестве проекты подобного уровня появляться не могут по определению, поэтому 3 из 28 — вполне адекватное на сегодня соотношение.

Мы не устаем задавать девелоперам вопрос: для какого проживания — постоянного или сезонного — предназначен тот или иной объект. Они, конечно, чаще отвечают, что жить на территории поселка можно круглогодично. И это вполне объяснимо — покупатель гораздо больше денег вложит не в дачу, а в альтернативу городской квартире. Жить — так жить! Такой дом должен быть значительным по площади, внушающим доверие — по технологии, близким — по месторасположению от города. Именно последний показатель дает возможность девелоперам позиционировать порой даже самые небольшие и неприглядные участки, но расположенные в 10/20.км от КАД, как полноценное жилье на все 12 месяцев. Здесь главный критерий — расстояние и количество удобных съездов (Диаграмма 4). В среднем, потенциальный покупатель готов ежедневно совершать поездку по маршруту дом-работа-дом, если время в пути в одну сторону не превышает 1 — 1,2 часа.

Естественно, есть районы, которые полностью соответствуют ожиданиям и требованиям по поводу удаленности домовладения для постоянного проживания. К ним можно отнести большую часть Всеволожского и Курортного района, Колпинский, Ломоносовский, Приморский, Петродворцовый и Пушкинский. На сегодняшний день 50% (142) проектов располагается на расстоянии до 20 км от КАД.

В тоже время некоторые направления подходят только для строительства «дальней дачи» — Волховский, Лужский и Сланцевский районы. Чтобы добраться до них, придется преодолеть более 100 км. Этот формат не слишком популярен у петербуржцев, поэтому составляет всего 4,5%/13 от общего количества активных поселков.

Равные доли (по 11%) приходятся на проекты, располагающиеся в 41/60.и в 61/80.км от КАД. Этот вариант намного доступнее с финансовой точки зрения по сравнению с ближним пригородом, поэтому он идеально подходит для тех, кто может себе позволить ездить на работу не ежедневно, а максимум пару раз в неделю.

Что касается состава предложения, то здесь ситуация не особенно изменилась (Диаграмма 5). На сегодняшний день более всего насчитывается проектов, предлагающих земельные участки с подрядом и без и готовые коттеджи (31%). Далее, что ожидаемо, следуют поселки, реализующие только земельные участки (27%). По-прежнему, этот формат является наиболее популярным среди девелоперов. При данной концепции проекта их риски сведены к минимуму, что, к сожалению, нельзя сказать о покупателях. Для потенциальных клиентов наиболее безопасно приобретать уже готовые дома: инфраструктура готова, строительство завершено, денежные траты ясны и очевидны. Однако, подобная минимализация рисков моментально сказывается на цене предложения, что многих покупателей отпугивает. Кстати, 17% организованных поселков реализуют только коттеджи.

Из 28 новых проектов, вышедших за осень и зиму, 13 поселков предлагают к реализации только участки с подрядом и без. Быстрый и наиболее легкий способ распродать имеющуюся землю привлекает все больше девелоперов. 12 новичков помимо участков включают в предложение и коттеджи.

В поселке («Портофино») открылись продажи таунхаусов. Этот формат хоть и отстает от участков и коттеджей, но продолжает свое планомерное и уверенное развитие. Относительно небольшой, но очень дорогой участок земли логичнее всего использовать именно под блокированные дома. Поэтому в особенной концентрации подобные проекты имеют место в престижном Приморском районе.

На «сладкое» мы оставили финансовую сторону вопроса. Отметим общие тенденции на рынке загородной недвижимости Ленинградской области. Последние полгода рынок как будто замер в ожидании оттепели: цен, интереса со стороны населения, активности и смелости девелоперов.

В целом, по всему спектру предложений — от 6 соток без коммуникаций до замка в элитном поселке — не наблюдалось ощутимого повышения цен. Около 50% домов и участков вообще не изменились по стоимости. Ситуация с продажами остается стабильной, и компании пока не решаются ни повышать, ни понижать цены. Максимум, 5/10., могли себе позволить только самые успешные проекты в высокой степени готовности. Напротив, на тот же самый процент подешевело предложение в наименее известных и интересных проектах.

