Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Аналитический обзор: лето-осень 2014 на загородном рынке. I серия

10 декабря 2014

«Что вообще происходит?» — этот вопрос успел хоть раз задать себе каждый из нас, оглядываясь на происходящие сегодня события. Даже самые невозмутимые и уверенные люди все-таки удивляются, когда смотрят на валютные ставки, цены на нефть, реакцию правительства и высказываемые предложения по урегулированию текущего положения дел.

Мы не будем напрямую касаться политических и экономических вопросов, прежде всего потому, что перед нами стоит несколько другая задача. И хотя положение дел на рынке недвижимости во многом кроется именно в ответах на эти самые вопросы, но мы попытаемся не уходить в глухую демагогию и с помощью конкретных аналитических сводок, цифр и графиков разберемся, так что же происходит на загородке.

Напомню, что аналитический обзор тенденций портал Poselkispb.ru готовит каждые полгода, подводя итоги двух последних сезонов. Этому предшествует глобальный обзвон абсолютно всех девелоперов, чьи проекты реализуются на данный момент на просторах нашего региона. Сегодня мы рассмотрим, чем жил рынок в период лето-осень 2014 года.

Так как экономические сложности для России начались ранее обозначенного для аналитики периода, мы констатируем лишь продолжение процесса, а не его старт/развитие/апогей. К концу весны многие компании уже успели пережить всплеск активности покупателей, которые были напуганы ослаблением рубля и прочими обстоятельствами и бросились вкладывать все нажитое в недвижимость. Это был своего рода инвестиционный шок.

Вместе с тем складывалось ощущение, что не все девелоперы отдают отчет, с чем связан неожиданно обрушившийся спрос. Многие принимали его за логичное признание их проекта и рассчитывали на то, что летом этот успех будет только нарастать. Однако, чем сильнее было это заблуждение, тем печальнее было наблюдать, как ожидания компаний относительно традиционного горячего сезона не оправдывались. И если за осень 2013-зима 2014 ни одной сделки не было заключено в 38% коттеджных поселков, а еще в 20% собственники заявили о том, что доля проданного изменилась на 5% и менее, то последние два сезона показали еще более сдержанные результаты.

Но это об во всех подробностях мы поговорим чуть позже, а пока общие цифры.

По данным портала Poselkispb.ru, на рынке загородной недвижимости к концу осени 2014 года в активной продаже находится 405 проектов, что составляет 57% от всего рынка в целом. Для сравнения: весной 2014 года их доля составляла 61%, равно как и год назад. То есть фиксируем падение на 4%.

Сказываются сразу несколько моментов: заметное снижение объема нового предложения и переход реализующихся проектов к числу проданных и приостановленных. Рынок не стоит на месте, и это уже радует.

19.jpg

Число полностью реализованных поселков составляет 209 комплексов, или 29%. Полгода назад проданные проекты занимали четверть рынка (25%). Недолго мы искали, куда «ушли» те самые 4% активных коттеджных поселков. Перераспределение налицо!

Как уже понятно, на общем фоне доля приостановленных комплексов или проектов, которые не вышли в продажу и так остались в листе ожидания, не изменилась и представляет собой 14%. Чуть более 20 поселков за исследуемый период заявили, что замораживают свою реализацию. И хотя число немалое, это не изменило долю на общем фоне.

Следующая диаграмма будет эпилогом к более подробному разбору. Здесь мы можем оценить, насколько тот или иной район успешен среди покупателей, и насколько предложение соответствует их ожиданиям.

22.jpg

Очевидно, что в идеале красный столбец должен быть минимален, а высота синего и зеленого, отвечающих за реализующуюся и уже проданную недвижимость, положительно характеризует локацию.

Наиболее выигрышно смотрится Выборгский район: большая часть задумок девелоперов в этой локации остается успешной. А вот во Всеволожском районе проданных проектов значительно меньше, чем приостановленных. При этом высокий потенциал локации не перестает привлекать сюда все новых бизнесменов, но далеко не все из них учитывают ошибки предыдущих компаний при планировании и продаже. Как результат: шуму много, результатов мало.

