Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Обзор рынка коттеджных поселков за I полугодие 2009г.

16 июля 2009

2009 год является непростым и можно сказать переходным для всего рынка недвижимости: меняются как приоритеты девелоперов, так и отношение покупателей. Доля готовых проектов мала и стремительно растет число предложений земельных участков без подряда, а в отдельных случаях и инженерно неподготовленных с дальнейшей перспективой развития коммуникаций. В итоге загородный рынок, с одной стороны, уже кипит от избытка предложений, но с другой стороны, эти предложения не могут найти своего покупателя. Сами девелоперы загоняют себя в тупик, выводя на рынок новые проекты, не реализовав и половины уже существующих и тщательно не продумывая концепции выводимых.

Сокращение доходов, недостаток денежной массы у покупателей и отсутствие доступных кредитов приводят к тому, что происходит откладывание покупки «до лучших времен». Получается, что при постоянном росте объема предложения идет параллельное сокращение спроса, резко увеличивающее сроки экспозиции объектов на рынке.

На сегодняшний день, на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области расположено порядка 275 малоэтажных жилых комплексов, из которых в 216 открыты продажи. Большая часть коттеджных поселений сосредоточена в Выборгском и Всеволожском районах Ленинградской области — по 27%/ 74 проекта. Доля коттеджной застройки в южных направлениях по сравнению с прошлым годом остается на прежнем уровне и достигает 21%.

Прирост новых предложений с начала января 2009г. составляет порядка 11% (+31 поселок). В текущем году застройщики продолжили экспансию во Всеволожское направление (+9 новых проектов) и постепенно стали осваивать отдаленные районы области: Волосовской и Сланцевский. Например, в Волосовском районе открыты продажи сразу в двух коттеджных комплексах — «Муромицы»/ «Статус-Проф» и «В Каськово»/ «BCMG».

Что касается удаленности предложений от КАД, то 62%/ 171 коттеджный поселок располагается в пределах 40 км от города и позиционируется как жилье для постоянного проживания. При этом неуклонно растет число предложений в подсегменте дальних дач — 26%/ 71 проект. Что вполне объяснимо, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, когда покупатели стремятся минимизировать затраты, а застройщики, отталкиваясь от спроса, готовы предложить за меньшие деньги полноценные объекты, но — вдали от города.

Также, стоит отметить, что петербургские девелоперы начали осваивать и прилегающие к Ленинградской области направления. Так, например, ГК «Олимп-2000», помимо реализации 7 проектов на территории СПб и Ленобласти, приступила к развитию проекта «Волхов» в 140 км от КАД в Новгородской области.

Структура предложения в коттеджных поселках за текущий год претерпела ряд изменений: увеличилась доля земельных участков и сократилось количество предложений готовых домовладений за счет замедления темпов строительства новых, что постепенно приводит к дефициту ликвидных объектов недвижимого имущества, размыванию сроков реализации проектов и тормозит развитие рынка организованных коттеджных поселков.

Как видно из диаграммы, доля поселков, в состав которых входят предложения земельных участков достигает уже 31%/ 95 МЖК: 43 проекта реализуют исключительно землю и 52 проекта, помимо участков, включают в себя смешанную застройку с использованием нескольких типов домовладений (коттеджи, таунхаусы). Доля коттеджей в общем объеме составляет 51%/ 154, из которых лишь 79 проектов продают только коттеджи, на оставшиеся 75 приходятся коттеджные комплексы, включающие в себя как земельные участки, так и таунхаусы, а в отдельных случаях квартиры. Коттеджи в основном реализуются в малоэтажных комплексах, строительство которых находится на завершающей стадии: например, в комплексе «Касимово» от ДНП «Фактор», продаются уже готовые коттеджи в 10 км от КАД во Всеволожском районе, или в проектах элит-класса, спрос на которые остается стабильным и во время кризиса.

В структуре новых проектов, продажи в которых были открыты в текущем году, на долю исключительно коттеджей приходится лишь 16%/ 5 поселков. Например: в коттеджном комплексе «Петергоф»/ «ПетроЗемПроект» в Петродворцовом районе СПб реализуются коттеджи от 19,6 млн. руб.

Примечательно, что число проектов, включающих таунхаусы, несмотря на изменившиеся тенденции, не снижается и составляет 18% от общего числа предложений и 16% среди новых. Например: коттеджный поселок «REPINO VILLAGE»/ ИСК «Стройкомплект» предлагает приобрести таунхаусы в 25 км от КАД в Курортном районе СПб по цене от 16 млн. руб.

