Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Аналитический обзор: лето-осень 2014 на загородном рынке. II серия

23 декабря 2014

Мы переходим ко второй части нашего традиционного аналитического обзора, посвященному последним двум сезонам. В этот раз речь идет о периоде лето-осень (апрель-октябрь 2014 года). В 1-й серии мы рассмотрели основные показатели рынка, характеризующие его объем, динамику минимальной стоимости по форматам, распределение предложения по районам Ленобласти и прочее. Сегодня оценим более тонкие моменты: насколько за прошедшие полгода были популярны ипотека и рассрочка, как часто предлагается оплатить коммуникации отдельно и какие строительные материалы сегодня используются чаще всего. Естественно, это не все, мы припасли для вас еще много интересного, поэтому приступаем!

Текущее экономическое положение как никогда диктует свои правила на рынке загородной недвижимости. Если условно 5 лет назад его можно было назвать рынком продавца, когда практически все сметали без разбора, 1/2.года назад он перешел в стадию рынка покупателя. На данный момент он не принадлежит ни одним, ни другим, и всем приходится приспосабливаться: искать оптимальные пути реализации или наиболее адекватные в соотношении цена-качество-готовность проекты.

Например, при обзвоне нами всех девелоперов с целью актуализации информации на портале многие сообщали, что их проект уже реализован, но позже уточняли: земля была продана оптом и в этой связи желание заниматься малоэтажкой у них пока пропало. Такой исход коттеджного поселка сложно позиционировать как его успешную реализацию: скорее всего, он несколько позже выйдет снова, но уже под другим соусом.

Иногда табличку «продано» на проекте выставляют умышленно досрочно: пара оставшихся объектов уйдут «с молотка» намного быстрее среди тех покупателей, кто ищет вторичку как более безопасный вариант вложения средств.

Если раньше многие девелоперы поднимали цены в своих коттеджных поселках хотя бы на уровне инфляции даже без видимых на то причин и при отсутствии сделок, то сегодня такие жесты кажутся непозволительной роскошью. Дела обстоят скорее наоборот: ряд компаний продолжает снижать стоимость даже несмотря на то, что у них зафиксированы продажи. Вероятно, это происходит потому, что такой девелопер считает, что сегодня надо продавать быстрее, и дальше обстановка ухудшится.

Но большая часть предпринимателей действует по классической схеме: даже увеличение реализованной доли в поселке на 5/10. за полгода влечет за собой повышение цен хотя бы в пределах инфляции. Если сдвигов нет, то наблюдаем стагнацию или небольшой сброс стоимости.

По форматам наблюдается продолжение тенденции упрощения предложения и перехода к земельным участкам. Среди новичков готовое строительство или возможность подряда предлагается лишь в 20%. Там, где в рамках проекта предлагались участки и готовые коттеджи, многие менеджеры говорят, что коттеджи закончились, и остались только участки. То есть даже если изначально у них были услуги по возведению домов, сейчас это кажется им лишним и обременительным. Не повсеместно, но в значительной доле.

Не раз на всевозможных круглых столах и саммитах девелоперы отмечали, что когда-нибудь мы должны прийти к цивилизованному загородному рынку, где коттеджные поселки представляют собой застройку в одной стилистике, дома предлагаются готовыми или с подрядом. Но пока, видимо, до этого еще очень далеко, и у нас главным критерием является цена. Поэтому в половине проектов, где предлагаются земельные участки, покупатель самостоятельно будет заниматься возведением коттеджа.

14.jpg

40% поселков (эта цифра упала в сравнении с прошлым годом) предлагают на выбор: наделы со строительным подрядом или без него. И только 8% комплексов, где предлагается земля, реализуются исключительно с подрядом. Такие проекты обычно получаются гармоничными и целостными с архитектурной точки зрения, при этом у клиента остается определенная свобода в отношении того, каким именно будет его дом и где он будет располагаться. Но с точки зрения прибыльности эти поселки проигрывают участкам без подряда, где можно купить надел и потом еще копить годами на стройку. Тоже своего рода свобода, без обязательств…

Нашла отражение сегодняшняя экономика и в ипотеке. На днях увеличили размер первоначального взноса и повысили процентные ставки в Сбербанке с 14,5% до 16% по вновь принимаемым заявкам на базовые продукты ипотечного кредитования на приобретение готового и строящегося жилья.

