Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Аналитический обзор: зима-лето 2015 года на загородном рынке

18 сентября 2015

Стабильная нестабильность. Думаете, это невозможно? Это российская реальность, а взлеты и падения — ее неизменные спутники. Только за последние 10 лет случилось две экономические рецессии, включая текущую.

Сейчас настроения в обществе не слишком оптимистичны: люди стали сильнее волноваться за свои рабочие места, боятся потерять кровно нажитые деньги и поддаются панике. По данным Министерства труда и социальной защиты, на лето 2015 года уровень безработицы в стране составил 5,4%, или 4,1 млн человек. Весной этого года индекс ожидания безработицы Левада-центра опустился до значений кризисного 2009 года. Санкции усугубили социально-экономическую ситуацию и привели к девальвации рубля и удвоению инфляции в первом полугодии 2015 года. При этом данные Росстата дают основания полагать, что дно кризиса Россия еще не достигла.

Глобальные проблемы российской экономики тянут за собой локальные. Спрос на загородную недвижимость, наблюдавшийся в конце 2014 года (тот самый «инвестиционный шок»), хотя и побил все рекорды продаж, быстро прошел. По итогам неполного 2015 года наблюдается явный спад продаж.

Что происходит сегодня? Каждые полгода портал о загородной недвижимости Poselkispb.ru готовит для читателей отчет на основе глобального обзвона девелоперских компаний и частных лиц, строящих коттеджные поселки в Ленобласти. В данном обзоре мы проанализируем ситуацию на рынке за последние полгода и рассмотрим возможные причины изменений.

Общие тенденции

По данным портала Poselkispb.ru, летом 2015 года в Ленобласти из 782 представленных активно продаются 406 поселков с коттеджами, таунхаусами, квартирами и/или участками. При этом их количество продолжает снижаться: если год назад проекты в продаже занимали 61% рынка, а полгода назад — 57%, то сегодня мы отмечаем снижение до 55%. Это может объясняться переходом поселков в число проданных, а также сбоями в экономической системе России, в связи с которыми девелоперам сложнее выводить на рынок новые проекты.

13.jpg

Другая тенденция — увеличивается доля проданных проектов: по сравнению с предыдущим отчетным периодом цифра возросла с 29% до 32%. В поселках высокой стадии готовности, которые зимой 2014 года вышли на финишную прямую с 80/90. реализованных объектов, оперативно завершены продажи. Кроме того, с 14% до 13% в общем объеме снизилось количество приостановленных или находящихся в проекте поселков: при обзвоне мы чаще, чем в прошлый раз, получали ответ «поселок уже продан». Это может говорить о продаже проекта единым лотом инвесторам, о высоких темпах продаж частным лицам, а также о нежелании девелопера объяснять причины заморозки проекта.

Такова ситуация при первом приближении. Рассмотрим разные аспекты изучаемого вопроса в отдельности.

Изменения стадий реализации

Если графики, составленные на основе обзвонов девелоперов весной и зимой 2014 года, практически не отличались друг от друга по соотношению высоты столбцов, то в 2015 году отмечаем перемены, а именно: в Приозерском и Выборгском районах количество проданных проектов впервые превысило число всех остальных.

2.jpg

Причина этих перемен, вероятно, в том, что открывать продажи в новых поселках игроки не спешат: экономическая неопределенность заставила многих из них занять выжидательную позицию в надежде на лучшее.

Так, в Приозерском районе за последние полгода в 5 поселках девелоперы распродали всю недвижимость, а старт был дан всего 2 проектам. В Выборгском же районе количество проданных поселков превысило число новичков в 3 раза (12 против 4). Таким образом, за последние полгода в северных районах области сузился выбор проектов высокой стадии готовности, которые являются наиболее привлекательным предложением для потенциальных покупателей.

Помимо того, число проданных поселков возросло и во Всеволожском районе: о завершении продаж здесь объявили девелоперы 9 поселков.