По масштабности проектов преобладают предложения клубного характера (36%), то есть состоящие из ограниченного круга собственников — до 25. На долю мелко- и среднемасштабных коттеджных поселков с числом объектов от 25 и до 200 приходится 22% и 32% соответственно. Охват рынка крупными проектами составляет 10%. К числу крупнейших проектов, реализация которых началась в этом году, можно отнести: коттеджный поселок «Гранит»/ ООО «Загородное строительство», ООО «КБСтрой», рассчитанный на 862 домовладения и включающий весь набор социально-бытовой инфраструктуры (магазины, кафе, ресторан, медицинская часть и пр.), а также малоэтажный комплекс «Петергоф» от компании «ПетроЗемПроект», сдача которого запланирована очередями (I очередь — 74; II очередь — 231; III очередь — 46 коттеджей).

В целом положение дел на рынке не так драматично: стабильным спросом пользуются либо недорогие объекты с предложением до 2 — 3 млн. руб., представленные земельными участками или дальними дачами, либо готовые домовладения в проектах с полным пакетом правоустанавливающих документов.

Немаловажное значение приобретает и брэнд: продажи не прекращаются, в первую очередь, в тех компаниях, которые успели зарекомендовать себя на рынке как стабильные и устойчиво развивающиеся, в таких как: «ПулЭкспресс», «Константа», «Особняк», «Стинком»и др.

Средняя минимальная удельная стоимость 1 кв.м коттеджа ( то есть стоимость уже включает в себя цену земли, находящейся под домовладением) в зависимости от района области колеблется от 33 до 123 тыс. руб. за кв.м.

Если сравнивать с данными за прошлый год, то средняя минимальная стоимость 1 кв.м коттеджа подверглась корректировке на многих направлениях. Наибольшее падение цены было отмечено в элитном Курортном районе Санкт-Петербурга и отдаленных от КАД территориях: Курортный СПб (-23%), Приозерский (-24%) и Волосовской (-27%).

Снижение цен достигается преимущественно за счет перехода на более демократичные технологии строительства и сокращения как предлагаемых к продаже площадей домовладений, так и земельных участков. При этом, открыто о снижении цен большинство застройщиков предпочитают не заявлять, а корректируют их косвенными методами — посредством акций, подарков и дополнительных бонусов.

Стоимость 1 кв.м в таунхаусе по сравнению с прошлым годом существенно не изменилась: как и прежде самые дорогие предложения сосредоточены в Приморском районе СПб, а самые дешевые — в Приозерском. Например, «Морская Лахта» от ЗАО «Феникс» реализует таунхаусы в Приморском районе СПб по цене 120 тыс. руб. за кв.м; и поселок «Приозерск-Комфорт» от компании ООО «ТеплоСервис», расположенный в Приозерском районе со стоимостью 29,2 тыс. руб. за кв.м.

Все чаще на рынке стали появляться проекты с инженерно-неподготовленными участками, где за отдельную плату застройщик обязуется подвести необходимые коммуникации. Таким образом, это привело к тому, что даже на ранее дорогих и престижных территориях Санкт-Петербурга стали появляться относительно недорогие участки под коттеджную застройку. Например: в комплексе «Белая Усадьба» от ДНП «Белоостров» в Курортном СПб реализуются участки по цене 7,5 тыс. долл. за сотку (по курсу ЦБ на день покупки), в то время как в поселке «Балтийский берег» от ДНП «Балтийский берег» земля продается по 880 тыс. руб. за сотку.

Касательно снижения стоимости на земельные участки можно отметить, что по сравнению с данными за 2008г. произошло значительное снижение стоимости 1 сотки земли во Всеволожском районе (-45%), Волховском (-60%), Курортном СПб (-65%).

В целом, на рынке земельных участков под коттеджную застройку, проекты, выходящие в этом году, могут составить серьезную конкуренцию уже существующим: застройщики существенно откорректировали свои цели существования на рынке — от максимизации прибыли к стремлению занять свою нишу, посредством снижения стоимость сотки земли. В результате это дает дополнительную возможность развития рынка домостроения: у покупателя появляется огромный выбор технологий застройки и проектов домов.

На сегодняшний день, по-прежнему наибольшей популярностью пользуется деревянное домостроение, на чью долю приходится около 30% рынка. А вот кирпично-монолитные конструкции постепенно стали сдавать позиции — 22%.

Среди новых проектов, заявленных в этом году, 40% домовладений будут выполнены из дерева, 30% по каркасно-панельным технологиям и 25% — из газо-, пенобетона.

Подводя итоги, хочется отметить, что выброс на рынок огромного объема предложений земельных участков спровоцировал увеличение конкуренции, плюс, и без того низкий спрос теперь рассредоточился между большим количеством игроков, а значит девелоперам придется придумывать новые маркетинговые ходы для увеличения продаж и не надеяться на легкие деньги. Вот и получается, что покупатели ждут высокого дисконта, а продавцы, когда объекты начнут покупать — замкнутый круг, из которого нет выхода, пока одна из сторон не уступит другой. Но, также, следует понимать, что продавать ниже себестоимости, скорее всего, никто не будет, поэтому застройщикам придется приостанавливать строительство, а, значит, уже в ближайшее время готовые и интересные проекты будут раскуплены, и уже через год мы столкнемся с дефицитом предложения.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на июль 2009 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x