Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Сколько стоит дом у воды?

14 апреля 2010

Купить дом на берегу озера — мечта многих. Жить в окружении сосен, плавать в чистом лесном озере, пить родниковую воду... Однако воплотить идиллическую картинку в жизнь могут далеко не все. Основным препятствием на пути к заветной цели, по мнению большинства, является отсутствие денег, причем немалых. Поэтому мечта так и остается мечтой. А жаль. Ведь сегодня на рынке загородной недвижимости есть заманчивые предложения по покупке домика у воды по «привлекательно бюджетной» стоимости.

Цена вопроса априори зависит от локации объекта. Безусловно, что участок с домом на берегу Финского залива, скажем, в Курортном районе Петербурга или коттедж на озере Красавица, будет стоить в разы дороже, чем земля с домом в 100/120.км от города (речь идет об идентичных по технологиям изготовления и интерьерных решениях домах).

Более того, цены на коттеджи и участки (равные по площади) в одном и том же поселке могут отличаться. Дома, которые расположены на первой линии (у воды), всегда дороже, чем коттеджи на второй или третьей линии. Ценовая планка устанавливается по принципу, чем дальше от воды, тем дешевле.

В целом, стоимость сотки в поселке у воды в Приозерском районе варьируется от 40 до 300 тыс рублей, в Выборгском — 127 — 360 тыс рублей. Цена же за сотку земли в Курортном районе СПб «колеблется» в диапазоне 330 — 500 тыс, и даже достигает отметки в 900 тыс рублей.

Распределение коттеджных поселков и малоэтажных комплексов у воды по районам СПб и Ленобласти:

Принято считать, что чем ближе к городу, тем дороже. В целом, это так. Но, с одной стороны, «белых пятен» под застройку в престижных направлениях Ленобласти (рядом с водой) становится все меньше. С другой, покупатели загородного жилья, хотят получить за свои деньги не просто дом с землей, а уединение и тишину на лоне природы, которая еще «дружна» с экологией. В этой связи происходит удорожание загородных объектов, расположенных в 100/120.километрах от города.

Если в комплексе у воды есть оборудованный пляж, спортивные и детские площадки, зона барбекю и др. приятные «опции», то стоимость коттеджа площадью от 200 кв. м с участком 15 соток — от 13 млн рублей. Для сравнения в сегменте элитки: коттедж площадью 300/400.кв. м с участком 20/30.соток в Курортном районе Петербурга — 70 — 100 млн рублей.

Минимальная средняя стоимость 1 сотки земли у воды в зависимости от района СПб и Ленобласти:

Как видим, разница существенна. Разброс цен велик. Ценообразование определяется не только локацией объекта, но и такими факторами как оснащенность поселка инженерными коммуникациями, качеством самого дома, степенью готовности проекта, правовым статусом земель и социальным окружением.

На любой вкус

В любом случае, выбор остается за покупателем. Благо, что «водных» предложений много. Есть из чего выбрать. На сегодняшний день на загородном рынке Петербурга — 259 активных предложений по земельным участкам, домам в коттеджных поселках, таунхаусам и квартирам в малоэтажных комплексах разной степени готовности, инженерной оснащенности и пр.

Распределение по типам предложений объектов у воды на рынке загородной недвижимости СПб и Ленобласти:

Больше половины выставленных на продажу загородных угодий (52,12%) заявляют о себе как об организованных поселках у воды — 135 комплексов. Из них — 76 (1/3 часть от общего числа загородных объектов) позиционируют себя как коттеджные поселки или малоэтажные комплексы прямо у воды, т.е. на берегу залива, озера или реки. Лидеры «водных» направлений — Всеволжский, Выборгский и Приозерский районы Ленобласти, а также Курортный район Санкт-Петербурга. Причем, девелоперы, которые строят на «безводных» пространствах, чтобы повысить привлекательность объекта для покупателя, создают искусственные водоемы на территории поселков.

Реклама объектов, связанных с водной стихией, изобилует яркими сообщениями о наличии в поселках приватного пляжа, индивидуального выхода к озеру, частного пирса, причала для яхт и даже собственного озера. Стать полноправным хозяином лесного озера или прудика с золотыми рыбками — неплохо. Но поскольку желающих завладеть таким шикарным местом немало, поэтому нельзя ни на секунду забывать о правовой стороне вопроса. Иначе эксклюзивное водное предложение может по истечению времени трансформироваться в рискованную авантюру. Что, в свою очередь, чревато. Причем серьезными последствиями.

По закону

При покупке загородного объекта недвижимости особое внимание следует уделять документам. Это вопрос — наипервейший. Он не менее, а иногда даже более важен, чем локация и инженерия земельного участка. Заключать договор купли-продажи, оформлять документы, в любом случае, лучше в присутствии (поддержке) своего юриста. Незнание, как известно, от ответственности не спасает.

Поэтому, к сделкам по приобретению участков в сосновом бору или на берегу живописного озера надо подходить с особой «педантичностью», скажем так. Чтобы свести к минимуму возможные риски, грамотный юрист необходим.
Чем ближе участок находится к водоему, тем осмотрительнее следует быть при оформлении документов. Согласно ст.1 Водного кодекса РФ под водным объектом понимается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные признаки и формы водного режима. Масштаб водоема вариативен. Это может быть море, залив, бухта, река, ручей, озеро, пруд, карьер, родник, болото и мн. др.

