Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Классные поселки

16 сентября 2008

Предложений на рынке загородного домостроения достаточно большое количество, как говорится на любой вкус и цвет. Девелопер, выходя на рынок с новым проектом, в силу ужесточающейся конкуренции среди застройщиков, должен четко представлять и рассчитывать, какую нишу на рынке он сможет занять, исходя из основных технико-экономических характеристик проекта, развитости социальной инфраструктуры и налаженных каналов коммуникаций. Далее, выявив целевой сегмент покупателей, можно, отталкиваясь от этого, позиционировать себя как поселок, рассчитанный для проживания людей со средним, выше среднего и высоким уровнем доходов. Итак, попробуем определить отличительные особенности и принципиальную разницу между основными классами: комфорт, бизнес и элит.

Данная классификация весьма условна, т.к. в целом даже нет четко сформированных критериев отнесения к тому или иному социальному классу, а говорить про рынок загородной недвижимости как таковой и вовсе не приходится. Среди застройщиков существует множество дополнительных, поясняющих или превозносящих статус понятий. Так, за последнее время активно вошла в обиход такая терминология, как: комфорт, эконом, Премиум, Премиум плюс, VIP классы, «de lux». Например, некоторые компании предпочитают чтобы их относили непосредственно к премиум-классу («Хиттолово»/ «Тимбер продукт», «Видовое»/ ЗАО «Желдорипотека») или «de lux» («Medovoe»/ «ПетроСтиль»).

Двойственное название некоторых терминов может вводить в заблуждение, но смысл категории остается одним и тем же, в зависимости от уровня дохода:

Эконом / комфорт — рассчитан на средний уровень дохода
Бизнес – доход выше среднего
Элит / Премиум — высокий уровень

При этом с категорией Премиум возникает больше всего сложностей, так одни определяют ему место между бизнес и элит классами, другие же ставят выше элиты. А от понятия «эконом» и вовсе застройщики уходят, заменяя его «комфортом».

Так, по данным за август месяц, на территории Ленинградской области сосредоточено:

- 51 проект/ 30% — Комфорт/ Эконом класса
— 59 проектов/ 34% — Бизнес класса
- 62 проекта/ 36% — Элит/ Премиум класса

Плюс, два проекта в силу географических особенностей проекта относят себя как к комфорт, так и к бизнес классам. В данной группе представлены: поселки «Вуокса Вирта» (ДНП «Вуокса Вирта») и «Охта-Йоки» от компании ИСК ЗАО, предлагающие участки под застройку и коттеджи, расположенные на первой береговой линии озера Вуокса и реки Охта, соответственно. Прибрежная зона в комплексах относится к бизнес классу, оставшаяся часть поселка — к комфорт. И, МЖК «Новая Скандинавия» (ЗАО «Озерки») в свою очередь, в зависимости от уровня комфортности жилья, распределяет домовладения по классовой принадлежности: квартиры (с площадями от 44 — 250 кв.м) — бизнес класс, а таунхаусы (площадью от 265 — 324 кв.м) — элита.

Как не парадоксально, но и на загородном рынке можно встретить предложения далеко не соответствующие заявленному уровню. Так, несколько поселков позиционирует себя как представители высшего класса за счет удачного расположения в границах города или ближайшем пригороде, при этом на территории комплексов не создан достойный уровень инфраструктуры и вид из окна оставляет желать лучшего. Примеров приводить не будем дабы не обидеть девелоперов, но такие проекты существуют и потенциальный покупатель должен четко представлять совокупность каких характеристик определяет классовую принадлежность комплекса в целом, и что она не ограничивается удобным транспортным сообщением, а распространяется на технологию используемую при строительстве, внутреннее решение домов, про однородность среды обитания и социальную инфраструктуру тоже забывать нельзя.

Распределение МЖК по территории области, в зависимости от класса весьма ожидаемо. Так, северные направления (Выборгский, Выборгский СПб, Курортный СПб, Приозерский районы) по большей части ориентированы на сегмент покупателей с доходами выше средних и высокие — 32%/ 27 проектов бизнес и 42%/ 36 проектов элит класса, доля комфорта равна 26%/ 22 проекта.

Южные же направления, включающие Гатчинский, Кировский, Колпинский, Ломоносовский, Петродворцовый СПб, Пушкинский и Тосненский районы, в целом имеют невысокий уровень предложений — 37 проектов, среди которых 51,4%/ 19 — комфорт, и по 24,3%/ 9 проектов — бизнес и элит. Хотя уже и на юге начали определяться районы с преобладанием предложений повышенной комфортности: Пушкинский (4 проекта элит-класса, 2 бизнес и 3 комфорт), Кировский (2 элит, 1 бизнес и 1 комфорт) и Петродворцовый (2 элит, 1 бизнес и 1 комфорт). Петродворцовый и Пушкинские районы за счет наличия многочисленных рекреационных зон, близости Финского залива и памятников архитектуры в ближайшие годы смогут побороться за рыночную нишу среди элитных проектов.

