Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Обзор рынка земельных участков

13 ноября 2008

Земля это один из главных исчерпаемых и не возобновимых ресурсов на планете, который рано или поздно закончится. Поэтому стоимость земли как таковой не стоит недооценивать.

Территория Ленинградской области занимает площадь равную 85,9 тыс. кв.м, из которых 55,5% территории области занимают леса. Поэтому в период активного роста малоэтажного строительства, в частности коттеджных поселков, особой ценностью обладают инженерно-подготовленные земли.

Большинство МЖК предлагают приобрести готовые домовладения — это 147 из 202 поселков, находящихся на стадии активных продаж или не поступившие в продажу. И, лишь 55 проектов реализуют инженерно-подготовленные наделы под индивидуальную застройку, таким образом:

  • 31/ 56,4% проект предлагает исключительно землю;
  • оставшаяся часть — 24/ 43,6% совмещают в рамках проекта два типа предложений — земельные участки и готовые домовладения.

Застройщики, одновременно предлагающие землю и дома, ставят в затруднительное положение остальных покупателей объектов недвижимости, т.к. доля покупок участков с инвестиционной целью (с целью перепродажи) всегда присутствовала, что тормозит возведение домовладений в срок в соответствии с планом застройки поселка и нормализации жизни в загородной резиденции.

Общее распределение коттеджных поселков, реализующих земельные участки, по территории Ленинградской области, выглядит следующим образом:

Как видно из диаграммы, преобладающее число предложений сосредоточено в Выборгском р-не — 29/ 52,7%, и во Всеволожском р-не — 11/ 20% . Это обусловлено в первую очередь их значительными площадями и инвестиционной привлекательностью, из-за наличия налаженных рекреационных зон, близости города, хорошей транспортной доступности, сосредоточения сектора промышленного производства (как следствие, обеспечение высокого уровня рабочих мест для населения) — за счет чего спрос и предложение на участки под индивидуальное строительство в данных направлениях всегда будет на должном уровне.

Менее богаты на предложения инженерно подготовленных участков южные направления — лишь по одному проекту находится в Кировском, Колпинском СПб, Ломоносовском и Волховском районах.

Если рассматривать удаленность наделов от черты Петербурга, то бросается в глаза существенная разница по назначению или целям приобретения объектов: участков под застройку для постоянного и сезонного проживания. Так, до 40 км от города сосредоточено 25/ 45,4% поселков — в соответствии с комфортной транспортной доступностью, пригодные для постоянного проживания; а в пределах начиная от 40 км и выше — 30/ 54,6%. Т.о., большинство покупателей, приобретают земельные участки под строительство жилья для временного пребывания, отсюда, к качеству построенных домовладений и коммуникационной оснащенности земли не предъявляются столь завышенные требования, как к приближенным к городу, а, следовательно, в целом себестоимость их будет ниже.

Из вышеизложенного вытекает то, что целевое назначение большинства земельных участков — ДНП (40/ 73%), СНТ или ДНТ (в сумме 5/ 9%), т.е. располагающиеся на землях сельхоз назначения и имеющие разрешенное использования данных участков под ведение садоводства или дачного хозяйства, т.е. не предназначенные для строительства и постоянного проживания. Но, в отличии от СНТ/ ДНТ, в ДНП предусмотрено возведение дачных построек. Поэтому ДНП на сегодняшний день является основным инструментом, позволяющим инвесторам производить коттеджную застройку.

Для справки: в апреле текущего года Конституционный суд РФ признал неконституционным положение закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан», которое запрещает прописываться в строениях, возведенных на садовом участке.
Суд указал, что регистрироваться на садовых участках возможно при соблюдении следующих условий:

  • круглогодичное постоянное проживание в садовом доме;
  • наличие заглубленного фундамента;
  • инженерное оснащение дома (отопление, канализация, водопровод, электричество и пр.);
  • наличие систем обеспечения безопасности, в т.ч. противопожарной.

Доля земель со статусом ИЖС, т.е. участком расположенном в черте населенного пункта, для возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, равна 18% или 10 поселкам. Данное целевое использование преобладает во Всеволожском районе за счет нахождения или примыкания ряда проектов к черте города — 7 комплексов. Например: поселок «Серебряный бор во Всеволожске»/ ООО «Бизнес-Консалт» располагается на территории г. Всеволожска; или же комплекс «Островки»/ «Петербургская недвижимость» находится в пределах границ дер. Островки (Пороги).

По количеству предложений в рамках одного поселка преобладают мелко (до 50 единиц) и среднемасштабные проекты (от 50 — 100 участков) с долевыми показателями равными 33 и 45% соответственно. Доля крупных проектов (начиная от 200 и более предложений) составляет– 10%. Например: компания «ПулЭкспрессИнвест» занимается реализацией целого ряда крупных коттеджных поселков: «Золотые пески» на 207 участков; «Зеркальный» — 248 объектов; «Ольшаники» — 192.

Средние размеры участков в Ленобласти колеблются от 14,5 — 31 сотки. Но, конечно же, есть и значительные отклонения от средних величин, и некоторые предложения по размерам не уступают целым усадьбам. Например: в поселке «Гармония» от компании «Стинком» предлагаются наделы до 1 га.