Оценим ситуацию на рынке загородной недвижимости. Для сравнения мы приведем две диаграммы: на первой отражено количество сделок с привлечением ипотеки в коттеджных поселках за время всей их реализации, а на втором – именно за последние два сезона (полгода).

15.jpg

Как и следовало ожидать, число поселков, где покупатели не прибегали к услугам банков, значительно превышает количество проектов, где было заключено менее или более 10 сделок. Но не стоит печалиться раньше времени: доля таких комплексов продолжает сокращаться. Осенью 2013 года она составляла 76%, весной 2014 года – уже 69%, а осенью 2014 года – 64%. Остается практически без изменений число поселков, где заключается много сделок с кредитами (8% осенью 2013 года, 8% весной 2014 года и 9% осенью 2014 года). Положительная динамика наблюдается среди поселков, где отмечается небольшое количество ипотечных покупок (16/23/27% в обозначенные даты). Это говорит о том, что к услугам финансовых организаций все же обращаются, просто это не делается повально. Не каждый объект загородного рынка в отличие от городского может получить одобрения банков, поэтому для улучшения ситуации важно движение с обоих сторон: само предложение должно становиться более качественным и менее рискованным, и кредиторы должны проработать больше вариантов взаимодействия.

Теперь второй график.

Это как раз тот случай, когда краткосрочная картинка выглядит менее радужно, чем долгосрочная. В целом дела обстоят неплохо, но если брать конкретный сезон и год, то получается не так радужно.

16.jpg

Не секрет, что последние полгода банки были намного более строги к предмету договора, а сами покупатели старались делать покупки, рассчитывая исключительно на имеющие у них деньги, а не те, которые можно было бы привлечь, вооружившись уровнем дохода и подобными данными. Обе стороны пытаются максимально снизить свои риски, поэтому в 87% коттеджных поселков с апреля по октябрь 2014 года не было заключено ни одной ипотечной сделки, а менее 10 сделок – в 10% проектов. Эти цифры сильно отличаются от предыдущей диаграммы, но совершенно предсказуемы и объяснимы.

Казалось бы, самым подходящим вариантом в такой ситуации будет рассрочка со стороны девелопера. На нее ссылались многие, кто не хотел терять клиентов из-за сложностей ипотечной схемы. Возможность внести платеж не в полной сумме и единовременно, а частями предоставляется при обязательном внесении первоначального взноса. Он может варьироваться от 20 до 50% в зависимости от финансовой состоятельности девелопера, его аппетитов и бизнес-стратегии. Рассрочка, как и кредит может даваться под определенный процент. В среднем по рынку — от 1,5 до 8%. Он всегда меньше банковской ставки, но все же может доходить до 12%.

Часто он зависит от величины перового взноса (чем она больше, тем процент ниже), но не всегда. На процент может оказывать влияние и срок, на который покупатель рассчитывает брать рассрочку. Например, до окончания строительства объекта рассрочка может быть беспроцентной, а после – уже с дополнительным начислением «штрафных». Ряд девелопер не готов долго «кредитовать» своих клиентов и ограничивает период выплаты парой месяцев. Максимальный срок рассрочки, отмеченный нами, составляет 5 лет. Одним из самых лояльных в этом отношении проектов можно назвать «Береговую горку» от СК «Мера» — 3 года беспроцентной рассрочки. Это хорошее подспорье в покупке, но редкая компания пойдёт на такой щедрый жест.

Сегодня в 68% коттеджных поселков есть возможность приобрести участок или дом с помощью такого способа оплаты.