Показатели Ломоносовского района строго оценивать в этом контексте пока рано: высота зеленого столбца небольшая скорее потому, что еще не прошло достаточно времени с того момента, как район стал пользоваться особой популярностью. Объекты здесь продаются хорошо, и доля реализованного (красный столбец) просто не успевает достичь уровня, сопоставимого с другими лидерами таблицы объема. Каждое полугодие мы фиксируем значительную прибавку активных проектов в этой географии, и сезон лето-осень 2014 года не стал исключением. Забегая немного вперед, отметим, что разница между ним и занимающим третье место по количеству поселков Выборгским районом продолжает увеличиваться, а число новичков и вовсе побило все рекорды.

То, как изменилось распределение проектов в области по районам за последние несколько лет, хорошо просматривается в следующем графике.

В популярных направлениях, где средний ценник заведомо выше эконом-класса, наиболее высокие показатели были отмечены в августе 2013 года, когда экономическая ситуация в стране не вызывала опасений, предыдущий кризис забывался, и покупатели спокойно выбирали, брали кредиты, приобретали.

А вот 2014 год и события, ознаменовавшие его, принес нам другие результаты.

Рост или стагнацию на сегодняшний день мы наблюдаем только в направлениях, отличающихся преимущественно доступным предложением — Гатчинском, Кировском, Лужском, Тосненском. Бесспорная положительная динамика у одного района — Ломоносовского, особенно это заметно стало в 2014 году. Вот где действительно наращивается объем!

21.jpg

В то же время мастодонты рынка — Всеволожский, Выборгский, Курортный, Приозерский районы — переживают очевидный спад активного предложения. Это объясняется одновременно тем, что новичков здесь появляется все меньше, а также хорошими продажами в имеющихся поселках. Земля на порядок дороже, чем в южных направлениях, и основной спрос приходится на известные, готовые и сданные в эксплуатацию проекты как на вложение с минимальным риском. Дораспродаются последние лоты в комплексах, которые уже давно присутствуют на рынке, таким образом доля этих районов постепенно уменьшается.

Рассмотрим детально количество активного предложения по всем направлениям Ленобласти и динамику за последние полгода.

Рост числа реализующихся коттеджных поселков произошел всего в четырех районах: Волховском и Кингисеппском (на 1), Выборгском (на 2) и Ломоносовском (на 11). Первые два серьезными цифрами не отличаются, а вот изменения по вторым двум направлениям можно считать показательными. Кстати, также на 11 объектов за 6 предыдущих месяцев увеличилось число комплексов Ломоносовского района к прошлому обзору (марту 2014 года). То есть локация развивается стабильными темпами. Другой разговор, насколько это оправданно, но об этом мы поговорим, когда рассмотрим данные по поселкам, успешно завершившим продажи.

23.jpg

Самый весомый спад во Всеволожском (на 14) и Приозерском (на 8) районах. С одной стороны, эксперты слишком настойчиво говорили о том, что в этих направлениях слишком несоразмерны спрос и предложение, которое следовало бы поумерить, и можно было бы порадоваться тому, что рынок приходит к более гармоничному соответствию необходимого и имеющегося продуктов. Но с другой стороны, есть опасность, что в данный момент вымывается именно качественное предложение, которое спешными темпами разбирают клиенты. А оставшееся — либо на совсем начальной стадии, либо априори не отвечает спросу по своим параметрам.

25.jpg

Итак, наши выводы находят подтверждение в следующей диаграмме. Число проектов уменьшилось в развитых и традиционных для загородной жизни районах именно в связи с высоким уровнем продаж в них. Конечно, эти сделки заключались активнее, чем обычно, так как интересанты были подтолкнуты текущими событиями в стране, которые стали катализатором продаж.

В сравнении с предыдущими обзорами период лето-осень 2014 года показывает нам более чем высокие результаты: во Всеволожском районе успешно реализованы 10 коттеджных поселков, в Выборгском — 5, в Ломоносовском — 5, в Приозерском — 8. Почти всегда это проекты, которые находились на высокой стадии готовности, чаще всего в ценовом сегменте «комфорт» с предложением участков и коттеджей (как готовых, так земля и с подрядом). В качестве примера можно привести «Новое Минулово», «Охта-Йоки», GreenHills и прочие.