В виду последних событий на мировом финансовом рынке, ужесточению условий ипотечного кредитования, некоторые застройщики, ранее занимающиеся исключительно строительством домов, начинают предлагать покупателю и земельные участки. Такой способ снижения рисков и увеличения уровня продаж весьма оправдан, за счет повышения оборачиваемости денежных средств (возможность окончить планируемое строительство или вложить деньги в развитие новых проектов) и дополнительного оказания подрядных услуг по желанию клиента. Так, одна из крупнейших компаний на рынке загородного домостроения ООО «Особняк» во всех своих коттеджных поселках начала реализацию земли: «Новый мир», «Парквэй», «Элегия», «Хаапала». Или же, ИСК «Константа» в МЖК «Новое Минулово» в третьей очереди также дополнительно открыла продажу участков.

Главными ценообразующими факторами при формировании стоимости сотки земли в коттеджном поселке являются: месторасположение, транспортная доступность, класс поселка, уровень коммуникационной оснащенности и инфраструктуры.

Среднее максимальное значения уровень цен держится в Курортном районе. Это происходит за счет элитности направления и наличия береговой линии у коттеджных поселков — 756,7 тыс. руб. за сотку. Средний минимальный уровень цен представлен в отдаленном от города Волховском районе — 120 тыс. руб. Например: участки под застройку в комплексе «Ладожский простор» в 130 км от города можно приобрести начиная от 120 тыс. руб. за сотку.

При этом, величины минимальной и максимальной стоимости сотки земли по районам могут значительно отклоняться от средних показателей. Например: в поселке «Видовое»/ ЗАО «Желдорипотека» в Курортном районе сотку земли можно приобрести начиная от 500 тыс. руб., в то время как средний минимальный показатель находится на уровне 756,7 тыс. руб.

Районы

Минимальная стоимость сотки, руб.

Максимальная стоимость сотки, руб.

Волховской

"Ладожский простор" / 120 тыс. руб.

"Ладожский простор" / 150 тыс. руб.

Всеволожский

"Островки" / 224 тыс. руб.

"Серебряный бор во Всеволожске" / 736 тыс. руб.

Выборгский

"Гармония" / 75 тыс. руб.

"Правдинское озеро" / 472,5 тыс. руб.

Гатчинский

"Сиворицкий ручей"/ «Бавария» / 170 тыс. руб.

"Вайя" / 220,5 тыс. руб.

Кировский

"Невская отрада" / 190 тыс. руб.

"Невская отрада" / 450 тыс. руб.

Курортный СПб

"Видовое" / 500 тыс. руб.

"Балтийский берег" / 1 050 тыс. руб.

Приозерский

"Вуокса Вирта" / 140 тыс. руб.

"Вуокса Вирта" / 250 тыс. руб.

Пушкинский

"Глинки" / 350 тыс. руб.

"Павловское МЖК" / 520 тыс. руб.

Такой немаловажный фактор как наличие первой береговой линии оказывает значительное влияние на итоговую цену продажи. Отклонение средней стоимости сотки земли в прибрежной зоны от минимальной средневзвешенной цены по области достигает более 230 тыс. руб., т.е.: 532 против 300 тыс. руб.

При выборе участка не следует упускать из виду уровень его коммуникационной и инфраструктурной оснащенности. Скажем, 5 — 6 кВт электроэнергии на участок хватит лишь на небольшое строение, но никак ни на шикарный особняк. В среднем же застройщики предлагают от 8 — 15 кВт электроэнергии. Острее стоит проблема с канализацией и водопроводом. Лишь у единиц инженерная составляющая на должном уровне (у проектов, расположенных в черте города или не столь удаленных от КАД), решая все эти вопросы многие застройщики прибегают к использованию локальных септиков и скважин.

Минимальный для жизни уровень инфраструктуры так же оставляет желать лучшего: спортивная и детская площадки и внутрипоселковые дороги — стандартный набор для коттеджных поселков, продающих лишь земельные участки. В качестве исключения можно выделить поселок «Охтинское раздолье» от компании «Вертикаль», в котором заявляет о дополнительном строительстве детского сада, кафе и магазина. При совмещенном с домовладениями варианте инфраструктура представлена на более высоком уровне: плюс к основному набору — магазин, кафе, тренажерный зал или клуб-бильярд.

Хотя вторичный рынок коттеджной застройки еще толком не сформировался по причине бурного развития данного сегмента лишь в последние годы и полноценного функционирования лишь небольшой доли МЖК, но перепродажи объектов, чаще всего купленных с инвестиционной целью, ведутся как на базе строительных компаний, так и в агентствах недвижимости. Например: компания «ПулЭкспрессИнвест» предоставляет весь спектр услуг по перепродаже вторичных объектов недвижимости, практически, на уровне цен первичных («Подгорное», «Три берега», «Борисово-2» и др.).

На сегодняшнйи день, рынок земельных участков стабильно развивается. Только за текущий год были открыты продажи участков в 21 коттеджном поселке из 72. Бум предложений пришелся на осень — половина из новых заявленных к строительству комплексов (7 из 14) занимается реализацией земли. Таким образом, девелоперы пытаются адаптироваться к изменяющимся условиям на рынке, чтобы в период пониженного спроса на недвижимость не выбыть из гонки за прибыльностью.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на октябрь 2008 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x