Согласно данным портала Poselkispb.ru, сохраняются и укрепляются позиции Ломоносовского района. Положительную динамику в этой локации мы наблюдаем не первый год. По общему числу проектов этот район пока уступает Выборгскому, однако по количеству поселков со статусом «в продаже» он единственный является ближайшим конкурентом Всеволожского. Такой относительный успех Ломоносовского района объясняется суммой факторов: близостью к городу, относительно недорогой землей и благоприятной экологической ситуацией.

3.jpg

4.jpg

Рассмотрим изменение активного предложения по районам Ленобласти за последние полгода. С зимы 2014 по лето 2015 гг. рост числа реализующихся проектов произошел лишь в двух районах — Всеволожском (+10 поселков) и Ломоносовском (+9 поселков). Планомерный рост предложения в Ломоносовском районе давно не вызывает удивления у экспертов: за последние 2/3.года благодаря усилиям нескольких игроков здесь появилось большое разнообразие интересных проектов, причем в самых разных ценовых категориях.

Всеволожский район, который зимой 2014 года продемонстрировал снижение активного предложения до уровня 2012 года, в этом полугодии ощутил всплеск интереса к себе со стороны застройщиков. Это объясняется просто: в экономически непростое время девелоперы предпочитают сильно не рисковать, поэтому выбирают для запуска проверенную с точки зрения спроса локацию.

Ощутимый спад активного предложения продемонстрировал Выборгский район — ликвидные объекты здесь быстро разобрали, при этом с выводом новых проектов застройщики не спешат, и, вероятно, у них есть свои причины. Текущее положение дел зафиксировано на диаграмме, которая демонстрирует распределение проданных поселков по районам.

5.jpg

Пальма первенства — как по общему количеству реализованных проектов, так и по числу проданных за последние полгода — принадлежит Выборгскому району. Здесь продажи закрылись в 11 проектах, среди которых: два поселка от УК «Северная долина» — «Горная дубрава» и «Северная усадьба»»; «Овсяное», «Светлогорье», «На Заречной» и «Сестроречье» от компании «Олимп-2000» и ряд других.

Коттеджные поселки на Карельском перешейке активно строились с начала 2000-х годов, но последние годы их объем в новом предложении заметно убавился. Причин тому может быть несколько. С одной стороны, появились доступные по цене, расположенные ближе к городу поселки в ранее непопулярных локациях, которые «перетянули» на себя определенную долю спроса. С другой стороны, строить поселки стало сложнее, и пример Выборгского района в этой ситуации показателен. Кроме того, ужесточилась процедура получения разрешений на строительство (в особенности это касается земель сельскохозяйственного назначения), а также усилен контроль за соблюдением природоохранного законодательства, нарушением которого, бывало, грешили застройщики некоторых поселков, расположенных вдоль береговой линии Выборгских озер.

На этом фоне проекты, находящиеся в продаже, с учетом всплеска покупательской активности конца 2014–начала 2015 года, смогли быстро распродать остатки. Следующий лидер по числу проданных поселков — Всеволожский район; в нем было реализовано 9 проектов. Это несколько меньше, чем в ходе прошлого обзвона: тогда их было 10. В Приозерском районе продажи закрыты в 5 поселках («Вьюн Спрингс», «Надозерье», «Усадьба Калевала», «Маково»), где реализовывались преимущественно земельные участки по цене от 85 до 250 тыс. рублей за сотку. В Ломоносовском на 3 проекта возросло число проданных поселков (ДНП «Уютное», «Луч», «Австрийская деревня»).

5.jpg

Далее — анализ приостановленных проектов. Как и полгода назад, лидером по данному показателю является Всеволожский район. Обладая самым масштабным загородным предложением, он и по числу приостановленных проектов всегда был на голову выше остальных, демонстрируя год от года прибавку по этому показателю.