Быстроразвивающийся Всеволожский район в ближайшее время переместится в привилегированные ряды. На сегодняшний день на его территории преобладают объекты бизнес-класса — 43%/ 22 поселка, предложений для высшей прослойки населения тоже хоть отбавляй — 33,%/ 17 МЖК. Пограничное расположение, отделяющее юг и север области, дает о себе знать, поэтому Всеволожский можно назвать районом контрастов, т.к. несмотря на явное преобладание объектов бизнес и элит классов, доля эконома находится на достойном уровне — 24%/ 12. Например, за 6,5 млн. можно приобрести коттедж 163 кв.м на земельном участке 12 соток в комплексе «Новое Щеглово» от компании ООО «ВЕ ТД "Гонг» всего лишь в 6 км от КАД, при этом будет представлен лишь минимальный набор инфраструктуры (спортивная и детская площадки, КПП). Или же домовладение площадью 360 кв.м на участке 36 соток в поселке «Medovoe»/ «ПетроСтиль» с богато развитой инфраструктурой (spa — салоны, тренажерные залы и пр. удобствами ) уже обойдется 67,9 млн. руб.

Если рассматривать распределение МЖК по удаленности от КАД и классовой принадлежности, то в 40 километровой зоне от Петербурга, пригодной для постоянного проживания, преобладают поселки элит (28,7%/ 50 проектов) и бизнес (22,4%/ 39 проект) классов, а доля эконома не превышает 17,2%/ 30 проектов.

После отметки 60 км резко сокращается процент элитки, но отдельные предложения все же присутствуют и на отдаленных территориях. Например: поселок «LAKES`BERRY CLUB»/ «Петербургская Недвижимость» располагается в 90 км от КАД, с ценой предложение от 32 млн. руб., при этом площадь участков соответствующая — от 45 соток — есть где разгуляться.

Т.о., направление и удаленность объекта не сильно влияют на принадлежность коттеджного поселка к определенному классу. Рынок богат на близкие от Петербурга предложения во всех сегментах. Количественное преобладание коттеджных поселков бизнес и элит-класса у границ города выравнивается с комфортом при пересчете на число объектов в рамках самого комплекса (общего кол-ва домовладений). Так что возможность проживания за городом в хорошей транспортной доступности с городом, благодаря КАД, присутствует у представителей всех слоев. Например: в МЖК «Токкари-Ленд»/ «ГарантЪ-Девелопмент» в 7 км от Петербурга возможна покупка секции в таунхаусе площадью от 126 кв.м с участком 2 сотки за 5,6 млн. руб.

К одному из определяющих критериев отнесения конкретного проекта к определенному классу, является уникальность природных ресурсов: наличие в шаговой доступности заповедников, прибрежной зоны, лесов первой. Так, среди всех поселков Ленинградской области, имеющих первую береговую линию (их количество варьируется в пределах 28) со средней ценой за сотку 472 тыс. руб., подавляющее большинство комплексов относится к бизнес и элит классам (13 и 12 проектов) и лишь 4 предложения в сегменте «комфорт», где цены на порядок ниже. Например: «Северная Корона» от компании «Евросиб-Девелопмент» продает участки начиная от 185 тыс. руб.

Одним из основных минусов приобретения жилья в поселке комфорт класса является экономия на площадях. Это касается как площадей самих домовладений, так и придомовых территорий.

Средняя минимальная площадь в коттеджах и таунхаусах комфорт-класса почти в два раза меньше элиты, при этом размеры земельных участков изменяются, но не так четко выражено — наиболее же ощутимая разница проявляется в максимально допустимых площадях. Так, площади некоторых домовладений класса «de lux» могут достигать и 1200 кв.м («Северный Версаль» от компании «Конкорд Менеджмент»), а приусадебных участков до1 Га как в поселке «Лукоморье»/ ООО «Меркурий».

От размера дома напрямую зависит цена конечного предложения: в большинстве случаев в постройку уже заложена стоимость участка.