17.jpg

Регулярно мы наблюдаем такую формулировку как «индивидуальные условия рассрочки». Иными словами, никакой конкретики компания озвучивать не желает и будет «торговаться» отдельно с каждым покупателем. Встречающиеся варианты: рассрочка только на коммуникации или рассрочка на подрядное строительство.

Очень вероятно, что, учитывая текущие реалии, предлагаемые условия рассрочек вскоре начнут меняться, но это в любом случае отличный инструмент для реализации. Медленно, но верно мы подошли к одной из самых любопытных тем – динамика продаж.

Мы традиционно спрашиваем во всех поселках, которые находятся в активной продаже, сколько процентов от общего числа объектов у них на данный момент продано. Опрос ведется на анонимной основе, данные используются исключительно для аналитики. В 46% проектов нам ответили, что в период с апреля по октябрь 2014 года у них не было заключено ни одной сделки! Полгода назад такой же ответ нам дали в 39% поселков.

Еще в 12% проектов доля реализованного изменилась, по словам менеджеров, на 5% и менее (полгода назад в 20%). Как мы уже писали не раз, не всегда эта скромная динамика отражает действительность, так как представители девелоперов порой говорят «+5» или меньше лишь из желания хотя бы на бумаге иметь положительный результат. Предупреждения о том, что данные предаются огласке только в целом, а не индивидуально, не помогают. Таким образом, в 58% проектов за рассматриваемый период продаж либо не было вообще, либо были в количестве нескольких штук. В сравнении с мартом 2014 года доля комплексов, которые испытывают большие трудности с клиентами, не изменилась.

Более успешные результаты мы отразим на следующей диаграмме. Для большей наглядности и анализа мы предлагаем вам оценить динамику, начиная с февраля 2013 года.

18.jpg

Количество проектов с минимальной долей проданных объектов (менее 10%) значительных перемен не претерпело: постепенное снижение связано с тем, что сегодня выходит немного новичков. Если уж девелопер решается на открытие продаж, то делает это максимально продуманно, поэтому сделки не заставляют себя долго ждать.

Наибольший спад произошел во второй колонке: число поселков, где реализовано от 10 до 25% владений, продолжает стремительно уменьшаться. Среди них много комплексов, которые были заморожены или окончательно прекратили реализацию. Они долго «раскачивались» и ждали своего клиента, но в сложное с точки зрения спроса и экономики время, не выдержали простоя.

И все же значительная часть этой группы не ушла из таблицы, а перешла в следующую колонку, отражающую проекты с проданной долей в 25/50.. Здесь наблюдается самое значительное повышение показателей. Его нельзя назвать особенно весомым, но оно отличается в лучшую сторону среди прочих. Чем выше степень реализации поселка и уровень его готовности, тем интереснее покупателю проект.

На данный момент самые заметные успехи у проектов, чья доля «проданности» превышает 50%. Это не просто понять из графика, но очевидно при более детальном рассмотрении. Чаще всего это участки без подряда в 10/20.км от КАД со стоимостью в пределах до 2 млн рублей. Подобные комплексы даже за тяжелые полгода увеличили количество реализованных объектов в рамках своих комплексов на 10/15.. Продолжают неплохо продаваться таунхаусы эконом-класса (до 3 млн. рублей). Есть примеры, где за лето-осень 2014 года удалось продать 40% от общего числа владений.

Участки от 2,5 млн. рублей просели, и единственное, что может помочь им – престиж и известность девелопера, но таких компаний можно сосчитать по пальцам. Непростые времена для коттеджей дороже 6 млн. рублей. Тут палочкой-выручалочкой может стать только высокая стадия готовности проекта и относительная близость городской черты.

Особенно вяло идут продажи в Курортном, Приозерском и Кировском районах.

По сути популярный продукт сегодняшнего дня это:

- участки до 2 млн. рублей от компании, которая может продемонстрировать свои предыдущие успешные проекты;

- коттеджи в проектах на высокой стадии готовности, что предполагает строительство, коммуникации, благоустройство. Здесь эконом-класс не обязателен, и клиента может привлечь более дорогой дом;

- доступные таунхаусы либо от известной компании (с портфелем проектов), либо на высокой стадии готовности (что редкость на рынке Ленобласти).