Но вот еще один интересный момент: в списке локаций с высоким уровнем полностью реализованных комплексов мы опять же отмечаем Ломоносовский район. Иными словами, «наш пострел везде поспел»: и новый продукт вывести, и имеющийся в наличии продать. Вероятно, при грамотной подготовке и ценообразовании проекта такой акцент девелоперов на данную географию логичен и оправдан: КАД близко, земля недорогая. Дело за коммуникациями и местной инфраструктурой, которые немного хромают. Но, судя по всему, стоимость и расстояние до города оказываются важнее для покупателя.

Это может быть опасным заблуждением, и покупку стоит рассматривать всерьез, если к объекту подведено и подключено как минимум электричество. Альтернативные источники энергии и технологии «умный дом», безусловно, прекрасны, а идеи заслуживают внимания, но не когда они единственно возможные. Оптимизм быстро угаснет, как только придут счета за коммуналку: наш регион находится не в солнечной Италии, и жизнь на генераторе обходится в круглую сумму.

Если же помимо интересной цены и расположения относительно Петербурга девелопер предлагает действительно подключенную инженерию, такой проект в Ломоносовском районе становится лакомым кусочком.

А мы тем временем переходим к самому нелюбимому (но зачастую самому любопытному) графику: приостановленные поселки и проекты, заявленные, но так и оставшиеся не открытыми по причине возникших трудностей.

24.jpg

В этом полугодии традиционный лидер — Всеволожский район — оказался первым лишь в этом «соревновании», просев на 8 позиций. Конечно, стоит сделать скидку на пропорции: это направление самое масштабное по числу загородных комплексов, что отражается на всех показателях. Но все же именно здесь это оправдание не сработает: число активных объектов в Выборгском и Ломоносовском районах отличается от Всеволожского примерно вдвое, а в отношении приостановленных поселков разница — в 4/5.раз.

Как мы наблюдаем, по остальной части области глобальных «заморозок» не случилось: они либо умеренные, либо сдержанные. Иными словами, определенный отсев «слабых концепций» произошел полгода назад. Возможно, при отсутствии положительной динамики в экономике второй этап значительных приостановок поселков может произойти в 2015 году.

Что касается новичков, то в этот раз мы подготовили сразу две диаграммы: сравнение с количеством новичков, зафиксированных в марте 2014 года (за предыдущее полугодие — зима-весна 2014 года), и сравнение с числом проектов, находящихся сегодня в активной продаже.

На первом графике мы отмечаем рост предложения в районах, отличающихся доступностью поселков. В основном это незначительные «прибавки», но еще полгода назад в Волховском, Гатчинском, Кингисеппском и Лужском районах вообще не было новичков, и теперь для них даже несколько штук — это прорыв.

Опять же список возглавляет (и не имеет в этот раз никаких конкурентов) Ломоносовский район. Мы уже даже начинаем привыкать к такому раскладу сил и называем его «второй Всеволожский». Тенденция наблюдается как минимум 2 года, и пока нет никаких оснований ожидать ее завершения.

18.jpg

Что касается Всеволожского и Приозерского районов, то здесь легко предугадываемое уменьшение числа новичков. Но вот кто нас удивляет, так это Выборгской район Ленобласти, оказавшийся на втором месте! Он никогда не прекращал своего планомерного развития, но и рекордов в этом графике никогда не ставил. В этот раз в копилку территории, богатой сосновыми лесами, границей с Финляндией и берегом залива, упало сразу 8 новых поселков.

Причем это не только участки без подряда: в 6 из 8 проектов предлагается возможность заказать подряд, а в 4 из 8 и вовсе приобрести готовый коттедж. Выбор есть и в плане стоимости: хотя большая часть новичков в Выборгском районе относится к эконом и комфорт-классам, но один проект вышел в сегменте элит («Неоклассика»).