Например, в ходе предыдущего обзвона мы отмечали, что количество приостановленных поселков с 32 подскочило до 40, то есть на 20%. Однако сегодня их число вновь вернулось к практически докризисному уровню — до 34 проектов, что составляет –15%. Произошло это главным образом за счет повторного открытия в них продаж, а также из-за перехода в разряд проданных. Каким образом девелоперам удалось закрыть продажи приостановленных поселков? С одной стороны, сыграло свою роль нежелание застройщиков раскрывать истинное положение дел (ведь гораздо проще ответить, что поселок продан, нежели сказать правду о причинах неудачи). С другой стороны, некоторым компаниям, испытывавшим сложности с продажами, все же удалось найти инвестора, реализовав земельный массив единым лотом.

Ситуация, схожая со Всеволожским районом, наблюдается и в Приозерском (но в гораздо более скромных масштабах), где на 3 приостановленных проекта стало меньше. В Выборгском районе их число, напротив, возросло на 5 поселков. Однако отметим, что один из приостановленных — КП «Стирсудден» — сменил владельцев, и теперь известен как «Солнечный мыс». В Гатчинском и Ломоносовском, Курортном районах также отмечаем небольшой рост по данному показателю — на 1–2 проекта.

Новички рынка

Что касается новичков, то их общее количество, зафиксированное по итогам нынешнего обзвона, ниже показателей предыдущего: в апреле­­­­­­­­­­­–ноябре 2014 года их вышло 37, а с декабря по август — 33. При этом устойчивый рост демонстрирует лишь Всеволожский район с 12 поселками, предлагающими, в основном, участки под самостоятельную застройку на удалении до 30 км от кольцевой автодороги («Скандинавский парк», «Мягловские усадьбы», «Савоя», «Кавголовское озеро. Загородная резиденция», «Восток-14», «Белоостров» и ряд других). Пример Всеволожского района говорит нам о том, что сейчас девелоперы особо тщательно просчитывают всевозможные риски при выводе на рынок нового проекта, выбирая наиболее популярные с точки зрения спроса локации, обладающие развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

7.jpg

В остальных районах картина не столь радужная: число выведенных за последние полгода проектов осталось здесь на прежнем уровне или же вовсе снизилось. По данным портала Poselkispb.ru, в 13 из 21 районов не появилось ни одного нового проекта, Курортный и Лужский районы прибавили лишь по одному поселку. Сложности в экономике повлияли даже на быстроразвивающийся в плане загородного строительства Ломоносовский район. Продажи в одном из анонсированных проектов — КП «Лужайка» — практически сразу же были закрыты, а значит реальное количество новичков — не более 10. Половина из них — это поселки эконом класса с земельными участками без подряда, еще 4 поселка представлены в классе комфорт и один проект вышел в бизнес классе (гольф-клуб «Земляничные поляны»).

Показатель вывода новичков на загородном рынке — своего рода лакмусовая бумажка экономической ситуации в стране. Его снижение легко объяснить стремлением игроков поддерживать оптимальный уровень продаж и обслуживания в уже существующих проектах, выполнить текущие обязательства, а не замахиваться на покорение новых вершин, которое иногда лучше отложить до лучших времен.

8.jpg

В 40% поселков, представленных на нашем портале, а именно в 162 КП, реализуются земельные участки под самостоятельную застройку. Их доля на протяжении последних двух лет планомерно росла: в сентябре 2013 года — 28%, в апреле 2014 — 32%, в декабре 2014 — 34%, в июне 2015 — уже 40%. Подобные предложения среди всех прочих вариантов наиболее доступны населению, так как предполагают постепенное вложение средств (а это важно в текущих экономических условиях; при этом инвестиции и риски девелопера (опять же относительно других вариантов — коттеджей, таунхаусов и т. д.) будут ниже. Поэтому все чаще в новых проектах, выходящих на рынок, предлагаются именно наделы без подряда.

С зимы 2014 года и к настоящему моменту количество поселков, в которых реализуются «участки и коттеджи», снизилось с 39% до 35%, то есть на 16 единиц. Сюда относятся участки с обязательным подрядом, участки с подрядом и без и поселки, где представлены как готовые дома, так и земельные наделы. Все чаще во время обзвона мы слышали от застройщиков фразу «коттеджи не продаем, теперь — только земля без подряда», поэтому и снижение в данной категории выглядит вполне логичным.