Все три пункта – в зоне для постоянного проживания.

Динамика реализации в поселках, которые проданы уже на 50% и выше, не так очевидна из размещенного выше графика, так как в самой колонке хоть и есть рост доли, но он не очень большой. Суть в том, что часть этих проектов сразу перешла в группу «более 75%», которая в этом полугодии пользовалась особенным спросом. Поэтому формально мы видим там стагнацию, на деле означающую тот факт, что на последней стадии реализации проекты в настоящий момент не задерживаются.

Загородная недвижимость в последние годы воспринималась не как дача, а как замена или дублер квартире. Поэтому акцент перешел со средней удаленности проектов на ближнюю: 48% коттеджных поселков располагается в зоне до 20 км от КАД. Здесь же сегодня открывают продажи один за другим МЖК (малоэтажные жилые комплексы до 4 этажей), но это отдельная история, который будет посвящен специальный обзор.

19.jpg

В сравнении с периодом зима-весна 2014 года доля проектов в этой локации практически не изменилась (выросла на 1%). Это объясняется тем, что эта часть рынка наиболее активна: пополняется и успешно реализуется.

В целом, если сопоставить данные с прошлым обзором, мы придем к выводу, что это самый стабильный график. К численном выражении еще заметны какие-то подвижки, а вот в процентном – перемены не превышают 1/2.. В этот раз несколько снизилось число поселков на удаленности 21/40.км от КАД (с 87 до 79 шт. – на 2%) и 81/100.км от КАД (с 25 до 19 шт. – на 1,5%). Остальные колебания являются еще более незначительными.

Вероятно, рынок в отношении своей географии на сегодняшний день находится в своем равновесии: сколько убывает на том или ином расстоянии от города, столько и прибывает.

К локации мы также относим близость проектов к водоемам и лесным массивам. По сути эти три составляющие и делают любой объект привлекательным с точки зрения его месторасположения, или нет. Район уже становится не так важен, если в окне вы видите лес, а до озера можете дойти пешком. При этом и город находится не за тридевять земель.

20.jpg

Большая часть поселков расположена менее чем в 5 км от ближайшего водоема. То есть до него при желании можно хоть каждый день летом ездить на велосипеде или даже ходить пешком.

Большие доли принадлежат вариантам «на территории» и «на границе». Значительный процент в них относит нас в Призерский район. Больше, чем 5 км в поисках места для водных процедур придется преодолеть жителям, например, Пушкинского района.

21.jpg

С лесным массивом ситуация обстоит еще лучше: чуть меньше половины всех коттеджных поселков, находящихся сегодня в продаже, может похвастаться лесом на границе. Еще 95 проектов и вовсе выбрали вариант «на территории». Такая благодать радует почти всех жителей Выборгского и Приозерского районов. Ответ «Менее 5 км» нам давали в комплексах на юге Ленобласти, где ландшафту свойственны уходящие за горизонт поля и луга.

Непосредственная связь у локации проектов есть со строительными материалами, которые используются при возведении коттеджей и сблокированных домов. Чем ближе к городу, тем чаще применяется газобетон и кирпич, чем дальше – тем популярнее более «дачный» конструктив в виде дерева и каркаса.

Так как самая распространенная удаленность от кольцевой автодороги приходится на участок до 20 км от КАД, мы не удивляемся, что лидером рейтинга становится газобетон. Многие девелоперы выбирают его в качестве единственно возможного материала или включают в линейку предложений. Недорогой, прочный, не требующий долгих усадок (как дерево) дом из газобетона часто называют «каменным». Внешне он выглядит более сдержанно и менее уютно, нежели усадьба из бревна или кирпичный коттедж, но и поклонников у такого стиля хоть отбавляй.