К слову, это один из двух дорогих коттеджных поселков, в которых открылись продажи за последние полгода. Второй из них располагается в Курортном районе — «Reliduedefamille». Так как стоимость в нем начинается от 350 млн. рублей за домовладение, то это уже не элит-класс и, наверное, даже не премиум, а какой-то отдельный сегмент, в названии которого будет присутствовать зашкаливающее число всяческих luxе и exclusive.

Как мы видим, в половине районов увеличения числа проектов не произошло совсем, что в общем-то неудивительно в сложившихся условиях. За лето-осень 2014 вышло 37 новичков, что на 2 больше, чем в период зима-весна 2014. По районам они распределились совершенно по-разному. Если в предыдущие два сезона предложения продолжали пополнять классические для коттеджных поселков районы, то последние два сезона обогатили именно нетрадиционные и потому более доступные.

Для большей наглядности можно соотнести объем имеющегося в реализации предложения с новым.

17.jpg

Эта диаграмма сильно отличается от тех, что мы получали еще полтора-два года назад, когда рынок рос словно грибы после осеннего дождя. Для сравнения: с марта по август 2013 года открыли продажи 47 новичков, за осень 2012 и зиму 2013 «на свет появилось» 57 проектов. Сегодняшние 35 комплексов — это более чем сдержанные результаты.

Наши сограждане привыкли хранить свои сбережения в виде недвижимости, поэтому каждый экономически кризис сопровождается скорой покупкой самого бюджетного и ликвидного жилья. Но с малоэтажкой дело обстоит несколько сложнее, поскольку загородный дом не всегда воспринимается как первая необходимость. Может быть, сейчас это уже и не роскошь, но в любом случае улучшение качества жизни. Поэтому в случае возникновения каких-либо трудностей коттеджный рынок сталкивается со сложностями спроса. Дешевая земля находит своих клиентов, а вот более продуманное и концептуальное предложение остается нетронутым. Для него не время. И это незамедлительно сказывается на новичках, как на барометре экономической ситуации в стране.

Интересная особенность: отношение девелоперов к своим возможностям и проектам менялось в течение исследуемого периода. Например, во Всеволожском районе вышло за 6 месяцев 5 новых коттеджных поселков, а не 2, как это указано в таблице. Но 2 из них были приостановлены, а продажи в третьем объявлены «успешно завершенными». В других районах мы тоже столкнулись с похожими ситуациями.

В каких форматах сегодня предпочитают выводить свои проекты девелоперы? Что считают наиболее безопасным и проверенным вариантом? Ответ очевиден и сюрпризов не несет: 24 из 35 объектов предлагают участки без подряда в эконом и комфорт-классе. То есть это покупка менее 1 млн. рублей, иногда — немного превышающая обозначенную сумму.

Еще 5 комплексов — это участки с подрядом и без. Компании готовы помочь при возведении домов либо с помощью своего строительного подразделения, либо привлекаемых партнеров.

Еще примерно полтора года назад мы все помним, как на рынке произошел взрыв предложения недорогих таунхаусов. Ряд компаний внесли их в свою линейку, данный формат действительно переживал свой пик. Но этот период достаточно быстро закончился: на данный момент за полгода было заявлено всего два проекта, где предлагается секционное жилье эконом и комфорт-классов для постоянного проживания (Всеволожский и Ломоносовский районы).

Лишь в одном поселке к продаже представлены исключительно готовые коттеджи (в Курортном районе) и еще в 5 — коттеджи и участки на выбор.

Таким образом, рынок упрощен до максимального: участки правят балом, а на форматы, требующие более значительных финансовых вложений и временных затрат со стороны девелопера, компании не решаются. Действительно, заморозить, продать оптом, сделать реконцепт земельных угодий в случае возникновения такой необходимости намного проще, нежели в случае с готовыми домами.

20.jpg

Планомерный рост доли участков без подряда находит отражение на следующем графике: в сравнении с мартом 2014 года она выросла на 2%, а на фоне октября 2013 года — на 6%.

