Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Итоги развития рынка загородной недвижимости за 2009г.

26 января 2010

Остался позади первый кризисный год. Аналитики строили самые разнообразные, порой, абсолютно противоречивые прогнозы относительно развития экономической ситуации в целом и рынка организованных коттеджных поселков, в частности. Вторую волну кризиса предрекали сначала в марте минувшего года, затем ожидали обвал рынка в сентябре-октябре. Второй волны не случилось. Рынок коттеджных поселков учился жить в новых, непростых для себя условиях, старался адаптироваться к новым реалиям. Поменялись приоритеты застройщиков. Снизилась активность покупателей, у них появились другие предпочтения. В то же время на рынок продолжали выходить новые проекты, на ходу менялись концепции реализуемых объектов, в ряде случаев стройка и продажи «замораживались» на неопределенный срок.

За период 2009 года финансовые возможности покупателей существенно снизились: упал общий уровень доходов населения, закрылось большинство банковских ипотечных программ, ориентированных на первичный загородный рынок. В начале года значительная часть потенциальных покупателей, имеющих соответствующие накопления для приобретения загородного жилья, заняла выжидательную позицию, рассчитывая на максимальное падение цен. Застройщики же цены снизили в среднем на 10/30.. Количество заключенных сделок сократилось в несколько раз. Как следствие, при непрекращающемся росте объема предложения на рынке организованных коттеджных поселков мы наблюдали параллельное сокращение спроса. В связи с этим многие застройщики были вынуждены менять существующие концепции реализации объектов, не приносящие прибыль в настоящий момент, и выставлять на продажу земельные участки без обязательного подряда, чтобы иметь возможность завершить проект. Таким образом, сегодня одной из ключевых тенденций, обуславливающей развитие ситуации на загородном рынке в 2009 году, является существенный прирост количества земельных участков в общей структуре предложения.

По данным Poselkispb.ru на конец декабря 2009 года на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области насчитывается порядка 336 организованных коттеджных поселков в различной стадии эксплуатации (Диаграмма 1). В 222 из них ведутся продажи. Лидерами по объему предложения по-прежнему остаются Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области — здесь сосредоточено 28%/96 и 20%/67 соответственно. На третьем месте по количеству представленных объектов — Приозерский (10,4%/35) и Курортный районы (9,2%/31).

С начала 2009 года прирост предложения составил 20,4%, т.е. на рынок было выведено в общей сложности 57 новых коттеджных комплексов (Диаграмма 2), причем четверть из них (5,4%/15) — только во Всеволожском районе. Началось постепенное освоение таких отдаленных районов Ленинградской области, как Волосовский и Сланцевский, Кингисеппский. В общей сложности в этих районах на рынок выведено 7 новых объектов, например, «В Каськово» / BCMG, «Лазурь», «Сельцо» / «ПСФ «Петроград» (Волосовский район). Продолжилось, начавшееся в 2008 году, развитие и южных направлений области (+ 9 объектов), однако темпы развития существенно снизились (для сравнения 59 объектов в 2008 г.): Ломоносовский район (+5 поселков), один из них это «Бельведер» / «Регион Девеломпент», Тосненский район(+1 поселок) — «Солнечное» / «Загород», Гатчинский район (+1 поселок) — «Гатчинские поместья» / «Интерстройсервис». Существенной тенденцией 2009 года является тот факт, что поселки, расположенные в южных районах области, способствуют формированию благоприятной коттеджной застройке, которая в будущем вполне сможет конкурировать с раскрученными северными районами.

В то же время, в связи с кризисными явлениями в российской экономике и их последствиями, порядка в 20 поселках девелоперы приостановили реализацию объектов, например, «Новый Шлиссельбург» / «Русфинстрой» (Кировский район).

Одним из определяющих факторов при оценке того или иного предложения на рынке загородной недвижимости является транспортная доступность объекта. На сегодняшний день 65%/220 объектов располагаются на расстоянии до 40 км от КАД и могут рассматриваться в качестве жилья для постоянного проживания (Диаграмма 3).

Продолжает расти число поселков, чье местоположение определяется расстоянием свыше 60 км от границы Санкт-Петербурга. В 2008 году их количество составляло 67 проектов, к концу 2009 уже — 82 проекта. Данная ситуация объясняется стремлением будущих домовладельцев сократить свои затраты на приобретение или строительство загородного жилья, тогда как застройщики, в свою очередь, ориентируясь на спрос, предлагают сравнительно недорогие объекты для сезонного проживания на значительном удалении от города.