Приближенность домовладения к таким водоемам налагает на собственника ряд определенных обязательств. Так, ч.6 ст. 6 ВК РФ гласит, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначена для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев протяженностью от истока до устья не более 10 километров, у которых береговая полоса — 5 метров.

На практике это означает следующее. Если даже дом находится рядом с озером или заливом, выход людей к воде, которые не проживают в данном коттеджном поселке, нельзя блокировать. Право свободного нахождения на берегу прописано в законодательстве.

Жители коттеджного поселка, согласно закону, не обладают правом эксклюзивного доступа к воде. Поэтому даже в огороженном забором поселке должны быть подходы к водоемам, к местам привычного массового купания и иного вида отдыха. Как вариант — (всегда открытая!) калитка в заборе, посредством которой люди могут попасть к желанной воде.

Вода для избранных?

Согласно п.8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ. «Градостроительный кодекс предписывает при планировке земельных участков под строительство наличие проходов к воде, расположенных с определенной частотой. Зачастую происходит невыполнение обязательств со стороны местной администрации, которая подписала девелоперский проект» — отметила Ирина Андрианова, координатор движения «Против захвата озер».

Необходимо внести ясность. Движение «Против захвата озер» возникло в 2006 году. Инициативная группа людей решили объединиться с целью незаконного перекрытия берегов водоемов коттеджной застройкой. В одной из социальных сетей, где движение проводит интернет-акцию против огораживания берегов, на личной странице организации «Против захвата озер» написан манифест-обращение:

«Перекрытие берегов коттеджной застройкой напоминает стихийное бедствие не только скоростью своего распространения, но и своей неразумностью, противоречащей элементарной экономической выгоде… земля без возможности подойти к воде стремительно теряет цену. Естественно, никакой рекреационный бизнес вокруг тоже развиваться не будет. Мелкий сиюминутный интерес спустя обозримое время оборачивается экономическими потерями абсолютно для всех».

Защитникам общедоступности озер, несмотря на относительно небольшую численность, удалось одержать несколько побед. И даже крупных. Так, благодаря усилиям движениям и инициативной группе жителей Токсово и движения «Против захвата озер» удалось остановить застройку на озере Вероярви, а также добиться моратория на любую другую застройку. Он существует в виде паспорта особо охраняемой территории «Холмы Вероярви».

Кто не рискует, тот пьет шампанское ...

Для минимизации рисков, документы при оформлении договоров купли-продажи домов у воды требуют серьезного внимания. Фактически береговая полоса может находиться в собственности, если она были приватизирована до 2006 года. Однако это «не отменяет» права доступа к воде граждан.

Следует отметить, что водоохранные зоны и береговые полосы — не синонимы. Согласно ВК РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это делается для предотвращения их загрязнения и засорения, а также сохранения среды обитания животного и растительного мира. Порядок установления размеров и границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос предусматривается в ст. 65 ВК РФ.

Установление водоохранных зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников или запрета на совершение сделок с землей. Однако возлагает определенные обязательства на землевладельца. Они обязуются наряду с общими правилами землепользования соблюдать, и обеспечивать установленный режим охраны и использования земель этих зон.

Право собственности в водоохранных зонах не исключается. Однако, равно как и на землях других категорий, не допускается самовольное строительство и нарушение правил землепользования. Проектирование и строительство в водоохранных зонах разрешается при соблюдении определенных условий.
«В соответствии с N 118-ФЗ от 14.07. 2008 в границах водоохранных зон допускается — отметил Юрий Лучинский, адвокат «СПбГКА. Адвокатская консультация № 14», — проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды».

Преступление и наказание

«В соответствии со ст. 8.12 Кодекса об административных правонарушениях, нарушение режима — прокомментировал Станислав Кушнер, юрист ООО «Правовые инновации», — использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей; на должностных лиц — от 2 тысяч до 3 тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 2 тысяч до 3 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от 20 тысяч до 30 тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток».

В особо тяжелых случаях на помощь приходит Уголовный кодекс. «В соответствии со ст. 262 УК РФ — отметил С. Кушнер, — нарушение режима заповедников, заказников, национальных парков, памятников природы и других особо охраняемых государством природных территорий, повлекшее причинение значительного ущерба, наказывается штрафом в размере до 200 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительные работами на срок до двух лет».

«Конкретное наказание — добавил С. Кушнер, — зависит от того, что за земля незаконно захвачена (береговая полоса или, например, на территории парка) и какой ущерб это за собой повлекло. Практически рекомендую обращаться с коллективной жалобой в прокуратуру».

В целом, во избежание конфликтных ситуаций как с широкой общественностью, так и с органами правопорядка, при покупке участка у воды, живописность пейзажа, к сожалению, отодвигается на второй план. Во главу угла ставится вопрос о грамотном юридическом сопровождении сделки.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на март 2010 года)

Автор: Ольга Могелевская


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x