22.jpg

Кирпич является более дорогим материалом, хоть и преданно любимым среди ценителей загородной жизни, поэтому он находится на четвертом месте в нашем графике. Кирпич практически не встречается в проектах эконом-класса, что в лишний раз объясняет, почему он предлагается лишь в 63 коттеджных поселках.

Второе и третье место, можно сказать, поделили брус и каркас.

Под брусом объединены клееный и оцилиндрованный брус. Его можно встретить как в комфорт-классе, так и в элитке, как в 15 км от города, так и в 115 км. Это такой универсальный материал, который при умелом подходе может выглядеть и супер-традиционно, и весьма современно (например, Polianka Village или HONKANOVA Concept Residence).

Каркас в первую очередь завоевывает своей стоимостью и быстротой возведения. Но несмотря на то, что чаще всего их используют в доступных проектах, качественные каркасно-панельные дома могут встречаться даже в бизнес-классе (например, «Кюмлено»). При выборе технологии для постоянного проживания, некоторые покупатели опасаются данного материала, считая его более пригодным для сезонного жилья, однако финский опыт доказывает: грамотная строительная компания с помощью фирменных составляющих возведет дом на долгие годы.

Еще 5 технологий представлены в нашей диаграмме, но в силу разных причин они предлагаются в небольшом числе загородных проектов. Фахверк слишком дорог и оригинален для нашего среднего покупателя, бревно также потребует значительных денежных и временных трат, несъемная и съемная опалубки пока не завоевали высокой популярности.

Как можно заметить, сумма всех показателей превысит не только количество поселков с готовыми домами и подрядом, но и число всех активных проектов. Это происходит от того, что девелоперы в комплексах с участками с подрядом и без предлагают сразу длинный список технологий, подвластный их строительным бригадам. В этом контексте большего доверия заслуживают компании, которые работают со специализированными партнерами или каким-то одним материалом. «На все руки мастера» часто уступают в профессионализме узконаправленным рабочим.

Мы не могли обойти стороной интересную и злободневную тему коммуникаций, которые, к сожалению, часто становятся для новоиспеченных владельцев загородной недвижимости головной болью. Казалось бы, совершенно очевидный расклад: даже самый красивый и удобно расположенный участок является совершенно бесполезным куском земли, если у нему не поведена инженерия. Минимум – электричество, максимум – электричество, вода, газ.

Однако несмотря на такую простую формулу, находятся покупатели, которые с готовностью рассматривают варианты, где коммуникации фигурируют исключительно в виде обещаний или того хуже – вероятностей. Что это – наивность? Самоуверенность? Глупость?

Однако стоит признать, что в сравнении с несколькими годами ранее сегодня все меньше людей ввязываются в такие авантюры, которые чаще всего привлекают свои выгодными финансовыми условиями.

Раньше мы регулярно встречали предложения, где клиент вынужден был сам разбираться с данным вопросом, договариваться с муниципалитетом, искать возможные варианты. Сегодня коммуникации могут входит в общую стоимость, могут не входить, но чаще всего девелопер готов поспособствовать в подключении, просто при желании снизить первоначально заявляемую цену он может выделить инженерию в отдельную строку бюджета.

Мы разбиваем все коттеджные поселки на три группы по способу оплаты за коммуникации, и итоги данного распределения вы можете лицезреть ниже. Более чем в половине проектов (52%) свет, вода и прочие бытовые радости уже включены в сумму сделки. Почти 30% (29%) комплексов выносят их за скобки, и 19% — оплачивают частично.

Здесь присутствует много тонкостей и хитростей.

Например, что значит входят? Одна компания предполагает под этим весь набор: от электромощностей до Интернета и телефонии, другая – лишь свет и дороги. Поэтому мы сделали для себя четкое разграничение: формулировка «все входит» должна как минимум включать свет, воду, дороги, общее ограждение. Если есть какая-то опция, которая предлагается дополнительно (например, газ), то это сразу будет означать, что коммуникации входят в стоимость частично.

