Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Элита вне конкуренции

27 февраля 2009

Элитные дома всегда были центром притяжения взглядов: роскошь буржуазии проявляется практически во всех элементах декора, объемно-планировочных решениях и используемых материалах. Квадратные метры не ограничивают пространство, а дают свободу выбора… Изначально коттеджные поселки создавались исключительно для узкого круга лиц — элиты, сейчас же как понятие, так и сама структура высшего общества значительно расширилась: обладателями роскошных особняков могут быть и TOP-менеджеры, и частные предприниматели. А за проживание в столь однородной социальной среде приходится значительно доплачивать.

Рынок загородной недвижимости в виду последних событий в мире также подвергся колебаниям на финансовых рынках: все чаще стали появляться предложения участков под застройку вместо домовладений; спрос резко сократился одновременно с сокращением платежеспособности населения; проекты эконом-класса стали недоступны из-за недоступности ипотеки; бизнес-класс так же находится не в лучшем положении. При этом эксперты рынка в один голос утверждают, что на элите кризис скажется в меньшей мере: консерватизм и желание не ограничивать себя ни в чем возьмут верх. Попытаемся разобраться так ли это на самом деле и выяснить как чувствуют себя «производители богатства», реализующие свои проекты в не лучшие времена.

Сейчас на территории Санкт-Петербурга Ленинградской области находится в продаже порядка 45 коттеджных поселков, по тому или иному признаку, относящие себя к проектам элит-класса. Сразу отметим, что официально единой классификации поселков не существует, ровно как и существенных признаков отнесения к тому или иному классу внутри группы. Поэтому зачастую застройщики отталкиваются от конечной стоимости проекта, которая так же может варьироваться в среднем от 15 млн. руб. и доходить до 60 млн. руб. Выбор огромен: от скромных домиков в 300 кв.м до особняков в 1500 кв.м.

Распределение коттеджных поселков элит-класса по территории области вполне предсказуемо: в приоритете остаются приближенные к городу северные направления:

Изначально центром сосредоточения элиты считался Курортный район (11 предложений), теперь же центр тяжести перемещается на восток — в сторону Всеволожского направления (12 поселков). В качестве причин такого резкого переориентирования можно назвать: высокую стоимость как самой земли в Курортном районе, так и стоимость подключения к инженерным сетям, которая на территории города значительно выше чем в области, и, следовательно, возрастание себестоимости строительства, которые сокращают подкрепленный в денежном выражении спрос в данном сегменте.

Если оценивать удаленность проектов от города, то больше половины поселков (35/ 77,8%) располагаются в зоне хорошей транспортной доступности — до 40 км от КАД. На расстояниях свыше 40 км, преимущественно, располагаются дачные элитные поселения в Выборгском и Приозерском районах. Например: комплекс «LAKES`BERRY CLUB» от «Петербургской недвижимости» находится в 90 км от КАД в Приозерском районе и рассчитан на 17 домовладений.

Одним из самых удаленных проектов является комплекс «Суходольское» от ИСК «Союз Капитал», располагающийся на берегу озера Суходольское в 110 км от КАД. Проект уникален своим месторасположением и наличием береговой линии.

Среди всего объема предложений преобладают поселки, включающие исключительно коттеджи — 49%/ 22 поселка, хотя в связи с кризисом, доля комплексов, предлагающих смешанные варианты, т.е. совмещающие и домовладения различных видов, и участки под застройку, значительно увеличилась и составила — 27%/ 12 проектов. Данное смешение способствует быстрой реализуемости проекта, но одновременно с этим может понизить класс поселка. Например: коттеджный поселок «Элегия»/ ООО «Особняк» изначально позиционировался как проект элит-класса, но вышел из гонки, начав реализовывать участки под застройку.

Таунхаусы, как новый для нас тип жилья, заняли свою нишу и в сегменте элит-класса. Практически все проекты, включающие таунхаусы, представлены в диапазоне 20 км от города и предназначены для постоянного проживания — 14 проектов из 15. Наибольшая их часть концентрируется в Курортном (7 комплексов) и Выборгском СПб (3 поселка) районах.

Одним из заметных проектов предлагающих к реализации исключительно земельные участки на берегу Финского залива, является проект в Курортном районе СПб — «Балтийский берег» где стоимость сотки на первой береговой составляет 1,05 млн. руб.

По масштабности для проектов элит-класса характерен клубный характер, т.е. ограниченное количество собственников, поэтому преобладают проекты, не превосходящие 25 домовладений — 50% от общего числа элитных проектов. В большинстве случаев они представлены коттеджами или таунхаусами. Так, например: клубный поселок «Чехово»/ ООО «Силуэт», располагающийся во Всеволожском районе, рассчитан на 20 коттеджей.

С увеличением расстояния от КАД количество домовладений в рамках коттеджного поселка стремится к уменьшению, что весьма логично, т.к. стоимость земли за пределами 60 км от КАД и в ближайших пригородах несопоставима. Т.о. появляется возможность построить особняк на значительно большем участке, а небольшое кол-во домовладений лишь подчеркивает элитарность и клубность предлагаемых проектов. Например: клубный поселок «NAHIMOFF» от «Северо-Западного строительного треста» (80 км от КАД) состоит лишь из 4-х домовладений.