Часть рынка под названием «участки и коттеджи» объединяет в себя участки с обязательным подрядом, участки с подрядом и без (когда его можно заказать при желании) и поселки, где в равной степени реализуются готовые дома и земельные наделы. Доля подобного предложения не изменилась и составляет 39%.

С 14% до 11% уменьшилось число поселков, где продаются исключительно коттеджи. В основном это связано с тем, что в течение последнего полугодия активно заключались сделки на дома комфорт-класса в комплексах, близких к своему финалу. При этом, как мы уже отмечали выше, новички в этом формате сегодня выходят неохотно.

На один пункт упала доля с блокированными коттеджами, а вот мультиформатные комплексы выросли на 2%. Правда, произошло это не потому, что выходили соответствующие новички, а потому что остальные форматы распродавались более активно. Проекты, где предлагается 3 и более форматов, обычно более масштабные, и на их реализацию требуется больше времени.

Несмотря на тот интерес, который вызывают параметры рынка с точки зрения его локаций, структуры и численности, он всегда уступает финансовому аспекту. Итак, переходим к самому «вкусному» — ценам.

При анализе минимальной стоимости по тому или иному формату надо быть предельно внимательным: порой за повышение цены принимают ситуацию, когда в рамках проекта просто заканчиваются самые доступные варианты. Это говорит скорее об успешности, чем об аппетитах девелопера.

Как и следовало ожидать, самые высокие показатели принадлежат районам, которые с административной точки зрения относятся к Петербургу. Единственным исключением является Чудовский район Новгородской области, но это объясняется, прежде всего, небольшим количеством поселков и, соответственно, ограниченной выборкой по данному направлению.

Из наиболее значительных перемен отмечаем уменьшение минимума в Курортном районе — еще в марте текущего года он составлял 4800 тыс. рублей за участок. Динамика произошла в рамках одного проекта (Valkeasaari) и не связана с сокращением возможной площади земельных наделов. Все объясняется тем, что девелопер скинул стоимость сотки с 600 до 450 тыс. рублей. Таким образом, компания решает стимулировать продажи. Для этой локации цена, включающая плату за коммуникации, кажется вполне интересной.

16.jpg

В Гатчинском (с 360 до 240 тыс. рублей), Кингисеппском (с 350 до 190 тыс. рублей) и Приозерском (с 500 до 480 тыс. рублей) районах снижение минимальной планки в этот раз состоялось за счет выхода новых коттеджных поселков, предложивших потенциальным покупателям более интересную стоимость — «Голубое озеро», «Юрки» и «Завидный». Вот что означает своевременно отреагировать на ситуацию на рынке.

Весомого повышения, о котором стоило бы говорить, не произошло ни по одному из районов: они замечены в самых доступных районах, и разница в цене в сравнении с данными прошлого исследования не превышает 10/20.тыс. рублей.

Оснований для роста сегодня не наблюдается. Обычно девелопер решает, что его продукт начинает стоить дороже ближе к концу реализации всего проекта или в случае исключительно активных продаж, но сегодня даже на последние объекты в поселке цены поднимают нечасто. А особенно активными продажами на данный момент никто не может похвастаться: они либо на среднем уровне, либо на низком. В обоих случаях их не хотят спугнуть резкими шагами в ценообразовании.

Данные по минимальной стоимости сотки по районам вторят предыдущему графику. Сегодня бюджетную покупку земли можно совершить практически в любом районе Ленобласти. И даже там, где цены за 100 кв.м измеряются сотнями тысяч рублей, тенденция к понижению делает их немного доступнее.

В Выборгском районе минимум упал с 350 до 330 тыс. рублей, в Курортном с 600 до 450 тыс. рублей. Небольшой спад наблюдается также в Кингисеппском, Тосненском и Чудовском районах (разница в пределах 10/15.тыс. рублей).

14.jpg

Большинство локаций словно замерло в ожидании каких-то новых перемен.

Самая дешевая земля на территории Ленобласти в рамках коттеджных поселков на сегодняшний день реализуется в Лужском районе: в «Заповедное» сотка обойдется в 16 тыс. рублей (без учета коммуникаций). Проект располагается в 105 км и предназначен скорее для загородного отдыха.