Кстати, именно газоснабжение чаще других оплачивается отдельно: оно самое дорогостоящее, и некоторые покупатели не хотят за него платить, считая «голубой огонь» необязательной роскошью.

23.jpg

Фраза «Не входят в стоимость» также имеет разночтения: хотя в большинстве случаев девелопер готов заниматься коммуникациями, просто за отдельную плату, иногда все же это может трактоваться как полный отказ от решения инженерного вопроса.

Есть районы, где достаточно всех трех способов оплаты, есть такие, где ярко выражен какой-то один. Например, в Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах предлагаются преимущественно дорогие объекты, где в сумму сделки входит все, а клиент по максимуму освобожден от лишних переживаний. Напротив, в Кировском или Лужском районах почти всегда коммуникации не входят в стоимость. В направлении Ломоносова чаще всего предлагается схема частичной оплаты.

Редко, но можно встретить вариант, когда платеж за инженерию разбивают на несколько частей: 50% сразу, 50% — после окончания строительства. Коммуникации также могут предлагаться в рассрочку.

Средние ставки таковы:

- Отдельный платеж за все возможные в проекте коммуникации варьируется от 600 до 800 тыс. рублей. Однако, есть ряд компаний, которые устанавливают более высокий прайс: в пределах 1/1.3 млн. рублей. Учитывая тот факт, что сумма может быть солидной, обязательно стоит уточнять ее у менеджера заранее.

- Электроснабжение может стоить от 50 до 550 тыс. рублей, но самая распространённая ставка колеблется в районе 100/200.тыс. рублей.

- Водоснабжение обойдется в среднем в сумму от 50 до 150 тыс. рублей, канализация – от 30 до 150 тыс. рублей.

- Если брать в расчет каждую опцию в отдельности, то, как мы уже говорили, самым дорогим будет газ. Его подведение может варьироваться от 150 до 350 тыс. рублей.

Все перечисленные цифры – средние величины. Цены в первую очередь зависят от обеспеченности свободными мощностями районов, а также от удаленности каждого конкретного коттеджного поселка от линии передач, трубы, скважины и так далее.

В этот раз мы также в обязательном порядке опросили все коттеджные поселки на тему величины среднего эксплуатационного платежа, который жители платят раз в месяц или раз в год. Вопрос крайне животрепещущий, легенд о баснословных суммах предостаточно. Надо сказать, не все менеджеры готовы открывать информацию, но чаще всего это происходит не от того, что они боятся напугать потенциальных покупателей «страшными» цифрами. Либо проект пока в начальной стадии, и до подсчетов еще не дошло дело, либо пытаются хитрить (и зря!). В любом случае это тот предмет разговора, который обязательно стоит поднимать перед покупкой. Пусть цена будет ориентировочной и без учета показаний по счетчикам, но она должна быть озвучена.

Итак, мы называем ставки без учета индивидуальных счетчиков. В общий платеж обычно входят уборка и охрана территории, уличное освещение, содержание дорог, уход за ландшафтом и общей инфраструктурой, вывоз мусора и подобные услуги. Здесь имеет смысл разделять на районы и самое главное – ценовые сегменты. Когда от любителей постращать народ приходится слышать, что в коттеджных поселках жители платят по 20/30.тыс. рублей в месяц, никто не добавляет важное уточнение: в элитных проектах. Поверьте, в городе в высоком ценовом сегменте за квартиры в премиальных ЖК платят не меньше.

Например, за участок или домовладение эконом-класса во Всеволожском и Выборгском районах приходится платить в среднем от 1 до 2,5 тыс. рублей в месяц. Иногда предлагается совершать взнос раз в год: например, 10 тыс. рублей.

Комфорт класс обходится немного дороже – от 3,5 до 5 тыс. рублей. Тут при желании заплатить сразу за 12 месяцев сумма будет колебаться в пределах 60/90.тыс. рублей.