Цена 1 кв.м в зависимости от класса и типа домовладения находится приблизительно на одном уровне:

Комфорт – от 46,4 — 48,1 тыс. руб. за кв.м
Бизнес — 65,1 — 68,9 тыс. руб. за кв.м
Элит – 92,6 — 107,9 тыс. руб. за кв.м

Разница между комфорт и бизнес классами не столь велика в пересчете на квадратный метр, но за готовый объект итоговая цифра будет отличаться приблизительно в полтора-два раза, т.к. площади участков и самих домов в бизнесе будут выше, плюс, к этому прибавится дополнительная статья затрат на создание инфраструктуры: в экономе обычно присутствует минимальный уровень объектов социально-бытового назначения — детская и спортивная площадки, КПП, охрана; в бизнесе к этому списку примкнут отдельные обслуживающие население объекты — ресторан, спортивный комплекс, пирс или магазин и пр. Накладные расходы по эксплуатации которых, так же в последствии лягут на плечи жителей.

В зависимости от размера и месторасположения коттеджного поселка, в комфорте могут быть созданы условия по крайней мере не хуже, чем в бизнесе. Например, на территории комплекса для постоянного проживания «Кивеннапа» от компании «НеваИнвестПроект» планируется создание детского сада, ресторана, теннисного корта, церкви и много другого, т.к. количество возводимых домовладений (около 900) не сможет обслужить населенный пункт, к которому прилегает коттеджный поселок (п. Первомайское). И, чтобы проект стал конкурентоспособным, рынок диктует создание соответствующих благ, способных удовлетворить минимальный уровень потребностей.
В элитных же проектах более ощутимую роль при формировании итоговой цены вносит стоимость придомового участка. Если рассматривать предложения земельных участков с коммуникациями, обобщенными в единый комплекс, без подряда на строительство, то можно представить уровень цен за сотку под элитный дом — средняя минимальная стоимость сотки равна 369 тыс.руб. В итоге, цена только среднестатистического участка в 20 соток сопоставима по стоимости с коттеджем в поселке классом ниже. А изыски инфраструктуры, включающие рестораны, причалы, стоянки для вертолетов, spa-салоны и теннисные корты, обойдутся еще порядка 25 — 30 тыс. руб. в месяц.

Немаловажное значение в ценообразовании и отнесении к тому или иному классу играет и технология возведения домов. Уже сформировался ряд материалов, которые используются при строительстве, ориентированных на тот или иной класс. При коттеджной застройке в комфорт-классе преимущественно используются недорогие строительные материалы, ориентированные на быстровозводимые конструкции — панельно-каркасные (34% коттеджей и 33,3% таунхаусов). В целом, что касается таунхаусов и квартир, то они в силу своих конструктивных особенностей возводятся преимущественно из кирпича и газобетона, реже посредством каркасных технологий.

На втором месте по популярности находятся газобетон и пенобетон — 31% коттеджей и 25% таунхаусов. Деревянное домостроение в сегменте эконом-класса используется лишь в 23% коттеджей эконом-класса. А сами поселки в большей массе сосредоточены на дальних расстояниях от города (свыше 40км) и предназначены для сезонного проживания. Чего не скажешь про аналогичные проекты, но уже в бизнес-классе. Так, уже 31% коттеджей реализуется из дерева, 28% — из газобетона и 26% — по каркасной технологии. Т.о., на первый план выходят конструкции, проверенные временем и имеющие более высокую прочность.

Высшие слои общества предпочитают жить в кирпичных (36% коттеджей и 44,4% таунхаусов) и деревянных домах (31% коттеджей).

Т.о., отличия между комфорт, бизнес и элит классами заключаются как во внешнем облике домовладения при использовании различных технологий строительства и планировок, так и во внутреннем уровне представленной на территории инфраструктуры, коммуникаций. Но появляются проекты и в сегменте эконома, преимущественно крупные комплексы, где за разумную плату можно приобрести весь спектр социально-бытовых услуг. А чем крупнее МЖК, тем между большим количеством жителей распределяются накладные расходы и, соответственно, ежемесячная плата на эксплуатационное обслуживание будет значительно ниже, чем в элите, которая предполагает все-таки клубный характер жизни и ограниченное количество соседей.

Если рассматривать пропорциональное распределение поселков по классам, то доля представленных проектов элит-класса равна 36%, а комфорт — 30%. При этом разница в человеческом ресурсе колоссальна, т.к. к высшему слою в процентном выражении относится порядка 5/8. из числа всех жителей Петербурга и области, а сегмент эконома необъятен. Если же оценивать уровень спроса и предложения, то чаша весов будет уже не пользу элиты, предложения поселков которых в данном сегменте превалирует над спросом. Востребованную же нишу объектов комфорт-класса застройщики не спешат восполнить из-за высоких затрат на строительство (в первую очередь, это прокладка коммуникаций, развитие инфраструктуры, высокая стоимость покупки земельного участка) а потому и низкого уровня рентабельности проектов в целом.

Сама возможность приобретения загородного жилья говорит об уровне достатка человека, пусть то будет комфорт, бизнес или элит класс, выбор же остается за нами…

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на август 2008 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x