Если финансы интересанта позволяют ему задумываться о покупке дома, то ему будет любопытен следующий график. Обязательно ли быть баснословно богатым, чтобы приобрести себе коттедж? Отвечаем: нет. Тем более, если не учитывать, что именно сегодня девелоперы могут предложить под этим громким названием.

13.jpg

Для начала оговоримся: из диаграммы мы исключили Выборгский район Санкт-Петербурга. Сделали мы это только для удобства: в силу специфики локации самый дешевый дом там обойдется в сумму от 40 млн. рублей. Так как основная часть предложений по другим районам отличается от этой цифры в десятки раз, сравнение хоть и выглядит эффектно, но пользоваться таким графиком не очень удобно. Поэтому помним о том, что и в пределах мегаполиса, неподалеку от метро, можно найти себе отдельно стоящий дом, и переходим к более земным ценам.

Теперь даже лидер рейтинга — Курортный район и его минимум в 10 млн. рублей — не кажется пугающим. Это все тот же рекордсмен — Valkeasaari.

В 2013 году самое дешевое домовладение можно было купить за 1,45 млн. рублей, весной 2014 года — уже за 500 тыс. рублей. Сегодня наиболее доступный минимум — в Выборгском районе в «Ханнила» можно приобрести за 250 тыс. рублей дом площадью 50 кв.м на основе панельно-каркасной технологии без учета инженерии! Кстати, именно этот проект был у нас в рейтинге в прошлом году, но в два раза дороже. В этот раз девелопер решил побить все мыслимые и немыслимые рекорды.

Это еще не предел в плане оптимизации площади жилья. Например, в Ломоносовском районе новый коттеджный поселок под названием «Южные высоты» реализует домовладения по цене от 660 тыс. рублей за дом 36 кв.м, а в Тосненском районе в проекте «Рамецкое» можно купить коттедж размером 45 кв.м за 580 тыс. рублей. Конечно, такие постройки скорее относятся к так называемым «времянкам», но позиционируют их как дом и иногда даже как коттедж. Размер которого равен площади однокомнатной квартиры…

Теперь немного о динамике:

Девелоперы оказались значительно уступить в цене: в Волосовском районе минимум уменьшился лишь на 100 тыс. рублей (с 2,7 до 2,6 млн. рублей), а вот по другим направлениям разница более существенная. Так, в Ломоносовском районе сумма самой доступной покупки дома упала с 1 млн. рублей до 660 тыс. рублей, в Приозерском — с 4 до 2,34 млн. рублей, в Тосненском — с 1,2 млн. рублей до 580 тыс. рублей.

Это как перемены в «старых» проектах, так и предложения в новичках. Стоимости, площади, метражи продолжают с каждым сезоном уменьшаться. И вот когда ты начинаешь думать, что они достигли своего предела, следующий обзвон и исследование показывают, что это не так. Можно ли назвать такое скромное предложение качественным? Не всегда. В любом случае границы выбора для покупателя расширяются.

Относительно начала 2014 года минимум увеличился в Пушкинском районе. Тогда в проекте «Ново-Туутари» коттедж начинался от 3,5 млн. рублей. Сегодня он уже будет стоить 5 млн. рублей, впрочем, для данной географии это все равно не высокая сумма.

Ну и резюмируем мы первую часть нашего полугодового обзора таунхаусами.

Если только за первую половину 2013 года на рынок вышло 5 проектов с наличием таунхаусов и дуплексов, то за вторую — еще 2 поселка. На сегодня за весь 2014 год было заявлено о 2 новичках, где предлагается сблокированное жилье. Интерес к секциям падает как у девелоперов, так и у покупателей, хотя по-прежнему какая-то доля клиентов приходится и на этот формат.

Зачастую таунхаус позиционируется как улучшенная версия квартиры. Его так невыгодно сравнивать с коттеджем, а на фоне городского формата плюсы находятся быстрее. Однако одним из моментов, тормозящих развитие секций в Ленобласти, можно назвать тот факт, что у нас слишком мало готовых к сдаче или уже заселенных примеров, которые вызывают воодушевление и желание непременно приобрести подобную недвижимость.