Площади как домовладений, так и земельных участков в проектах элит класса обычно значительно превышают средние показатели. А если рассматривать отдельные объекты, то значения площадей могут превышать усредненные показатели в разы. Например: III очередь комплекса «Репинская усадьба» от «Олимпа-2000» застраивается по индивидуальным проектам, параметры которых могут впечатлить особо изыскательных покупателей, т.к. площади домов доходят до 1500 кв.м, а земли — до 2,7 га.

Тип предложения

Средняя MIN площадь, кв.м/ соток

Средняя MAX площадь, кв.м/ соток

Коттеджи

280,2

490,5

Таунхаусы

195,5

283,8

Участки

20,7

43,7

Земельные участки же под таунхаусами в среднем не превышают 3 соток.
Как отмечают сами застройщики, большим спросом пользуются домовладения средней площади — порядка 300 кв.м с земельным участком 20 соток.

Локация для проектов элит-класса всегда играла первостепенную роль. Поэтому большинство поселков тяготеет к уникальной природной местности и ландшафту, лесным массивам первой категории, озерам, горнолыжным курортам. Практически у каждого проекта есть своя изюминка, выделяющая его среди всего многообразия предложений. При этом, поселки располагающиеся вблизи Петербурга (в пределах 40 км от КАД) подчеркивают свою уникальность именно близостью города, соответственно, удобным транспортным сообщением и социальной однородностью. Кроме этого, 13 проектов из 45 располагаются в непосредственной близости от водоемов, в пределах 50 м от береговой линии. Например: «HONKA FAMILY CLUB» от ООО «Хонка Парк» примечателен лесным массивом на территории поселка и первой береговой линией Тохколодского озера.

Самым необъяснимым явлением в проектах элит-класса является ценообразование. Закон спроса и предложения здесь явно не действует — продавец диктует свои условия. Поэтому данный сегмент интересен девелоперам прежде всего высокими показателями рентабельности и низкими сроками окупаемости проектов. В основном стоимость 1 кв.м в элитных поселках увеличивается, по сравнению с аналогичными проектами других более низких классов исходя из: стоимости земли (за более выйгрышное месторасположение приходится доплачивать); на стройматериалах также не сэкономить (качество объекта превыше всего); к тому же инфраструктура поселков Премиум класса требует основательных вложений (ландшафт, объекты социально-бытового назначения); фактор порогового входа в поселок исключать тоже не следует — все это в конечном итоге переносится на цену «квадрата».

Так, средняя минимальная стоимость 1 кв.м в коттеджах составляет 103,8 тыс. руб., в таунхаусах — 95,8 тыс. руб. Существенной разницы в конечной цене предложения не наблюдается даже за счет разброса в стоимости земли, т.к таунхаусы с минимальным размером участка в основном сконцентрированы в Курортном, Приморском и Выборгском районах СПб, т.е. на территории Петербурга; а коттеджи в свою очередь, с наделом свыше 20 соток, что включается в конечную стоимость домовладения, разбросаны по территории Ленобласти вплоть до 100 км и выше.

Цена 1 сотки земли без подряда в основном зависит от непосредственного месторасположения, статуса участка и коммуникационной оснащенности, в среднем по СПб и Ленобласти равна 491 тыс. руб.

В связи с сегодняшней неопределенностью на рынке, на скидки, средний размер которых редко превышает 10 — 15% и то за «живые деньги», продавцы особо не щедры. А вот беспроцентную рассрочку до конца строительства предлагают практически все компании.

Помимо всего прочего, стоимость жизни в поселке элит-класса — недешевое удовольствие. Застройщики редко прибегают к услугам сторонних организаций, а на базе существующей организовывают профессиональную управляющую компанию. Тем самым, девелопер проявляет активное участие в организации комфортной жизни своих клиентов, зарабатывая дополнительную копеечку, и заполняет не восполненную пока нишу эксплуатации загородной недвижимости.

На сегодняшний день (лишь частично прогнозируемая, т.к. часть проектов еще не сдана) средняя стоимость эксплуатации с одного домовладения варьируется в пределах 10 — 15 тыс. руб. Чтобы сократить эксплуатационные расходы, некоторые застройщики начинают сотрудничество с близлежащими комплексами по совместному использованию коммерческих и социально-бытовых учреждений (детские сады, прачечные и пр.).

В целом, сегмент элит-класса считается наименее чувствительным к колебаниям спроса в период кризиса. Срок экспозиции данных проектов и так слишком высок, а кризисные ожидания покупателей поставили под сомнение реализацию проектов. Сами же участники рынка отмечают, что произошло снижение и без того ограниченного спроса, хотя при этом предпочтения покупателей не меняются и покупки люди делают исключительно для собственного потребления, не преследуя инвестиционных целей.

Наиболее ликвидными, по мнению застройщиков, сейчас являются проекты, находящиеся на завершающейся стадии строительства или уже полностью пригодные для проживания. Например, в компании «Особняк» отмечают увеличение спроса в связи со сдачей единым лотом комплекса «Жемчужина разлива». Также, сейчас наметилась тенденция к сдаче поселков отдельными очередями. Например: летом 2009г. в элитном поселке «San Repino»/ «Петербург-Истейт» будут сданы первые дома, хотя окончательные сроки сдачи всего комплекса запланированы на конец этого же года.

Т.о., сейчас в наиболее выгодном положении находятся девелоперы с готовыми предложениями и покупатели с наличностью, которые могут претендовать на более высокий дисконт.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на февраль 2009 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x