Доля поселков, в которых представлены коттеджи, с зимы 2014 года неизменно держится на уровне 11% (или 44 КП), проектов с таунхаусами стало чуть больше (отмечаем рост с 4 до 5%). Оставшиеся 9% распределились между поселками с двумя и более форматами загородной недвижимости, их соотношение за последнее время не претерпело серьезных изменений. Например, раньше доля мультиформатных поселков равнялась 8% (32 КП), сегодня — 5% (20 КП). Это произошло на фоне «вымывания» существующего предложения при отсутствии прибавки нового.

Минимальные цены за участок

Мы добрались до самого интересного — цен. Обращаем ваше внимание на то, что анализировать этот аспект нужно очень осторожно. Увеличившуюся стоимость участков или домовладений можно ошибочно связать с жадностью девелопера, в то время как в проекте недвижимость по минимальным ценам может просто быть распродана.

Легко догадаться, что самые высокие показатели — у районов, которые с административной точки зрения относятся к городу Санкт-Петербургу. Это логично и оправдано: там, где можно иметь городскую прописку, цены выше. К таким локациям относятся: Выборгский СПб, Курортный, Петродворцовый и Пушкинский районы. Эта четверка уверенно сохраняет лидерские позиции уже не первое полугодие. Пятое место в этот раз занял, как и в октябре 2014 года, Чудовский район Новгородской области. Причина относительно высокой стоимости надела в данном случае кроется, скорее, в ограниченности выборки, а не чем-то другом.

Если зимой 2014 года в борьбе между Выборгским СПб и Курортным районами впереди с явным отрывом оказался Курортный (2000 против 3600 тыс. рублей), то сейчас они почти сравнялись. Курортный район с показателем в 2800 тыс. рублей чуть уступает Выборгскому, минимальная стоимость участка в котором составляет 2860 тыс. рублей.

9.jpg

Некоторый рост цен продемонстрировали почти все районы. Например, в самой популярной локации Ленобласти — Всеволожском районе — минимальная стоимость участка увеличилась с 2800 до 3600 тыс. рублей, что является весьма существенной прибавкой. Это произошло из-за вывода на рынок такого коттеджного поселка, как «Гладкое–Рахья», где надел минимального размера стоит 3600 тыс. рублей. Кировский район тоже прибавил: зафиксирован рост с 140 до 200 тыс. рублей за участок. По всей видимости, инфляция и увеличившаяся себестоимость проектов оказывает на политику девелоперских компаний большее значение, чем снизившийся за последние полгода спрос.

Тем не менее, в отдельных районах стоимость участка снизилась. Так, в Ломоносовском районе полгода назад минимум составлял 2000 тыс., а сейчас — 1140 тыс. рублей. С чем это связано? Одной из причин может быть развитие данной территории и, как следствие, конкурентная борьба за покупателя между увеличившимся числом застройщиков. Снижая цены, они пытаются быстрее распродать все. К тому же, эксперты говорят об относительной юридической безопасности при заключении договора купли-продажи в северных районах области, к которым относится Ломоносовский.

Цены за участок также снизились в таких районах, как: Гатчинский, Лужский, Приозерский, Гдовский. В Гатчинском интересные для покупателя цены (210 тыс. рублей), как и полгода назад, предложил застройщик «Голубого озера»; в Лужском районе минимальная цена участка — у «Поселка Герцена» (80 тыс. рублей); в Приозерском районе лидером стал КП «Сосновая поляна» (399 тыс. рублей), а в Гдовском районе минимальная стоимость участка отмечена в ДНП «Ивушка» (1300 тыс. рублей). Правда, коммуникации включены в стоимость только в 1 проекте из 4: ДНП «Ивушка». В среднем же они обойдутся в дополнительные 400 тыс. рублей.

Не изменили своих показателей следующие районы: Волосовский, Выборгский, Кингисеппский, Колпинский, Приморский, Сланцевский.

В целом рост цен остается в пределах нормы: +10%, что соответствует уровню инфляции. Изменения в ценовой политике застройщиков адекватны изменениям в российской экономике, и это еще раз подтверждает тот факт, что эти два процесса сильно взаимосвязаны.