Изначально сблокированные дома продвигались в средних ценовых сегментах, и эти проекты (их не так много) в целом оставляют приятное впечатление: аккуратные газоны, ничего лишнего в ландшафте и архитектуре, ощущение единого пространства несмотря на то, что каждый дом по сути принадлежит сразу нескольким семьям. Однако свою настоящую популярность таунхаусы получили в более низких ценовых классах, и мало того, что реализованных примеров здесь немного, так и обустройство выглядит далеко не как в красочных буклетах и на презентационных сайтах. Нам не раз приходилось посещать проекты эконом и комфорт-класса с секциями, и неоднократно мы замечали отсутствие хоть минимальной общности при оформлении жителями своих небольших участков перед домом. Это сразу же отражается на восприятии всего объекта в целом.

15.jpg

Некоторую сложность в какой-то момент составляла неразбериха со статусами земель, на которых юридически разрешено возводить таунхаусы. Так как формат был новым, определенности в этом вопросе не было. Периодически появлялись статьи о том, что неправомерное строительство может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до сноса. Однако со временем девелоперы и власти пришли к общему знаменателю, найдя решение в статусе МЖК. Сегодня споры на данную тему появляются все реже.

Несмотря на то, что количество поселков с предложением таунхаусов в общей массе упало на 1%, можно сказать, что эта часть рынка сегодня находится в стагнации: их почти не выводят в качестве новичков, но и не приостанавливают продажи. Реализация также идет неспешно. Как и готовые коттеджи, их покупают преимущественно в проектах на высокой стадии готовности.

Остался прежний минимум в Выборгском (ЛО) и Выборгском (СПб) районах, Кировском и Курортном. Снизилась самая доступная стоимость в Ломоносовском и Пушкинском, а выросла — в Волосовском (на 200 тыс. рублей за счет коррекции цен в «Кивеннапе»), Всеволожском (на 400 тыс. рублей), Гатчинском (на 200 тыс. рублей за счет коррекции цен в «Кивеннапе»), Приморском (на 500 тыс. рублей) и Тосненском (на 700 тыс. рублей).

***

Итак, что мы имеем к концу 2014 года: по всем показателям за рассматриваемый период отличился лишь Ломоносовский района. Он продемонстрировал свою возрастающую популярность среди покупателей (динамика полностью реализованных проектов) и девелоперов (количество новичков превзошло другие районы). В данной локации клиент видит для себя все сегодняшние предпочтения: расстояние до города, приемлемые цены, возможность добраться на общественном транспорте. Такие параметры места как близлежащая и внутренняя инфраструктура, готовность проекта (в том числе коммуникации) отходят на второй план. Некоторые компании, можно сказать, сделали ставку на это направление, заявляя все новые и новые коттеджные поселки («Ай да дом», «Наша дача» и др.). Благодаря активной рекламе и ценовой доступности, предложение находит отклик среди покупателей.

Напротив, более классические для загорода направления вроде Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов сегодня уступают первенство южным соседям: здесь годами складывался коттеджный рынок и устанавливался тот уровень цен, который соответствует местной специфике (озера, развитые населенные пункты с социалкой, лесные массивы и тп). И девелоперы не готовы сильно сбрасывать стоимость в условиях сегодняшних реалий, ведь даже при умеренном уменьшении цен на свои продукты, в южной части Ленобласти все равно будут предлагаться более дешевые поселки. Поэтому компании готовы подождать момента, когда экономика и общая обстановка стабилизируются.

До Нового года мы опубликуем также вторую часть нашего традиционного обзора, где рассмотрим распределение проектов по районам в зависимости от видов разрешенного использования земель, динамику продаж, способы оплаты коммуникаций, используемые строительные технологии, расстояние до ближайших лесных массивов и водоемов и прочее, не менее интересное!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Новые поселки октября

Новички ноября: поселки и МЖК →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x