Обзор коттеджных посёлков от «ФАКТ. Коттеджные поселки» Обзор коттеджных посёлков от «ФАКТ. Коттеджные поселки»
Экскурсия по коттеджным посёлкам «Нева-Да!», «ПриЛЕСный», «Кокосы» и «Коркинский ручей».
Владислав Вирин: «Коттеджным посёлкам необходимо благоустройство» Владислав Вирин: «Коттеджным посёлкам необходимо благоустройство»
Интервью с руководителем коттеджного посёлка «Юкковское» Владиславом Аркадьевичем Вириным
Как сделать мощение в саду? Как сделать мощение в саду?
Какие материалы выбрать для оформления дорожек на участке? Как сделать дренаж?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Обзор рынка организованных коттеджных поселков за период лета 2009г.

10 сентября 2009

Почти год прошел с момента появления кризисных откликов на рынке недвижимости. Сначала застройщики ждали реакции покупателей, потом начали понемногу делать дисконты при 100% оплате, после началось массовое, хоть и незначительное, но понижение цен. Покупатели же затаились в ожидании обвала цен, которого так и не произошло. Несомненно, лето 2009 года оказалось непростым для большинства девелоперов, т.к. запас прочности на исходе, показатели количества сделок нестабильны, а банки не спешат выдавать кредиты. В чем же причина таких показателей сделок на рынке?

Казалось бы, люди уже привыкли к кризису и менее остро воспринимают происходящие колебания на валютных и фондовых рынках, произошла закономерная адаптация к происходящим в мире и стране событиям, на которую в свою очередь и надеются застройщики. Но, при этом, покупатели не спешат совершать дорогостоящие покупки, приобретая лишь дешевые инженерно-подготовленные земельные участки, от предложений которых рынок скоро закипит. Плюс, строительные технологии в последнее время настолько развиты и разнообразны, что покупатель сам может выбрать интересующую его технологию строительства в зависимости от имеющегося лимита средств. Таким образом, массовая скупка земли без подряда заполняет нишу отложенного спроса на домовладения в организованных коттеджных поселках. Застройщики же, открывая продажи исключительно земли, сами «роют себе яму»: во-первых, это приводит к снижению прибыли, а во-вторых, в результате на рынке будет появляться множество мелких компаний, нацеленных на получение быстрых денег и не планирующих продолжать свою активную деятельность по развитию в данном сегменте.

Именно поэтому крупным компаниям на рынке загородной недвижимости «выживать» гораздо сложнее, т.к. чтобы в полной мере выполнить свои обязательства по строительству коттеджных поселков, нужно пересматривать организацию деятельности и оптимизировать процессы внутри фирмы, на что потребуется как дополнительное время, так и средства, которых нет. Но, с другой стороны, доверие у покупателей будет заведомо выше к застройщикам, которые уже хорошо зарекомендовали себя по реализованным проектам.

Тем не менее, не все предложения сводятся к продаже участков и на рынке продолжают появляться интересные предложения коттеджных поселков с продуманной концепцией развития. Так, за летний период, были открыты продажи в 19 малоэтажных жилых комплексах (МЖК).

Как видно из диаграммы, наибольший объем новых предложений сосредоточен во Всеволожском, Ломоносовском и Приозерском районах — по 4 коттеджных поселка. Также, застройщики продолжили осваивать приближенные к городу направления: Гатчинский, Кировский, Колпинский и др. Началась и реализация первого проекта в Кингисеппском районе Ленинградской области — коттеджный поселок «Богемия», располагающийся в 130 км от КАД.

Если рассматривать удаленность проектов от КАД, то большая часть новых коттеджных поселений находится в пределах 40 км от города — 68%/ 13 проектов, т.е. с точки зрения транспортной доступности пригодна для постоянного проживания.

К подсегменту дальних дач можно отнести 5 МЖК, располагающихся в Приозерском, Кировском и Кингисеппском районах. Отличительной особенностью данных предложений является то, что застройщики предлагают к продаже коттеджные поселки с продуманной концепцией и единым архитектурным стилем, что в глазах покупателей выгодно отличает их от проектов с менее четко выработанным планом развития.

Возвращаясь к тенденции увеличения доли реализации земельных участков без подряда следует отметить, что, на сегодняшний день, среди новых проектов процент предложений исключительно земли достигает 26%/ 5, плюс, в 21%/ 4 коттеджных поселках открыты продажи как участков с подрядом, так и без него.