Минимальные цены за сотку

Какова минимальная стоимость за сотку по районам? Данные по этому пункту схожи с предыдущим графиком. Это закономерно, поскольку в большинстве случаев цена за участок образуется путем простого умножения количества соток на цену за сотку. Реже учитываются такие факторы, как близость к лесному массиву или водоему.

Рассмотрим график более подробно. Здесь мы наблюдаем закономерность, согласно которой сотка в районах Санкт-Петербурга, находящихся за пределами КАД, дороже. Самая высокая стоимость за сотку из минимальных по всем районам — в Курортном районе: 350 тыс. рублей. Хотя району удалось сохранить лидерские позиции (на декабрь 2014 г. — 450 тыс.), теперь застройщики оценивают его ликвидность сильно ниже, чем полгода назад. Полагаем, что это все та же быстрая и адекватная реакция на снижение спроса и доходов граждан.

Любопытно, что уровень минимальной стоимости сотки в Выборгском районе СПб остался ровно на той же отметке, что и 6 месяцев назад, — 330 тыс. рублей. Таким образом, на сегодняшний день эта локация занимает второе место по дороговизне наделов. Интересные метаморфозы произошли в Гатчинском районе — по сравнению с предыдущим периодом средний минимум упал с 45 до 25 тыс. рублей. Застройщик СНТ «Голубые озера» нашел возможность предложить своему покупателю сотку за 20 тыс. рублей — это и скорректировало общую статистику. «Голубые озера» — проект не новый, и низкая стоимость связана с удаленностью от КАД (55 км).

В районах, где стоимость за сотку составляет 50 тыс. рублей и меньше, изменения, если и произошли, то незначительные (в среднем — 15 тыс.). Отдельно отметим Волосовский район: в декабре прошлого года участки в этой локации предлагались, а теперь — нет, поскольку новые проекты не были выведены в продажу.

Самая дешевая земля в Ленобласти — снова в Лужском районе. Если в декабре прошлого года цена за сотку здесь равнялась 16 тыс. рублей, то сейчас и того меньше — 10 тыс. рублей. Ситуация в Гдовском и Порховском районах Псковской области и Чудовском районе Новгородской области претерпела малозначительные изменения. Цены не повышаются из-за того, что районы не слишком пригодны для постоянного проживания, поскольку удалены от КАД более чем на 80 км.

Серьезных оснований для значительно повышения или понижения цен мы не видим. Свидетелями того, как будет вести себя рынок дальше, мы станем в самое ближайшее время.

10.jpg

Минимальные цены за домовладение

Пользователям, желающим купить готовое домовладение за городом, будет интересен следующий график. Может ли представитель среднего класса позволить себе коттедж недалеко от Ленобласти? Ответ на этот вопрос, как и в прошлом полугодии, утвердительный.

11.jpg

Присмотримся к ценам на коттеджи в этом году и сравним их с ранее полученными данными. Сильно выбивается из графика лишь Выборгский район СПб. В этой традиционно дорогой и престижной локации минимальное предложение — 36 млн рублей. В прошлый раз коттеджи здесь и вовсе стоили по 40 млн рублей. Второе место рейтинга (правда, с колоссальным отрывом от лидера) занимает Петродворцовый со своим минимумом в 10,9 млн рублей. Надо сказать, что шестью месяцами ранее домовладение в этой локации стоило дешевле, чем сейчас, в 3 раза. Вот такую инвестиционную привлекательность демонстрирует этот район Петербурга.

Закрывает тройку лидеров Курортный район с отметкой в 9 млн. рублей. По сравнению с прошлым периодом есть некоторое снижение стоимости, но самый дорогой коттеджный поселок по-прежнему — Valkesaari.