Сегмент бизнес в среднем начинается от 7 до 13 тыс. рублей в месяц. При увеличении сегмента и платежа соответственно растет уровень услуг. В «Особом статусе» каждый месяц жители платят по 10 тыс. рублей, но в них входит вывоз мусора, уборка территории, вывоз снега зимой, обслуживание и ремонт общих инженерных систем и оборудования.

Различие сумм в рамках одного поселка может зависеть от формата: например, в «Небо» эксплуатационный платеж для таунхауса составляет 10 тыс. рублей, а для коттеджа – 20 тыс. рублей, а в «Верховском» для таунхауса – 4,2 млн. рублей, а для коттеджа – 5,5 млн. рублей.

Во всех районах можно встретить предложение девелопера платить не равную сумму за предоставленные услуги для каждого владения, а желание подсчитывать общую цены по количеству соток (например, 400 рублей в месяц) или квадратных метров дома (от 20 до 200 рублей в месяц).

Наверное, самый широкий спектр вариантов относится к элит-классу. Средние ставки начинаются от 13/14.тыс. рублей в месяц. Максимум не обозначен, но известны поселки, где цифры колеблются в пределах 30/40.тыс. рублей в месяц. Обычно в сумму входит пользование общим спортивным комплексов с бассейном и прочие услуги высокого уровня.

В южном направлении цены несколько ниже. В Кировском, Тосненском и Лужском районах часто предлагают платить раз в год (4/10.тыс. рублей).

В Ломоносовском районе поселков много, но на высокой стадии готовности, когда девелопер уже готов озвучить предполагаемый платеж, нет. Поэтому мы неоднократно услышали, что цены пока не определены. Примерно они варьируются от 1 до 3 тыс. рублей в месяц. В проектах на высокой стадии («Остров», «Хутор близ Извары», «Австрийская деревня») – ближе к 5/6.тыс. рублей.

В Курортном районе прайс обусловлен тем, что здесь реализуются преимущественно дорогие проекты, поэтому ставка варьируется в среднем от 10 до 25 млн. рублей.

Последней темой нашего аналитического обзора станут статусы земель, а точнее — виды их разрешенного использования.

Как известно, они напрямую влияют на то, что можно строить на участке, а что категорически нельзя и грозит сносом. Мы регулярно совершаем ликбез по этой теме на нашем портале, поэтому сегодня уделим внимание статистике.

Несмотря на то, что по данным портала Poselkispb.ru, 65% потенциальных покупателей хотят приобрести участок ИЖС, большая половина рынка коттеджных поселков (225 шт.) располагается на сельхозземлях для дачного строительства. На них сложнее прописаться, но зато их значительно больше на территории Ленобласти среди подходящих для жилого строительства вариантов. Сегодня ДНП с/х можно найти и в пределах 30 км от КАД, что позволит использовать дом в качестве альтернативы городской квартире, при этом заплатить гораздо меньше, чем за сопоставимый объект ИЖС.

24.jpg

На втором месте – земли для индивидуального жилого строительства. Они занимают 30% от всего рынка. Получается, что 65% интересантов хотели бы жить на территории 30% проектов. Вероятно, от покупки их останавливают, прежде всего, цены, так как бизнес и элит-класс чаще всего реализуются именно на этих землях. Есть и более доступные варианты со статусом ИЖС, и обычно они достаточно быстро находят своих покупателей.

Под остальные виды разрешенного использования земель приходится значительно меньше проектов. Из наиболее важных – МЖС, на которых можно строить таунхаусы и малоэтажные комплексы с квартирами, и земли населенных пунктов для дачного строительства (ДНП н/п), как промежуточный вариант между ИЖС и ДНП с/х. В сравнении с весной 2014 года изменения произошли минимальные. Доля МЖС выросла (на 3 проекта), а доля ДНП н/п сократилась (на 2 проекта).

Самые маленькие доли занимают поселки, находящиеся на землях, арендованных у государства на 50 лет или надлежащих для использования в рекреационных целях, а также в садоводствах.