Таким образом, в общем объеме предложений в сегменте организованных коттеджных поселков доля проектов, включающих в том числе и участки без подряда, достигает уже 40%/ 91. При этом, на рынок продолжают поступать проекты, предлагающие к реализации как коттеджи, так и таунхаусы, например, малоэтажный комплекс «В Каськово» от компании BCMG в 33 км от КАД в Волосовском районе. В среднем доля проектов, реализующих исключительно домовладения, составляет 47%.

Судя по масштабу строительства, среди новых предложений преобладают проекты клубного характера с количеством объектов в рамках коттеджного поселка не превышающих 25 единиц — 32%; мелко- и среднемасштабные проекты с числом объектов от 26 — 50/ 21% и от 51 — 100/ 26%, соответственно.

Видимо, у застройщиков не хватает средств на реализацию более крупных по масштабу поселков и рынок в период кризиса вновь будет восполняться точечными коттеджными застройками, но с предложениями готовых домовладений. Преимуществом данной застройки для покупателей будет являться как раз таки максимальное сосредоточение усилий девелоперов на малых объемах, а, значит, с большей вероятностью будут соблюдаться сроки заявленного строительства и жизнь на стройке, в отличии от проектов, где ведется строительство в несколько очередей, не грозит.

По ценообразованию, в связи с ограниченностью предложений с домовладениями в одном ценовом сегменте, четкая стоимостная политика среди новых поселков выстраивается только на земельные участки. Так, минимальная удельная цена 1 сотки земли составляет 79 тыс. руб., при этом диапазон цен колеблется от 40 до 236 тыс. руб. за сотку. Такой разброс объясняется различиями в расположении коттеджных поселков и от объема инженерных коммуникаций: наиболее дорогим остается Курортный район СПб (7 500 долл. за сотку земли по текущему курсу ЦБ РФ), в то время как в остальных направлениях стоимость 100 кв.м земли с трудом достигает 2 тыс. долл. Например: в поселке «Лопухинка»/ «Леспром» в Ломоносовском районе Ленинградской области (25 км от КАД) составляет 100 тыс. руб. за сотку; а, в проекте «Радуга-II»/ «Гарант Жилвест» в 55 км от КАД уже 40 тыс. руб.

Среди предложений по домовладениям на рынок были выведены предложения либо в более дорогом ценовом сегменте (от 13 — 15 млн. руб.), либо наоборот — объекты эконом-класса/ нижний уровень бизнес-класса с ценой предложения до 6 — 8 млн. руб. Стоит отметить, что все новые предложения в сегменте элит-класса (3 коттеджных поселка: «Сосны», «Светлое», «Белое озеро») располагаются исключительно в Приозерском районе и относятся к подсегменту дальних дач, и, как следствие, это свидетельствует о том, что данное направление становится более популярным у застройщиков в связи с реконструкцией Приозерского шоссе, а значит удобного транспортного сообщения с городом, плюс, не стоит исключать фактор удачной локации проектов на берегу озер. Например, компания «Стройсервис» открыла продажи сразу в двух коттеджных поселках элит-класса — «Белое озеро» и «Светлое», располагающиеся в Приозерском районе Ленобласти на берегу одноименных озер с ценой за объект от 13 млн. руб.

Цена на домовладения в поселках эконом-класса, в свою очередь, варьируются от 4 до 8 млн. руб. в зависимости от направления и площади коттеджа. В переводе на 1 кв.м домовладения стоимости в поселках комфорт- и элит-классов различаются, но незначительно: так, средняя минимальная стоимость 1 кв.м в проектах комфорт-класса составляет 43,6 тыс. руб., в то время как в проектах элит-класса — 50,6 тыс. руб. Существенная разница по цене готового объекта достигается за счет увеличения площадей коттеджей и участков. Так, например, площадь коттеджей в высшем ценовом сегменте составляет от 220 — 300 кв.м и выше, а в комфорт — от 110 — 150 кв.м.

Таким образом, на летнем рынке воцарился небольшой хаос: разброс как цен, так и предложений колоссален. Вывод напрашивается один — кто за сколько сможет продать, тот за столько и продает. Сами же застройщики говорят о том, что цены достигли психологического «дна» и дальнейшего снижения не предвидится. Следует отметить, что летом уровень платежеспособного спроса показал положительную динамику по сравнению с аналогичными показателями зимы–весны 2009 года, но делать какие-либо существенные прогнозы девелоперы не рискуют, а это означает, что до полной стабилизации на рынке загородной недвижимости еще далеко.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на август 2009 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x