Если говорить о минимальной стоимости домовладений в районах, то ценник «500 тыс. рублей» все еще обескураживает: кажется, таких дешевых домов не бывает. Оказывается, бывает! Полмиллиона рублей стоит домик в Выборгском районе Ленобласти. В прошлом году этот район отличился тем же самым образом: конечная стоимость дома в «Ханнила» составляла 250 тыс. рублей. Вероятно, своим прошлогодним немыслимым рекордом застройщик сумел привлечь своих покупателей и теперь предлагает недвижимость по более экономически обоснованным ценам. К тому же, и другим застройщикам теперь не приходится прибегать к демпингу.

Минимальные цены на таунхаусы

Завершаем обзор по итогам глобального опроса девелоперов ценами на таунхаусы.

Ту тенденцию, которая была полгода назад, мы наблюдаем и сейчас: интерес к таунхаусам продолжает снижаться, причем как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Некоторые строительные компании и вовсе не планируют в будущем строить их и распродают остатки. Их намерения хорошо иллюстрируются скидками, которые (по сравнению с другими типами недвижимости) на таунхаусы в рамках краткосрочных акций особенно велики.

На каждый товар найдется свой купец, поэтому и на секции в домах есть свой клиент. Нельзя сказать, что в ценовом отношении наблюдается отрицательная динамика. В целом, цены изменились незначительно. Кажется, что игроки рынка замерли в ожидании. Поднимешь цены — спугнешь клиента, опустишь — по деньгам не выйдешь в плюс.

При всем при том к застройщикам остаются вопросы о том, на земле с каким статусом они строят и узаконены ли их действия. Хотя документальная сторона до конца не всегда прозрачна, компании утверждают, что оформляют секции как индивидуальное жилье, и речи о долевом строительстве не ведут.

Переходим непосредственно к ценам. Самые дорогие таунхаусы — в поселках высокой стадии готовности. Выборгский район Петербурга сохранил ведущие позиции: 17,4 млн рублей — такова минимальная стоимость секции сейчас и полгода назад. Вырос в цене Приморский район — с 10,9 млн до 11,27 млн рублей. Курортный район также прибавил: он продемонстрировал рост более, чем на 1 млн рублей за таунхаус (декабрьские 7,6 млн против августовских 8,86 млн рублей). Вновь и вновь мы видим, что районы города, расположенные за КАД, увеличивают свою ликвидность.

Самую низкую стоимость за таунхаус предлагает компания «Кивеннапа». В КП «Кивеннапа Юго-Запад» (Волосовский район) секция стоит всего 1 млн рублей, в КП «Кивеннапа Юг» (Гатчинский район) цена — 1,2 млн рублей, а в КП «Кивеннапа Север» (Выборгский район) таунхаус продается за 1,25 млн рублей.

12.jpg

***

Всеволожский район, как и 6 месяцев назад, лидирует по числу активно продающихся проектов.

Продолжают укрепляться позиции Ломоносовского района: растет число новых поселков и активно продающихся. Пока этот район уступает лишь гиганту загородного рынка — Всеволожскому району.

В отчетный период проекты готовности «заезжай и живи», то есть сданные и обжитые, стали еще более востребованными, чем раньше. Это объясняется тем, что покупать дома/участки на начальной стадии строительства в условиях неопределенности многие просто не рискуют.

В первом полугодии была приостановлена значительная часть проектов. При этом не все девелоперы готовы открыто говорить о заморозке и ее причинах, предпочитая сообщить журналисту-исследователю, что поселок продан. Из-за такой непрозрачности сложнее выявить долю приостановленных и проданных проектов.

Дорожает недвижимость в районах, формально относящихся к Петербургу, — Выборгском СПб, Приморском, Петродворцовом, Пушкинском. Они, помимо прочего, привлекательны для покупателя возможностью иметь городскую прописку.

Девелоперы исключают возведение новых таунхаусов из своих приоритетов, поскольку спрос на них продолжает падать.

Спрос на загородную недвижимость в весенне-летний период 2015 года оказался ниже, чем год назад.

Авторы: Анастасия Николашенкова, Виктория Самигуллина

Источник: Poselkispb.ru


← Новички июля–августа 2015 года: жарко ли...

Результаты опроса читателей портала Pose... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x