Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Аналитический обзор: осень 2013 - зима 2014 на загородном рынке. II часть

16 мая 2014

Какие строительные материалы самые популярные среди жителей коттеджных поселков и застройщиков? Как часто девелоперы готовы включать в стоимость объекта коммуникации, и изменилась ли данная тенденция за последние полгода? Эти и многие другие вопросы, раскрывающие подробности рынка загородной недвижимости Санкт-Петербург и Ленобласти, мы рассмотрим во второй части аналитического обзора.

В первой «серии» мы познакомились с общим положением дел в отрасли: сколько проектов сегодня в продаже, заморожено или реализовано, какие в них представлены форматы, сократились ли темпы вывода новых комплексов. Оценить свои покупательские возможности можно взглянув на графики, представляющие минимальную стоимость по районам для коттеджей, земельных участков, таунхаусов и земельных соток.

Несмотря на достаточно негативный информационный фон, созданный некоторыми СМИ и экспертами в прошлом году, период зима 2013 – весна 2014 прошел без особенных изменений. Все колебания (заморозка продаж, успешное закрытие сделок в проекте) вписывались в нормы. Единственный показатель, который стабильно продолжает падать – выход новичков. А вот доля активных поселков уже несколько сезонов подряд остается равной 61% от всего рынка. Но если так пойдет дальше, объем реализующегося рынка может начать сокращаться. И следующий график демонстрирует данную тенденцию.

Готовя аналитику, мы обзваниваем абсолютно все коттеджные поселки. Большую часть данных мы сразу же переносим в базу на портал, но есть и та информация, которая собирается нами на условиях анонимности. Общую тенденцию мы показать можем, а вот предоставить конкретику – нет. И одним из таких вопросов является процент заключенных сделок в рамках коттеджных поселков, то есть мы спрашиваем у менеджеров: какая часть Вашего проекта уже продана?

Для большей наглядности и возможности оценить динамику мы предлагаем сравнить параметры сразу трех временных точек. Разница между первой и последней – чуть больше одного года.

Процент заключенных сделок в коттеджных поселках

Тенденция очевидна: сделки в основном заключаются в поселках с высокой стадией реализации. Покупатели готовы тратить деньги, но на риск идут очень неохотно. Их вниманием завладевают либо «старички» (в разы чаще), либо «новички». Между ними – провал. И если первые берут своей готовностью, то вторые – интересными ценами. Комплексы, где остались последние объекты тоже могут удивить скидками («Охта-Йоки»), но чаще всего девелоперы готовы подождать, так как понимают, что их продукт и без акций найдет своего клиента. Почти распроданный поселок часто уже заселен или в самое ближайшее время будет обживаться.

Кстати, при данном вопросе всегда возникает классическая ситуация: несмотря на то, что девелоперу объясняют, что имена компаний и проектов не разглашаются, они все равно говорят: «Ничего не продалось, но напишите +5%». Что это – желание обмануть покупателя или себя самого – вопрос, конечно, философский… Чтобы «вскрыть» таких хитрецов, мы подсчитали проекты с низкой динамикой продаж.

В результате никаких перемен за полгода (с октября по март) не произошло в 159 коттеджных поселках (38%), а на 5% и менее доля проданного изменилась в 86 поселках (20%). В последнюю цифру, конечно, входят и те, кто действительно реализовал незначительную часть объектов. Так или иначе больше половины проектов переживают непростые времена. Они не спешат объявлять о заморозке и рассчитывают на летний сезон, но многие испытывают очевидные трудности со спросом и, следовательно, финансами.

Если проследить динамику последних полугода, дешевеют объекты как далеко расположенные, так и близкие к городу в равной степени. Процент продаж в них не растет вообще, либо делает это незначительно. Преимущественно это земли сельхозназначения.

За прошедшие 6 месяцев подорожало предложение в проектах на высокой стадии готовности. Чаще всего речь идет о 75/90.. Причем 15/20. сделок были заключены именно за последние зиму и весну (2014 года), то есть идут интенсивные продажи. Цена сотки в таком случае может вырасти за полгода на 25/40.. Так, например, произошло в «Коркинском озере» и «Генетике». Чаще всего это земли населенных пунктов. Кроме того, желание девелопера поднять стоимость может быть связано с подключением коммуникаций, что обычно как раз происходит ближе к концу реализации.

Существует абсолютная четкая схема повышения стоимости предложения: конец продаж или высокий спрос. Другой вариант редко оказывается оправданным поводом для увеличения цен. Ориентация на рыночные тенденции – понятный и ожидаемый мотив, но если продукт не приобретают по первоначальной стоимости, более высокая планка вряд ли вызовет шквал интереса.

Известен и такой ход сохранения прежнего уровня цен при хороших продажах: компания увеличивает сумму за сотку и сокращает площадь объекта, таким образом цена за владение не меняется.

