Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Итоги развития рынка загородной недвижимости за 2008г.

23 января 2009

Подводя итоги ушедшего года, хочется отметить, что для рынка загородного домостроения год прошел весьма благотворно, т.к. появилось множество новых игроков. При чем, загородный рынок потихоньку стали осваивать и городские застройщики в связи с невысоким ценовым порогом входа в данный сегмент. А повышение конкуренции привело к тому, что девелоперы более тщательно стали продумывать концепции коттеджных поселков. Конечно, и сейчас можно встретить кусок земли, нарезанный на участки в перспективе с возможным подведением соответствующих коммуникаций и позиционируемый как коттеджный поселок, но уже не так часто как раньше.

Циклическое развитие экономики можно интерпретировать и в отношении загородного рынка: оживление — повышение деловой активности, начавшееся в 2006г.; рост — активный рост числа коттеджных поселков на протяжении 2007г., когда прирост числа МЖК к предыдущему году составил более 150%; пиком ввода жилья должен был быть именно 2008г., но рынок привнес свои коррективы... Меньше года назад аналитики в один голос предрекали, что насыщение рынка загородной недвижимости произойдет не раньше, чем к 2012 — 2014 гг., а до тех пор рынок будет расти и набирать обороты. Сейчас же, вследствие ухудшения дел в отрасли, вызванное финансовой нестабильностью в стране, привело к переносу сроков строительства, наблюдается спад покупательской активности, что в конечном итоге приведет к снижению количества проектируемых поселков. К тому же, рентабельность загородных объектов гораздо ниже, а сроки экспозиции гораздо выше, нежели у городских, поэтому нет того запаса прочности, чтобы сильно снижать цену и делать большие скидки, на что в свою очередь рассчитывают покупатели.

Для девелоперов крайней чертой существования на рынке будет являться достижение точки безубыточности — это показатель с нулевым балансом (нет убытков, но и нет прибыли, а значит и развития). Для покупателя же это является оптимальной ценой для покупки недвижимости. Но нельзя бросаться в крайности и дожидаться именно такого положения дел, т.к. это еще больше ухудшит ситуацию и может привести к банкротству застройщиков и недострою крупных проектов.

В связи с кризисной ситуацией на рынке творятся необъяснимые события: не успев появиться проекты исчезают или приостанавливаются. Даже крупные девелоперы предпочитают продавать наделы целиком или пересматривать принятые ранее концепции. По данным poselkispb.ru только за последние 3 — 4 месяца порядка 11 коттеджных поселков пропали с карты Ленобласти или приостановили продажи.
Несмотря на негативные тенденции, рынок развивается и насчитывает уже порядка 279 коттеджных поселков и МЖК, находящихся на различных стадиях эксплуатации. Лишь за истекший год был выведен 91 новый проект. Т.о., прирост к концу 2007г. составил около 60%.

Примечательно, что застройщики начали активно осваивать южные направления и по сравнению с предыдущим годом доля МЖК в Гатчинском (+6 поселков), Колпинском (+1 поселок), Кировском (+5), Ломоносовском (+9), Петродворцовом (+6), Пушкинском (+11) и Тосненском (+5) районах увеличилась в 2 раза (с 29 проектов в 2007г. до 59 в 2008г.). Пальму первенства по количеству заявляемых новых поселков на юге Ленобласти удерживает Ломоносовский район — +9 комплексов. За 2008г. на его территории началось строительство таких проектов как, например: «Австрийская деревня»/ «Waltz House» — эконом-класс; «Солнечная долина»/ «Северная долина» — эконом-класс.

Также продолжился прирост коттеджных поселков в северных направлениях:
— Всеволожский район: + 27 проектов (47 поселков в 2007г. и 74 — в 2008г.);
— Выборгский район: + 22 проекта (52 в 2007г. и 74 в 2008г.)
— Выборгский СПб: +4 поселка (4 в 2007г. и 8 в 2008г.)

По общему количеству предложений листинги Всеволожского и Выборгского районов сравнялись и составляют по 74 проекта. Т.о., на долю двух крупнейших района Ленобласти приходится по 26,5% из числа всех позиционируемых комплексов.

Одним из важнейших критериев при выборе поселка является его транспортная доступность. Практически 64% МЖК находятся в 40 километровой зоне от Петербурга.

Доля поселков на значительном удалении от города (свыше 60 км) составляет 25%. Ряд крупных компаний, таких как «Стинком» и «ПулЭкспресс», нацелены именно на данный сегмент — дальние дачи. «ПулЭкспресс» возводит 7 коттеджных поселков на расстоянии свыше 60 км от КАД («Зеркальный», «Ягодное» и др.). Под предводительством группы компаний «Стинком» реализуются комплексы на берегу Пионерского («Зайчихино») и Александровского («Гармония») озер.

Если анализировать по типам предложений, то бесспорно преобладают предложения коттеджей — 48%. Одновременно, все чаще в рамках одного коттеджного комплекса идет совмещение как различных типов домовладений (коттеджей, таунхаусов, квартир), так и типов предложений (земельных участков в Петербурге под индивидуальную застройку и домовладений). На долю смешанных проектов приходится порядка 28%, а из их числа преобладает одновременная реализация земельных участков и коттеджей. Например: в «Охтинской долине»/ ДНП «Охтинское» выставлено на продажу 62 участка, с последующим подрядом; или компания «Константа» в поселке «Новое Минулово» также занимается как строительством коттеджей так и продает земельные участки без подряда.

По сравнению с 2007г., значительно возросло предложение земельных участков и таунхаусов в общем составе коттеджных поселков: прирост составил более чем в 2 раза по наделам (с 38 до 79 проектов) и 85% по таунхаусам — с 29 проектов в 2007г. до 54 в 2008г.