За истекший год изменился и состав предложения на рынке организованных коттеджных поселков (Диаграмма 4). Вдвое возросла доля земельных участков — с 15% от общего количества в 2008 году, до 33% к концу 2009 года. Так, по данным Poselkispb.ru, только с начала 2009 года на рынок было выведено порядка 30 новых проектов поселков, предлагающих в основном участки без обязательного подряда. Всего же на рынке на конец года представлено 95 подобных малоэтажных жилых комплексов. Таким образом, в 2009 году многие застройщики полностью или частично перешли на реализацию земельных участков в рамках одного коттеджного поселка. И это еще одна из ключевых тенденций минувшего года. В кризисных условиях девелоперу проще и быстрее осуществлять реализацию земли без подряда.

В общей доле поселков (33%/113), в состав которых входят предложения земельных наделов с подрядом на строительство или без него, 53 проекта ведут реализацию только участков, и 60 проектов реализуют, кроме участков, также, коттеджи и таунхаусы. С 2008 года прирост составил 43% (с 79 до 113 объектов).

Доля коттеджей в общем объеме предложения составляет 48%/161, из которых в 77 строятся только коттеджи, а в 84 ведется смешанная застройка (коттеджи, таунхаусы, участки, квартиры). Среди числа новых проектов, выведенных на рынок в течение 2009 года, коттеджи составляют 22%/10 поселков.

Важно отметить, что, невзирая на сложную экономическую ситуацию, доля проектов, концепция которых предусматривает реализацию таунхаусов, не сокращается. К концу 2009 года она составляет 19% от общего объема предложения и 13% в числе новых поселков.

По количеству домовладений, представленных в рамках одного поселка (Диаграмма 5), преобладают мелкомасштабные проекты до 50 домов/участков — 53%/174 объекта. Доля среднемасштабных проектов — от 50 до150 домовладений — составляет 31,6%/104 поселка.15% рынка занято крупномасштабными коттеджными комплексами. К таким проектам, появившимся на загородном рынке в 2009 году, относятся коттеджный поселок «Турышкино-Петрово» от одноименного ДНП, реализующего в общей сложности 391 объект (коттеджи и участки под индивидуальную застройку), коттеджный комплекс «Гранит»/«Загородное строительство», «КБСтрой», рассчитанный на 862 объекта.

Однако, самым крупным, по-прежнему, является проект «Новая Ижора»/«Балтрос», где планируется реализовать свыше 6 000 домовладений.

Рынок организованных коттеджных поселков «вступил» в кризис в конце 2008 года с завышенными ценами на объекты. К началу 2009 года, когда стало понятно, что срок экспозиции объекта существенно вырос, с рынка ушли инвесторы, вкладывающие деньги в загородную недвижимость с целью получения прибыли после ее перепродажи, цены на недвижимость прекратили рост. В тот же период перестало функционировать и большинство ипотечных программ, что отразилось на финансовых возможностях потенциальных покупателей. Спрос сменил вектор. Так в 2009 году хорошо продавались либо максимально готовые объекты с полным пакетом правоустанавливающих документов, подключенные к коммуникациям, либо инженерно подготовленные земельные участки без подряда, или дачи, находящиеся на расстоянии свыше 60 км Бюджет покупки при этом не должен был превышать 2 — 3 млн. руб.

Здесь важно отметить, что чаша весов в вопросах доверия покупателя застройщику склонялась в сторону тех компаний, которые на момент совершения сделки успели зарекомендовать себя как надежные и стабильные, а также, если на стройплощадках не прекращалось проведение работ.

На конец 2009 года средняя минимальная удельная стоимость 1 кв.м коттеджа с учетом прилегающего земельного участка в зависимости от района области (Диаграмма 6) варьируется от 25 тыс. руб./кв.м в Кингисеппском районе (например, поселок «Речное»/ «ProximaConsult») до 144 тыс. руб./кв.м в Приморском районе СПб, в комплексе «Северный Версаль» / «Конкорд Менеджмент и Консалтинг»).

По сравнению с данными за 2008 год средняя минимальная стоимость 1 кв.м коттеджа заметно снизилась в большинстве районов. Самые значительные колебания отмечаются в южных направлениях: Пушкинский район Санкт-Петербурга (-35%), Гатчинский район (-20,5%); Волосовский район (-26%).

Стоимость таунхаусов в 2009 также претерпела некоторые изменения. Так, наиболее дорогостоящее предложение таунхаусов, по-прежнему, сосредоточено в Приморском районе СПб (от 90,4 тыс. руб./кв.м), например, комплекс «Респект Хаус» / «Инвестиции. Инжиниринг. Строительство» за 116 тыс. руб./кв.м; и в Курортном районе (от 82,5 тыс. руб./кв.м), а наиболее доступные объекты расположены в Гатчинском и Приозерском районах — 32,9 и 37 тыс. руб./кв.м, например, «Приозерск-комфорт» / «Тепло-Сервис» — по цене 37 тыс. руб./кв.м (Диаграмма 7). Наиболее существенное снижение стоимости 1 кв.м таунхауса произошло в Ломоносовском районе (-55%) и Петродворцовом районе СПб (-32%).