Изначально мы думали о том, чтобы не готовить отдельный график по количеству сделок в коттеджных поселках, проведенных с привлечением ипотеки: особых подвижек в этом отношении со стороны банков не было, условия не смягчились, а потому это казалось практически «мартышкиным трудом». В процессе обзвона ответы многих менеджеров на вопрос об ипотеке напоминали запись на автоответчике: «На земельные участки ее не дают, а если люди как-то и берут кредиты, то мы подробностей не знаем. Зато мы предлагаем рассрочку».

Ввиду того, что ипотечные сделки, если такие вообще заключаются в рамках одного комплекса, обычно можно перечислить по пальцам, высчитывать их проходится с помощью минимальных значений: нет/менее 10/более 10.

3.jpg

Расстановка сил по сравнению с сентябрем 2013 года претерпела изменения, тогда картина выглядела следующим образом: 76% (нет ипотечный сделок) / 16% (менее 10) / 8% (более 10). Сегодня доля проектов, где покупатели часто обращаются к банкам, не увеличилась, но при этом поселков, где нет ипотечных сделок вообще, стало меньше. То есть положительная динамика все же наблюдается, хоть и заметить ее пока можно, лишь вооружившись сильной лупой, способной разглядеть несколько штук сделок в расчете на один коттеджный поселок.

Проектов с высокими показателями по ипотеке осталось столько же, сколько было полгода назад — 8%. Есть несколько уникальных примеров, где доля кредитных сделок составляет от 30 до 60% продаж. Однако пока это единицы. Кроме того, в 95% случаев это таунхаусы и квартиры в мультиформатных комплексах. На земельный участок или строительство дома по-прежнему непросто получить одобрение банка, а вот максимально приближенные к городской недвижимости таунхаусы и квартиры, тем более готовые, всегда будут более понятной и прозрачной покупкой для финансовых организаций, что незамедлительно приносит свои результаты.

Обратимся к не менее интересной теме: коммуникациям. Кануло в лету время, когда на рынок активно выводились земельные участки без инженерии. Миф о том, что проще и дешевле подключить электричество и газ собственными силами, обратившись к местным муниципалам, был быстро развеян экспертами рынка и девелоперами «полноценных» проектов, старающимися отделить в умах клиентов свой бизнес от таких бюджетных полевых нарезок. В результате сегодня коммуникации могут входить в стоимость полностью, частично или предлагаться за отдельную плату. Но обязательно предлагаться.

В большей части коттеджных поселков инженерия включена. Однако в сравнении с осенью 2013 года цифра упала с 60% до 54%. Данная разница в 6% разделилась поровну между двумя остальными вариантами, где полгода назад было 25% и 15%. Объяснить тенденцию можно увеличением числа проектов эконом-класса, где чаще всего коммуникации отданы на откуп покупателям.

7.jpg

*Если газоснабжение предлагается девелопером, но не включено в имеющийся пакет, при подсчете мы считаем, что коммуникации входят частично. А вот если оно не предполагается, или сроки подключения пока совершенно не определены, в таком случае инженерия входит полностью.

Проще говоря, чем дороже предложение, тем чаще пакет инженерии входит в основной бюджет. Отсюда ситуации, когда в рамках одного поселка электричество, вода и прочие радости цивилизации входят в стоимость для домовладений, но не включены для земельных участков, или входят для первой очереди, а во всех последующих (более доступных) такая схема не предлагается.

Все чаще мы имеем дело с «прожиточным минимумом», когда предлагаются только электричество и дороги.

Многие компании выносят газ за скобки: во-первых, с ним больше всего сложностей по возможности подведения и срокам, во-вторых, не всем покупателям нужен. В бюджетных дачных поселках жители могут просто отказаться от этой затеи в целях экономии. Средняя цена подключения участка колеблется в среднем от 150 до 400 тыс. рублей. То есть для кого-то это может обойтись дороже самого земельного надела.

Цены очень сильно разнятся в зависимости от районов и локации в целом: загруженность и доступ местных сетей определяют порядок сумм.

Если рассматривать коммуникации по отдельности, то средняя цена за воду колеблется примерно от 70 до 90 тыс. рублей, электричество – от 50 до 200 тыс. рублей, канализация – от 30 до 40 тыс. рублей. При этом южное направление Ленобласти изобилует более привлекательными цифрами: вода – от 20 тыс. рублей, электричество – от 30 тыс. рублей.

В Кировском и Лужском районах в силу специфики предложения (садоводства и бюджетные дачные поселки) необходимая инженерия обойдется значительно дешевле, и продается она именно не общим пакетом, а в разнобой. Электричество стоит от 30 до 100 тыс. рублей, вода – от 20 до 80 тыс. рублей, канализация – от 80 тыс. рублей, газ – редкость в принципе.

