Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Итоги развития рынка загородной недвижимости (янв. – авг. 2010 года)

30 августа 2010

Подошел к концу самый жаркий сезон года, и в плане погоды, и в плане ожидаемых продаж на рынке недвижимости. С каким результатами мы подошли к началу осени? Как изменились покупательские предпочтения и приоритеты застройщиков?

Многие застройщики жаловались на недостаточные объемы продаж, списывая неудачи на аномальную погоду, при которой население в принципе вело себя не достаточно активно; сократившийся во время кризиса, и так не восстановившийся уровень доходов петербуржцев; сложную ситуацию с предоставлением ипотеки. Однако существует вполне закономерное мнение, что денег у населения не стало меньше, просто их теперь более осторожно и вдумчиво вкладывают. В этом смысле можно сказать, что положение дел особо не изменилось, и покупательская активность пока оставляет желать лучшего.

Продолжается тенденция по реконцепции уже реализуемых объектов. Многие из них выставляют на продажу земельные участки без обязательного подряда. Это предложение появляется даже у компаний, изначально предлагающих только коттеджи или участки с обязательным подрядом. Таким образом, сегодня одной из ключевых тенденций, обуславливающей развитие ситуации на загородном рынке в 2010 году, является существенный прирост количества земельных участков в общей структуре предложения.

Сейчас застройщики, ранее реализующие наделы по 10/12.соток, все чаще готовы «нарезать» поселок на участки практически любой площади.

Более лояльное отношение наметилось в том, что касается материалов, из которых предлагается возводить дома на участках с обязательным подрядом. Конечно, остались компании, строго придерживающиеся выбранной концепции, но и значительно выросло число тех, кто на сегодня готов строить коттеджи из любых выбранных покупателем стройматериалов.

Все это объясняется желанием ускорить завершение проектов и получить скорейшую прибыль, не растягивая продажи по времени. В особенности это относится к частным лицам, которые приобрели землю несколько лет назад, до кризиса, рассчитывая на быстрый успех, и теперь желающими как можно скорее избавиться от лишней «головной боли».

По-прежнему актуальным остается перенос сроков сдачи объектов на более позднее время. Общее сокращение спроса на рынке загородной недвижимости повлекло за собой нехватку финансовых средств для завершения строительства. Порой готовых домов в проектах представлено совсем немного, и каждый следующий строится после оформления очередной сделки. В результате, средним периодом, на который застройщики переносят сдачу объектов, является 1 год.

Некоторые компании-застройщики, например, «Евросиб-Девелопмент», «ПулЭкспресс Групп» и «Стинком», практикуют ведение вторичных продаж в уже реализованных поселках. Причем, речь идет не только о единичных объектах, но и о десятках участков. В докризисный период многие вкладывали свои финансы в загородную недвижимость, приобретая сразу несколько земельных наделов, и теперь, переждав наиболее сложное время низких цен и нестабильности, предпочитают распродать имеющуюся в собственности землю.

По данным Poselkispb.ru к концу летнего — началу осеннего сезона 2010 года на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области насчитывается порядка 413 организованных коттеджных поселков в различной стадии эксплуатации. В 294 из них ведутся продажи (Диаграмма 1).

Традиционно лидерами по объему предложения являются Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области. Здесь сосредоточено 26%/109 и 23%/96 коттеджных поселков соответственно. На третьем месте по количеству представленных объектов — Приозерский (11%/46) и Курортный районы (8,7%/36) (Диаграмма 2).

С начала года (январь-август 2010 года) прирост предложения составил 15,4%, то есть на рынок было выведено в общей сложности 55 новых коттеджных комплексов (Диаграмма 3). Причем, 22% из новых проектов (12) — только во Всеволожском районе. Для сравнения: по данным информационного портала Poselkispb.ru за весь прошлый год на рынок вышло 57 новых поселков. Разница данных показателей наглядно демонстрирует положительную динамику.

Продолжается постепенное освоение отдаленных районов Ленинградской области. Так, впервые появились предложения(3) в Лужском районе — «Озеро Врево», «Вревское» и «Речной бобр». Кроме того, вышел на рынок 1 поселок в Кингисеппском районе — «Стремление». Однако стоит отметить, что темпы развития дальних уголков Ленобласти все же снизились, Волосовский и Сланцевский районы в первом полугодии 2010 года не отличились новыми проектами.