Традиционно раскупаются в первую очередь самые бюджетные варианты. Благодаря этому минимальная стоимость предложения в поселке повышается. Порой это вводит в заблуждение потенциальных покупателей, хотя это вовсе не означает, что цены в этом проекте повысились.

На следующей схеме (Диаграмма 6) мы можем проследить разброс предложений с минимальной стоимостью по районам.

Во всех районах, кроме Приморского, речь идет о земельных участках разной степени подготовленности. Чаще всего за небольшую цену предлагают не самый удачно расположенный надел, в стоимость которого не включены коммуникации. Что касается Приморского района Санкт-Петербурга, то здесь минимальным по стоимости предложением стал таунхаус. Ввиду престижности и густо населенности района, каждый квадратный метр его территории оценивается в солидную сумму. Поэтому продавать здесь недорогие земельные участки с подрядом или без совершенно невыгодно.

Следующими по цене идут также городские районы — Курортный и Петродворцовый. Эта тенденция уже успела традиционной — частный дом в самом ближайшем пригороде считается практически роскошью. Далее расположились Выборгский, Всеволожский и Пушкинский районы, отличающиеся большим количеством разнообразных предложений — как вполне бюджетных, так и запредельно дорогих.

Минимальная стоимость 1 сотки земли за осень и зиму практически не изменилась (Диаграмма 7).

Разброс цен по этому показателю можно назвать значительным: в Лужском районе есть предложения с минимальной стоимостью 20 тыс. рублей, а в Петродворцовом районе — 200 тыс. рублей. Таким образом, участок в не самом популярном южном районе обойдется покупателю ровно в 10 раз дешевле. Учитывая стабильный спрос на эконом-жилье, можно рассчитывать, что интерес к южному направлению будет только крепнуть с годами. В тройке лидеров помимо Петродворцового по-прежнему находятся Курортный и Приморский районы, а список самых доступных районов замыкают Волховский и Кингисеппский.

В этот раз мы решили основные характеристики поселков дополнить еще одним пунктом — наличием водоема на территории проекта или поблизости. Видимо, прошлое лето оставило неизгладимый след в памяти застройщиков, и, судя по всему, каждый второй, а может быть и первый звонивший, интересовался заливом, озерами и речками. Поэтому теперь на «водный» вопрос, менеджеры моментально реагируют: «Есть напротив!». В процессе разговора узнаешь, что «напротив» — это иногда в 500 — 1500 метрах. Если речь идет о заливе, то «недалеко» могут сказать, даже если он находится в 10 км от поселка. Лишь 30 из 285 девелоперов честно признались, что искупаться рядом негде. 16 из 285 поселков на своей территории имеют искусственный пруд или озеро. Чаще всего это просто пожарные водоемы, не предназначенные для купания. Более привлекательными и комфортными условиями располагают 32 поселка: они находятся на береговой линии озера, залива или реки (ручья). Нередко имеется в наличии свой песочный пляж.

Наступила весна. Впереди зеленые горизонты и новые успехи. А значит подходят к концу полгода тишины, именуемые «не сезоном»…

* В конце, хотелось бы обратить Ваше внимание на еще один момент: дело в том, что ряд поселков весьма оригинальным образом ведут свои продажи. Их телефоны отключены, сайты не работают, старые адреса не актуальны. Понять, что на самом деле происходит в таких компаниях — практически нереально. Заморозка? Банкротство? Отпуск менеджера по продажам? В результате, мы были вынуждены принять следующее решение: проекты (их около 15), до которых мы не можем достучаться уже более года, перестаем учитывать при подведении итогов и написании аналитического обзора. Дабы не морочить голову потенциальным покупателям, мы просто удалили данные по этим поселкам из базы.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← Малоэтажная десятина

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x