Если акцентироваться на пакетах инженерии, а не наборе опций, то порядок сегодня примерно следующий:

- во Всеволожском районе самые высокие цифры: средний показатель – 600/800.тыс. рублей, причем иногда даже без учета газоснабжения. Среди рекордов – 1,2 млн. рублей. Пакет «электричество + дороги» — 250/300.тыс. рублей.

- В Выборгском, Гатчинском, Ломоносовском районах – пакет коммуникаций обойдется в 300/500.тыс. рублей. В Приозерском районе примерно такой же порядок цен.

У каждого направления есть свои особенности:

В Курортном, Приморском и Петродворцовом районах абсолютно во всех проектах коммуникации входят в стоимость. Кстати, было бы логично включить сюда и Выборгский район СПб, но в одном из поселков («Терра-Парголово») инженерией предлагается заниматься самостоятельно.

В Гатчинском, Кировском, Ломоносовском и Лужском районах коммуникации входят частично или не входят совсем. Вариант, когда девелопер включает их в стоимость, встречается здесь очень редко.

А вот в Приозерском районе, напротив, инженерия преимущественно входит в цену объекта.

В Выборгском районе схемы оплаты «входят» и «входят частично» разделяют проекты примерно поровну (50%/50%). Во Всеволожском районе расклад сил такой: «входят» 20% / «частично входят» 30% / «не входят» 50%.

Итак, переходим непосредственно к строительству дома. Диаграмму по используемым в коттеджных поселках Санкт-Петербурга и Ленобласти материалам мы делаем впервые, поэтому с особым интересом считали результаты:

8.jpg

Так как в рамках некоторых комплексов покупателям предлагается несколько технологий на выбор, сумма вышеприведенных цифр будет больше, чем общее числе поселков с готовыми домами и предложением подряда.

Изначально тройка лидеров вас может удивить: почетные места в ней занимают газобетон, каркас и кирпич. Вы спросите: а как же дерево, всеми любимое и такое распространенное загородом? Секрет прост: для большей детализации мы разделили его на два блока – брус (85) и бревно (34). Если их объединить, деревянные дома займут заслуженное второе место (119). Каркасу и кирпичу пришлось бы в этом случае немного сместиться.

Но бесспорным лидером рейтинга остается газобетон, коттеджи из которого также называют «каменными». В 129 поселках есть возможность с помощью девелопера-застройщика или его партнера возвести такой дом. Относительная доступность и при этом качество материала позволяет использовать его в коттеджных проектах практически всех ценовых сегментов.

Каркас (при условии разделения дерева на несколько групп) занимает второе место вполне ожидаемо, но его часто применяют в эконом и комфорт –классах. Есть несколько примеров и в бизнес-классе, но это скорее редкость, которая долго ждет своих покупателей. В нашем графике к каркасу относятся также sip-панели и всевозможные сэндвичи.

Кирпич любим давно и всеми. Его можно встретить как в элитном поселке, так и в комфорте. Для дорогих домов его везут из Европы и предлагают самой разнообразной расцветки, для более бюджетных – местного производства и в более традиционном исполнении.

Под графой «блоки» мы понимаем пеноблоки, керамзитоблоки и прочую «нарезку». «Несъемная опалубка» включает в себя Velox, Durisol и т.д., а «съемная опалубка» также называется монолитом.

Менее всего проектов набрал фахверк, но его скромные результаты объясняются тем, что у нас эту «редкую птицу» можно заметить лишь в элитных комплексах ввиду соответствующей цены. Кроме того, для нашего покупателя такой дом (каркас из металлических балок, стены заполняют большими стеклопакетами или глухими панелями) все же остается непривычным. Для комфортного проживания в нем нужно быть либо эксгибиционистом, либо иметь просторный и зеленый участок.

Что касается распределения коттеджных поселков в зависимости от их удаления от КАД, то данная диаграмма является нашим традиционным элементом обзора.

Особенных перемен не случилось. Самые значительные подъемы произошли на расстоянии «до 20 км» — число проектов в этой локации увеличилось с 188 до 193, и «более 100 км» — с 20 до 26. В остальных диапазонах рост хоть и наблюдался, но был весьма небольшим, укладывающимся в рамки общего увеличения количества проектов на рынке. Единственный отрезок, где мы заметили спад – это «от 81 до 100 км», где вместо 29 теперь реализуется 25 поселков.

Таким образом, наиболее явный интерес девелоперы предвидят в зоне «альтернатива городу» и «дальних дач». По сути диаметрально разные истории: загород для постоянного проживания и дом где-то вдали от всего шума и суеты, на фоне чистейшей природы. Учитывая спрос покупателей мы включаем в свою базу также пару проектов из соседних областей: Новгородской и Псковской.