Развитие южных направлений области по-прежнему не стоит на месте. Общее количество поселков в Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах пополнилось на 15 новых объектов, что несколько больше, чем за весь прошлый год (9 объектов), однако существенно меньше, чем за 2008 год (59 объектов). Таким образом, можно сделать вывод, что рынок в этом направлении реабилитируется, однако крайне медленно. Важной тенденцией 2010 года является тот факт, что поселки, заявленные в южных районах области, способствуют формированию благоприятной коттеджной застройке, которая в будущем вполне сможет конкурировать с раскрученными северными районами. Среди наиболее громких проектов: «Мариинская усадьба»(Би Хай Инвест) в Тосненском районе, «Хутор близ Извары»( Parabola Group) в Ломоносовком и «Золотые ключи»( Start Development) в Гатчинском.

Не секрет, что помимо инфраструктуры и качества строительства, весомым фактором при выборе дома или участка является его месторасположение, а именно: удаленность от кольцевой автодороги (КАД). Так как многие рассматривают коттедж для постоянного проживания, самыми популярными остаются объекты, дорога до которых занимает не более полутора часа. Если выразить это в километрах, то получится порядка 40 км от КАД. На сегодняшний день 63%/262 проекта располагается в этом диапазоне, причем 48%/198 — на расстоянии до 20 км от КАД. В процентном соотношении ситуация не изменилась по сравнению с концом 2009 года (Диаграмма 4).

Все больше привлекают покупателей и так называемые «дальние дачи», расположенные в 60 км от КАД и далее. Во-первых, это намного доступнее с финансовой стороны, а во-вторых, предполагает более уединенный и спокойный отдых. Количество предложений в этом секторе растет ежегодно: 2008 год — 67 проектов, 2009 год — 82 проекта, август 2010 — 100 проектов.

Что касается состава предложения, то и он пережил некоторые трансформации, однако вполне ожидаемые и предсказуемые многими экспертами. С начала 2010 года на рынок вышло около 24 поселков, предлагающих к продаже только земельные участки без обязательного подряда. Многие застройщики полностью или частично перешли на реализацию земельных участков в рамках одного коттеджного поселка. Сегодня девелоперу проще и быстрее осуществлять реализацию земли без подряда.

Число поселков, в состав которых входят предложения земельных наделов с подрядом на строительство или без него, приравнивается к 158 из общего количества проектов, ведущих продажи (294). Из них 72 проекта реализуют только участки, а 86 — коттеджи и таунхаусы, дополнительно к участкам. С 2009 года прирост составил 40% (с 113 до 158 объектов).

В 176 поселках так или иначе присутствует предложение коттеджей: в 66 строятся только коттеджи, а в 110 ведется смешанная застройка. Здесь стоит отметить, что к концу прошлого года насчитывалось 84 подобных проекта.

Проекты, концепция которых предусматривает реализацию таунхаусов, по своим численным параметрам, конечно, несколько отстают от двух предыдущих позиций, но при этом более стабильны — 50 поселков (в 2009 году на рынке присутствовало около 60 таких проектов).

Перейдем к количеству домовладений, представленных в рамках одного поселка (Диаграмма 5). Эти показатели позволяют потенциальному покупателю оценить масштабность проекта и уединенность будущего жилья, а также понять, сколько соседей ему предстоит лицезреть. Как и прежде, преобладают проекты с численностью до 50 домов/участков — 55%/227 объекта. Для сравнения: за 2009 года — 53%/174. При общем увеличении количества поселков, само процентное соотношение не изменилось, что говорит о стабильности спроса в этом сегменте. Почти в два раза меньше — 24%/98 — приходится на проекты, насчитывающие от 50 до 100 объектов. Оставшиеся 21% поровну делят между собой крупномасштабные поселки: от 100 до 200 домовладений — 11%/47 и свыше 200 — 10%/41 объект.

Среди самых глобальных проектов значатся комплексы «Гранит» (862), «Петровские сады» (745), «Кивенаппа» (820) и, естественно, рекордсмен списка — «Новая Ижора» от компании «Балтрос» (6000 домовладений).