Серьезный прирост земельных участков связан прежде всего с тем, что девелоперы начали осваивать земли на отдаленных от города расстояниях — 55% коттеджных поселков, продающих участки без подряда располагаются на расстоянии свыше 40 км от КАД. Также, данная тенденция подкреплена общим снижением уровня продаж на загородном рынке. Застройщики, чтобы как-то поддержать продажи на должном уровне вынуждены продавать землю без подряда, т.к. покупатели не рискуют вкладывать огромные деньги в менее ликвидные предложения (недостроенные коттеджные поселки) предпочитая покупать землю как гарант вложения средств.

Рост числа таунхаусов обусловлен влиянием нескольких факторов: во-первых, все чаще на рынке появляются крупные проекты, рассчитанные на 50 и более домовладений, поэтому застройщики пытаются распределить риски и предлагают покупателям как дорогие (коттеджи), так и менее дорогие предложения (таунхаусы, земельные участки); во-вторых, большинство строящихся таунхаусов (90%) располагаются в пределах 40 км от КАД и позиционируются как альтернатива городу, именно поэтому строительство новых проектов ведется в основной массе в приближенных к городу районах, таких как: Всеволожский (13 МЖК) и Курортный район (11 МЖК) — где их популярность объясняется слишком дорогой ценой на землю — полноценный коттедж с земельным участком мало кто может себе позволить, поэтому ниша таунхаусов все более привлекательна; из этого вытекает третий фактор, таунхаусы выступают, с одной стороны, как возможность жить загородом, а с другой, возможность сэкономить.

Т.к на загородном рынке в основном представлены небольшие компании, оперирующие малыми финансовыми средствами, то по масштабам строительства преобладают мелкие проекты, насчитывающие до 50 домовладений. Их доля среди МЖК, находящихся в продаже или не поступивших в продажу, составляет 57%.

Крупные проекты (число домовладений превышает 200) в большинстве случаев реализуются крупными компаниями и холдингами, успевшими зарекомендовать себя на рынке недвижимости («ПулЭкспресс», «Гарантъ-Девелопмент», «Флагман»).Одними из крупнейших проектов являются: «Новая Ижора»/ «Балтрос», насчитывающая более 6000 домов; и коттеджный комплекс «Кивеннапа» от компании «НеваИнвестПроект» на 504 квартиры, 164 секции таунхауса, 68 секций в коттеджах, 194 индивидуальных коттеджа.

Кризис внес свои коррективы в структуру ценообразования. Впервые за три года цены на недвижимость остановили свой стремительный рост и рынок замер в ожидании. Конец года немного развеял напряженную атмосферу, т.к. началась сезонная пора новогодних дисконтов и бонусов. Главный вопрос 2009г.: «А что будет с ценами?» — вот-вот должен разрешиться… Но пока существует неопределенность и не понятно, перерастут ли рождественские скидки в первомайские.

Динамика цен в зависимости от типа предложения и района месторасположения выглядит следующим образом:

Самым дорогими остаются приближенные к городу или в городской черте северные направления: Приморский СПб, Выборгский СПб и Курортный районы. Разницу по ценам между таунхаусами и коттеджами нельзя однозначно определить в процентном соотношении, т.к. сказывается ограниченность предложений, разный класс комплексов, фактор транспортной доступности также нельзя не учитывать, к тому же площади земельных участков под коттеджами значительно превышают наделы под таунхаусами. В конечном итоге все зависит от себестоимости строительства.

При рассмотрении материалов, используемых при строительстве МЖК, предпочтение отдается деревянному (32%) и кирпично-монолитному домостроению (32%).

Во многом выбор строительных материалов обусловлен предназначением поселка (для постоянного или временного проживания). Так для дальних дач (поселки, находящиеся на расстоянии свыше 60 км от КАД) характерны деревянные постройки — 72% из числа строящихся на сегодняшний день проектов. Кирпичные дома, как наиболее дорогой вид материалов, возводятся под малоэтажные комплексы в ближайших пригородах Петербурга, включающие квартиры, либо для строительства проектов классом выше.

Неуклонно растет и доля каркасных конструкций — 18%. При этом панельно-каркасные технологии применяются практически во всех районах и на любых расстояниях. Интерес к данной технологии вполне закономерен: стоимость земли составляет все более весомую долю в стоимости готового предложения, поэтому одним из немногих способов сэкономить остается использование относительно дешевых стройматериалов, таких как каркас. Сочетание цены и качества в ближайшее время создаст мощный импульс для всеобщего потребления данного вида материалов в сегменте эконом-класса.

Подводя итоги, хочется отметить, что мнения, аналитиков меняются слишком быстро, а порой и расходятся в геометральной противоположности, поэтому выводы лучше будем делать по факту. Финансовый кризис отразился на развитии всех отраслей экономики, в первую же очередь на банковской сфере и, находящейся в прямой зависимости от нее — сфере недвижимости. Хотя, рынок загородной недвижимости в меньшей степени зависит от заемных средств (в основном строительство ведется на собственные средства, либо с привлечением средств клиентов), но в экономике все сбалансировано, и причины порождают следствия. Поэтому, одновременно, в условиях кризиса, на смену роста заработных плат придет стагнация, т.о. рост реальных доходов населения замедлится, отсюда, накопительная часть доходов будет съедаться инфляцией — на фоне этого понизится общий уровень жизни населения. А вывод напрашивается один — жилье даже при снижении его стоимости не будет доступно большим слоям населения, т.к. до нормализации общеэкономической ситуации в стране и мире вряд ли произойдет снижение так резко возросших ставок по ипотеке.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на декабрь 2008 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x