Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Поселок эконом-класса как продукт массового потребления

6 июля 2009

Рынок организованных коттеджных поселков в Санкт-Петербурге постепенно переходит на новый, качественно другой уровень, охватывая новые слои населения и превращаясь в продукт массового «потребления». Переход на новую стадию развития связан с появлением большого числа предложений, нацеленных на охват большего социального сегмента — эконом/комфорт-класс, т.е. население со средними показателями дохода.

Застройщики двинулись в массы, снижая себестоимость строительства за счет увеличения масштабов проектов, налаживания собственного производства и благодаря использованию современных менее дорогих строительных технологий.

Ценовым ориентиром жилья эконом-класса загородом выступает обычно трехкомнатная квартира в городе. Т.о., можно обозначить рамки данного сегмента в пределах 5 — 8 млн. руб. за объект.

В условиях кризиса, сегмент комфорт-класса находится в самом сложном положении: сокращение доходов у населения и недоступность ипотечных кредитов значительно ограничивают уровень спроса. Поэтому девелоперы начинают предлагать покупателю качественно новую форму взаимоотношений — пошаговую (step-by-step): вначале покупка земельного участка с подводкой всех коммуникаций и потом уже строительство домовладения. Тем более, что при строительстве коттеджных поселков эконом-класса используются преимущественно быстровозводимые технологии и срок строительства домовладения с подведением всех коммуникаций ограничивается несколькими месяцами, поэтому риск недостроя каждого отдельного объекта снижается.

На сегодняшний день на территории СПб и Ленинградской области реализуется порядка 70 проектов, относящихся к сегменту эконом-класса, большая часть которых сосредоточена в Выборгском (16 поселков) и Всеволожском (18 МЖК) районах.

Наличие большой доли поселков эконом-класса в Приозерском районе (48% от общего числа коттеджных поселений в данном районе) объясняется удаленностью направления за счет чего происходит удешевление стоимости земли и появляется возможность реализации интересных дачных проектов среди лесных массивов и водных объектов. Например: поселок «Вуокса Вирта»/ ДНП «Вуокса Вирта» располагается в 100 км от КАД на берегу озера Вуокса.

В южных направлениях, где развитие коттеджного домостроения началось с опозданием, сконцентрировано значительно меньшее число проектов комфорт-класса, т.к на прилегающих к городу районах и включенных в состав города, таких как Пушкинский СПб, Ломоносовский, Петродворцовый СПб, располагаются проекты в более высокой ценовой категории.Например: в Ломоносовском районе — «Лесной край» от ООО «Вереск», реализующие деревянные домовладения начиная от 45 тыс. руб. за кв.м.

В тоже время в сегменте эконом-класса можно выделить два принципиально противоположных подсегмента: во-первых, это жилье, как альтернатива городской квартире и, покупая объект в таком комплексе, часть покупателей вынуждена идти на «переезд» (продажа квартиры в обмен на покупку загородного домовладения); во-вторых, это подсегмент дальних дач, когда происходит покупка объекта для отдыха, т.е., в качестве второго жилья, но в приемлемом ценовом диапазоне (это качественно другой образ жизни).

Т.о., жилье комфорт/ эконом-класса, как альтернатива городу, преимущественно сосредоточено в пределах 40 км от КАД — 48,6%, а подсегмент дальних дач — начиная от 60 км и выше.

При этом на расстоянии до 40 км от КАД большинство коттеджных поселков сконцентрировано на территории Всеволожского района — 51%/ 18 комплексов из 34. Оставшиеся направления включают в себя до трех проектов.

Коттеджные поселки эконом-класса отличаются масштабностью проектов: 61% поселков насчитывают в своем составе более 50 домовладений. Одним из самых крупных проектов является «Новая Ижора» от компании «Балтрос», располагающийся в Пушкинском районе СПб, общее количество планируемых к строительству домов — более 6 тыс.

Наибольшее число крупномасштабных проектов (более 100 объектов) находится во Всеволожском районе — 8 поселков. Например: поселок «Гранит»/ ООО «Загородное строительство», ООО «КБСтрой» включает 862 объекта (участки под застройку, коттеджи) и располагается в 26 км от КАД.

Масштабность проектов экном-класса напрямую влияет на развитость инфраструктуры на территории коттеджного поселка. Если проект насчитывает более 100 домовладений, то стандартный набор инфраструктуры включает детские и спортивные площадки, зоны отдыха, магазины, кафе и пр. Если же на продажу выставлены исключительно земельные участки, то застройщики ограничиваются зонами отдыха, охраной и ограждением. Например, проект «Кивеннапа» от компании «НеваИнвестПроект» имеет социальную направленность и обязуется обеспечить будущих жителей всем комплексом необходимой инфраструктуры: детский сад, медицинский пункт, церковь, спортивный комплекс и др. А «Северо-Западный строительный трест», реализующий участки под застройку и коттеджи в поселке «Святое озеро», предлагает лишь пост охраны и асфальтированные дороги.

К тому же, к неоспоримым плюсам крупных проектов можно отнести экономию на масштабах строительства: издержки на единицу производства снижаются, тем самым идет общее удешевление проекта для застройщика, что в конечном счете отражается на стоимости 1 кв.м для покупателей; плюс, затраты на подводку централизованных коммуникаций и возведение должной инфраструктуры плавно распределяется среди всех объектов и покупатель существенно не переплачивает за возможность комфортного проживания.