Наконец, мы приблизились к самой волнительной и интересной теме — финансовая сторона вопроса.

Месяцы, когда в офисах продаж компаний, реализующих загородную недвижимость, не наблюдалось желаемой активности, постепенно уходят в прошлое. Покупатель осторожно и без особой спешки вновь стал интересоваться покупкой загородной недвижимости в виде домов и участков. Рынок чутко реагирует на малейшие изменения в настроениях потенциальных покупателей. Соответственно цены на недвижимость опять стали расти. Преимущественно это относится к проектам, находящимся в стадии активных продаж. Здесь рост стоимости может варьировать от 5 до 10%. Часть поселков, наоборот, снижают цены в среднем на 5/15. по причине дополнительной стимуляции продаж и привлечения средств на продолжение строительства объектов. В то же время около 35% домов и участков не изменились по стоимости. Частично это относится к поселкам, где ситуация с продажами остается стабильной, и компании пока не решаются повышать цены.

Основная тенденция не изменилась: чаша весов в вопросах доверия покупателя к застройщику склоняется в сторону тех компаний, которые на момент совершения сделки успели зарекомендовать себя как надежные организации, а также, если на стройплощадках не прекращалось проведение работ. Авантюрные покупки у никому неизвестных компаний, можно сказать, «сошли на нет».

К августу 2010 года минимальная удельная стоимость 1 кв.м коттеджа с учетом прилегающего земельного участка в зависимости от района области (Диаграмма 6) варьирует от 20 тыс. руб./кв.м в Волосовском районе до 144 тыс. руб./кв.м в Приморском районе СПб. Стоит отметить, что самый низкий и самый высокий показатели наименьшей цены за «квадрат» практически не претерпели изменений по сравнению с концом 2009 года. Однако вся кривая в целом демонстрирует появление достаточного количества доступных предложений по каждому из районов. Причем во многих районах (Всеволожский, Выборгский, Приозерский, Ломоносовский) они схожи — 31/36.тыс. рублей за кв.м.

По стоимости таунхаусов следует отметить следующую тенденцию: количество районов, где присутствует данное предложение, уменьшилось. Многие объекты распроданы, а новые не спешат выходить на рынок. Застройщики предпочитают реализовывать либо коттеджи, либо земельные участки, таунхаусы же среди них не пользуются особой популярностью. Так, полностью отсутствует предложение в Волосовском, Волховском, Кингисеппском, Колпинском, Сланцевском, Тосненском и Лужском районах. В остальных — минимальная цена за кв. метр выровнялась, и теперь нет такой весомой разницы между стоимостью в существующих районах. Самая низкая цена — в Гатчинском районе (22 тыс. за кв.м), а высокая, вопреки ожиданиям, — в Петродворцовом (65 тыс. за кВ. м). В известных своими запредельными ценами Курортном и Приморском районах сейчас можно найти объекты с минимальной стоимостью предложения — 54 тыс. и 52 тыс. за кв.м (Диаграмма 7).

Минимальная стоимость 1 сотки земли в 2010 году также снизилась в большинстве районов Ленинградской области. Разброс цен по этому показателю более значительный, чем за 1 кв. метр в коттедже или таунхаусе. Так, в Волховском районе есть предложения с минимальной стоимостью 12 тыс. рублей, а в Курортном районе — 80 тыс. (Диаграмма 8).

В конце, хотелось бы отметить еще один факт: на рынке присутствует несколько десятков проектов (из ранее заявленных), чью связь с внешним миром на сегодняшний день крайне трудно установить. Нам пишут и звонят потенциальные покупатели с просьбой узнать контактную информацию этих компаний, но все попытки связаться с ними — тщетны. Со своей стороны мы можем объяснить это либо заморозкой объектов, либо временной отсрочкой продаж. Однако почему происходит это настолько тихо и незаметно, без каких-либо предупреждений или рассылки соответствующих пресс-релизов, нам не понять. В результате, покупателю остается только перенести свое внимание на объекты в других поселках.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на август 2010 года)

Автор: Наталья Таран


← 08.2010. Дорогое предложение. Ленобласть

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x