Два следующих графика демонстрируют распределение наиболее важных статусов земли по районам.

25.jpg

За последние полгода банк коттеджного рынка пополнялся преимущественно за счет ДНП с/х, поэтому запасы ИЖС медленно таяли под натиском инвестиционного шока. С 51 до 44 сократилось число поселков для индивидуального жилья во Всеволожском районе, с 11 до 8 – в Курортном, с 14 до 9 – в Приозерском.

В целом же, расклад сил не изменился на фоне весны уходящего года.

Второй график повторяет тенденции, озвученные в первой серии аналитического обзора (ссылка): повышенный рост предложения на юге, в частности в Ломоносовском районе, и продажа поселков на высоком уровне готовности в популярных районах. По большому счету, это начало битвы между Всеволожским и Ломоносовским районами. Второй уже успел обойти Выборгский район, долгие года занимавший второй место по спросу и количеству активного предложения в Ленобласти. Теперь новичок подбирается к лидеру.

Но здесь хочется напомнить: главное не вывести как можно больше объектов, важнее – их реализовать по максимально выгодной и адекватной цене. Оценивать, насколько грамотной была ставка девелоперов на доступные окраины Ломоносова, мы сможем уже через полгода-год, когда сроки сдачи заявленных поселков подойдут к обозначенным датам, а пока мы фиксируем:

26.jpg

Число комплексов на сельхозземлях для дачного строительства по сравнению с весной 2014 года во Всеволожском районе упало (с 70 до 62 проектов), а в Ломоносовском районе выросло (с 47 до 56 проектов). Остальные направления не претерпели перемены, превышающие разницу в 1/3.поселка.

***

Переходя к выводам, хочется рассказать анекдот:

Пациент у психотерапевта:

- Доктор, у меня все плохо: настроение ужасное, все из рук валится, дела не идут.

Врач:

- Не переживайте, такое случается. Иногда в жизни наступает черная полоса. В след за которой всегда приходит белая.

Приходит тот же пациент спустя несколько месяцев:

- Доктор, это была белая полоса!

Итак, продолжает увеличиваться объем проектов, которые в силу своих параметров совершенно не интересны покупателям. С 39 до 46% выросло число коттеджных поселков, где за лето-осень 2014 года не было продано ни одного объекта.

Более, чем в 50% проектов, где предлагаются участки, речь идет исключительно о наделах без подряда. Учитывая тот факт, что среди новичков только в 20% комплексов клиент может купить готовый дом или заказать его, эта цифра будет увеличиваться. А значит поселков с единой архитектурной задумкой станет еще меньше, а разномастных «шанхаев» – больше.

Мечта о том, что загородом ипотека будет работать так же эффективно, как в городе, все больше кажется невыполнимой. В 87% коттеджных поселков с апреля по октябрь 2014 года не было заключено ни одной ипотечной сделки, в менее 10 сделок – в 10% проектов.

На этом фоне хорошая новость: «кредит от банка» замещается «кредитом от застройщика». На рассрочку покупатели смогут рассчитывать в 68% проектов. Девелоперы продумывают и предлагают все больше различных схем, но не исключено, что в ходе текущих реалий условия могут усложниться для клиентов.

Происходит вымывание некачественного предложения. Количество поселков, которые годами стоят на низкой стадии продаж и готовности, стало сокращаться. Их замораживают, так как иметь на балансе «неходовой товар» сегодня излишне невыгодно. Зато поселки на высокой стадии готовности пользовались особенным спросом в течение последних полугода. Сегодня рисковать не готов никто – ни покупатели, ни компании. Поэтому в ход идут либо доступные участки и секции от компаний, которые могут доказать свою компетентность предыдущими успешными проектами, либо готовые дома в заселенных поселках любого ценового сегмента.

Надеюсь, что в конце весны 2015 года мы констатируем, что несмотря на все разумные доводы и прогнозы, впереди белая полоса.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Новички ноября: поселки и МЖК

Новые поселки декабря →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x