Анализируя структуру предложения на сегодняшний день, можно выявить тенденцию к увеличению количества предложений земельных участков, выставленных на продажу. Так в 20 коттеджных поселках идет реализация исключительно земельных участков, плюс, 15 проектов, содержат в числе предложений на продажу участки без подряда. Причем, данная динамика характерна как для проектов только что поступивших в продажу, так уже и реализуемых. Например: компания «Фаэтон Девелопмент Групп» вывела на рынок сразу несколько проектов, предлагающих земельные участки без подряда во Всеволожском районе: «Матокса», «Екатериновка». Или в поселке «Павловград»/ «Альфа-Строй» помимо коттеджей и таунхаусов открылись продажи земельных участков по цене 330 тыс. руб. за сотку.

Также, следует отметить, что доля таунхаусов на рынке постоянно увеличивается и уже12 малоэтажных жилых комплексов комфорт-класса включают в состав данный тип домовладений. Например: «Альпийская горка»/ «Норманн» располагается во Всеволожском районе в 12 км от КАД.

Смешанные проекты включают в свой состав:

- Земельные участки + коттеджи — 15 коттеджных поселков;
— Коттеджи + таунхаусы — 6 МЖК;
— Плюс, различные вариации: участки, коттеджи, дуплексы, квартиры — 3 проекта.

Как уже определили выше, диапазон цен на объекты эконом-класса находится в пределах до 8 млн. руб. за домовладение с участком. Снижение стоимости, по сравнению с объектами других классов достигается при взаимодействии ряда факторов:

Во-первых, отличительным признаком объектов эконом-класса является экономичность при выборе объемно-планировочных решений: площади как земельных участков, так и домовладений уступают по параметрам объектов элит-классов, в зависимости от типа предложения, в более чем 2 раза и составляют:

Тип предложения кв.м/ соток
Земельные участки 12,3
Коттеджи 132
Таунхаусы 96

В конечном итоге, цена за объект меньшей площади будет ниже, хотя и в данном классе можно встретить домовладения до 350 кв.м, стоимость которых во многом будет определяться технологией, применяемой при строительстве, что является вторым фактором.

При строительстве домовладений комфорт-класса преимущественно используются недорогие материалы: каркас, газо/ пенобетон, бревно.

Сейчас застройщики пытаются расширить товарную линейку, предлагая сразу несколько типовых проектов, выполненных по различным технологиям, тем самым, предоставляя возможность выбора в соответствии с предпочтениями покупателя. Например: в поселке «Новый Петербург» застройщик «Строй-Инвест» предлагает на выбор покупателю возведение домов из клееного бруса или газо/ пенобетона.

Одним из самых распространенных материалов является дерево, на его долю приходится 42%. Доля каркасных конструкций неуклонно растет (составляет 34%), с одновременным увеличением предложений различных каркасных технологий: немецкие, финские, канадские.

Третий фактор, влияющий на итоговую цену объекта — объем инфраструктуры. Так, если поселок располагается в непосредственной близости города, то стоимость сотки земли будет варьироваться от проработки проекта: наличие централизованных коммуникаций, в т.ч. выделяемая мощность электричества на участок, и объемом предлагаемой инфраструктуры. Например: в поселке «Марвело»/ «Балтийский альянс» в 14 км от КАД стоимость 1 сотки составляет от 65 тыс. руб., но и объем предоставляемых услуг для будущих жителей сведены к минимальному уровню: в проекте вода (скважина), электричество 10КВт на участок, общий дренаж; КПП, освещение, дороги. С ругой стороны проект «Охтинская долина»/ ДНП «Охтинское», расположенный в 20 км от КАД во Всеволожском районе, реализует участки по цене 220 тыс. руб. за сотку, предлагаяя полный набор инфраструктуры: электроснабжение — 10 кВт на участок, центральный газ, единая водопроводная сеть; собственное озеро, пляж, детские и спортивные площадки, теннисный корт, тренажерный зал и пр.

Четвертым фактором выступает — стоимость 1 сотки земли, которая меняется в зависимости от месторасположения поселка. Если же речь идет о дачном комплексе, то здесь определяющим критерием, влияющим на стоимость земли, выступает близость комплекса от водоема, зон отдыха, курортов. Так, например, в комплексе «Vuoksa Holiday park» в Приозерском районе в 95 км от КАД стоимость 1 сотки земли будет предопределяться удаленностью от береговой линии: от 120 до 300 тыс. руб. за сотку. Или же поселок «Муромицы» от компании «Статус-Проф», располагающийся в 62 км от КАД в менее развитом под коттеджную застройку Волосовском районе, предлагает приобрести землю по цене 40 тыс. руб. за сотку.

Т.о., средняя минимальная стоимость 1 кв.м домовладения/ 1 сотки земли в коттеджных поселках эконом-класса будет зависеть от совокупности ряда факторов и составляет на сегодняшний день:

Подводя итоги, следует отметить, что мировой финансовый кризис сильно повлиял на развитие сегмента эконом-класса, существенно сузив круг покупателей из-за недоступности ипотеки. Застройщики же в свою очередь пытаются всевозможными способами сократить издержки, связанные со строительством домовладений, переключаясь на более дешевые технологии. Так же, в листингах продаж все чаще стали появляться предложения земельных участков без подряда, что в конечном итоге приведет к недострою ряда проектов и снизит привлекательность рынка.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на май 2009 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x