Значимой тенденцией минувшего года является вывод на рынок целого ряда проектов с инженерно неподготовленными участками. Коммуникации к участкам застройщик может подвести за отдельную плату (например, проект «MAINILA» / Портал+»).

Минимальная средняя стоимость 1 сотки земли в 2009 году также снизилась в большинстве районов Ленинградской области, например, стоимость во Всеволожском районе изменилась примерно на — 21%. На сегодняшний день, в поселке «Новое Минулово» / ИСК «Константа» 1 сотка земли стоит 300 тыс. руб., в комплексе «Горы» / «Мечта» — 264 тыс. руб./сот., с учетом подведения инженерных коммуникаций до границ участка. В Курортном («Академические дачи»/ИСК «Грантика» — 368 тыс. руб./сот.) и Гатчинском районах («Бавария»/ «Монолит» — от 90 тыс. руб./сот., таким образом, цены упали вдвое.

Сокращение площадей реализуемых коттеджей, земельных участков, использование менее дорогостоящих строительных материалов — все это позволило застройщикам откорректировать цены на объекты в сторону, привлекательную для потенциальных покупателей. Но цены снижались не открыто, а посредством проведения дисконтных программ, вручения подарков и т.п. Можно сказать, что 2009 год выдался весьма урожайным на всякого рода «специальные акции» от девелоперов.

За прошедший год предложение участков под застройку на рынке организованных коттеджных поселков выросло в 2 раза. Таким образом, выбор участков достаточен — от просто нарезанных земельных наделов без коммуникаций до полностью инженерно подготовленных земельных участков. Цены тоже позволяют выбирать — от 35 до 880 тыс. руб./сот. Покупателю остается определиться с подрядчиком и материалом, из которого планируется возводить дом.

Так, при выборе материалов для строительства дома лидирующие позиции занимает кирпич/монолит — 30% объектов. За ним следует газобетон/пенобетон — 25%. Данные строительные материалы используются, как правило, при возведении домов, предназначенных для постоянного проживания. Тогда как для строительства дач с целью сезонного проживания чаще всего применяется дерево — 24%. Доля панельно-каркасных строений в прошедшем году возросла на 3% по сравнению с 2008 годом и составляет сейчас 21% от общего числа. Панельно-каркасная технология относительно недорогая, ее применение позволяет существенно сэкономить в общей доле затрат на приобретение/ строительство загородного дома. Сочетание цены и качества данного материала дает возможность полагать, что применение этой технологии в перспективе будет набирать все большие обороты.

Подводя итоги развития рынка коттеджных поселков Ленинградской области в 2009 году, следует подчеркнуть основные тенденции, характеризующие данный период:

  1. Существенный рост количества земельных участков в общей структуре предложения. В связи с этим возникновение риска возвращения к разноплановой застройке в рамках одного поселка с неопределенным сроком завершения всего объекта.
  2. Покупательский спрос сосредоточился либо на максимально готовых объектах, либо на участках с инженерной подготовкой по цене 2/3.млн. руб. за лот. Соответственно, и продажи имели место у тех застройщиков, на объектах которых строительство домов/коммуникаций не останавливалось.
  3. Переориентация рынка организованных коттеджных поселков на возможности и потребности потенциального покупателя, которые откорректированы исходя из сокращения общего уровня доходов, отсутствия ипотеки, отсутствия инвестиционных сделок, желания «растянуть» во времени затраты на приобретение и строительство загородного дома (сначала покупка участка, желательно без подряда, затем строительство дома из доступных по цене строительных материалов).
  4. Проведение реконцепции проектов. Массовое проведение дисконтных программ, акций и т.п. Прямое или завуалированное снижение цен в среднем до 30%.
  5. Увеличение доли использования недорогих строительных материалов и быстровозводимых конструкций — панельно-каркасные технологии. Сокращение площади предлагаемых домов/участков с целью снизить конечную стоимость домовладения.
  6. В связи с увеличением срока экспозиции объекта на рынке более чем в 2 раза сдвинулись и сроки сдачи поселков, поскольку застройщик зачастую напрямую зависит от инвестиций покупателей.
  7. Поселки, расположенные в южных районах области, способствуют формированию благоприятной коттеджной застройки, которая в будущем вполне сможет конкурировать с раскрученными северными районами.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на конец 2009 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x