5.jpg

Кстати, полгода назад, при написании аналитического обзора за период лето/осень 2013 года мы констатировали незначительное уменьшение по всем пунктам. И больше всего тогда досталось той самой «альтернативе городу», которая сейчас восполняет свой утерянный «вес»: число поселков в близкой к кольцевой автодороги зоне на тот момент сократилось с 196 до 188, а сегодня выросло до 193.

Мы решили не ограничиваться лишь расстоянием до КАД при анализе географии коттеджного рынка и опросили девелоперов на предмет близости их поселков к природным богатствам, ради которых мы по идее и покупаем жилье загородом. Итак, лес и вода – без вас никуда!

6.jpg

Несмотря на то, что добрая половина всех коттеджных комплексов располагается в пределах 15 минут езды от города (см. предыдущий график), а на юге Ленобласти в принципе не так много лесных массивов, тот факт, что почти 50% (195 шт.) находятся на границе с лесом – хороший качественный показатель.

Еще в 101 проекте лес растет не только рядом с территорией, но и непосредственно на ней. Чаще всего речь идет о Выборгском, Курортном, Приозерском и Всеволожском районах. Процент «лесистости» выше среди предложений в высоких ценовых сегментах, нежели в более доступных. Хотя это не исключает наличие очень зеленых и при этом бюджетных поселков.

Пункт «менее 5 км» означает, что для того, чтобы побродить в тени деревьев и по возможности пособирать грибы/ягоды, вам придется совершить пешую прогулку длительностью не более 1 часа, либо доехать на велосипеде, квадроцикле или машине за пару минут. На самом деле этот вариант включает в себя самые разнообразные ответы менеджеров: от 300 м до 4 км. Но мы были неприступны и не шли на уговоры засчитать те же 300 м как «лес на границе».

В 11 комплексах нам честно ответили, что до ближайшего стоящего лесного массива – более 5 км.

Теперь к воде.

0.jpg

Здесь, конечно, все обстоит немного иначе: мы же не в Финляндии живем, где 190 тыс. озер (9% территории страны) и 2 тыс. рек. Но и в нашем регионе этого добра предостаточно, особенно на севере Ленобласти.

Расстояние от 60% коттеджных поселков до ближайшего водоема (река, залив, озеро) — менее 5 км. В принципе, это совсем не много для того, чтобы устроить пикник на берегу или искупаться. Как мы уже писали выше, на велосипеде это займет не более 10 минут.

104 проекта располагается на границе с водоемом. По Водному Кодексу РФ непосредственно берег не может быть собственностью частного лица и быть использован под строительство. Поэтому те поселки, которые позиционируются девелоперами как недвижимость на берегу, мы относили именно к этому пункту нашего графика, а не к «водоем на территории». Большая доля представленных здесь объектов расположена в Приозерском, Курортном, Всеволожском и Выборгском районах.

Целиком озеро (чаще всего искусственно созданное) на территории имеют 38 комплексов. Сюда же относятся протекаемые по поселку речки.

В 28 проектам нам сообщили, что в ближайшей округе возможности искупаться у них нет, так как до водоема более 5 км.

Каждые полгода в очередной аналитический обзор мы включаем какую-то новую тему, график и статистику. Помимо вышеуказанных новинок решили рассмотреть коттеджные поселки с точки зрения видов разрешенного использования земель, на которых они расположились. Что там можно строить и на какие условия рассчитывать?

Основную часть проектов можно распределить между четырьмя группами: ИЖС, МЖС, сельхозземли для дачного строительства (ДНП с/х) и земли населенных пунктов для дачного строительства (ДНП н/п). Небольшой процент организованной загородной недвижимости реализуется на землях, которые находятся в аренде у государства на 49 лет, и в классических садоводствах (СНТ). Но это буквально по нескольку поселков во Всеволожском, Выборгском и Ломоносовском районах. Еще 3 проекта продаются на землях, предназначенных для рекреационных целей, на территории Курортного района. Такие эксперименты девелоперы проводят не часто и идут по традиционному для размещения жилья пути.

4.jpg

Первая схема отражает распределение проектов, которые могут без сложностей и проблем использоваться для постоянного проживания: жители при желании смогут прописаться и рассчитывать на местную социальную инфраструктуру. Всеволожскому району всецело принадлежит пальма первенства: он граничит с городом на севере и востоке, является достаточно равномерной развитой территорией, популярной среди интересантов коттеджного рынка. Остальные районы располагаются дальше от Петербурга и становится скорее местами для дачного отдыха, либо слишком уступают ему по количеству свободной для застройки площади.

Статус МЖС еще сравнительно новый для загородки, поэтому его успехи более сдержанные, чем у ИЖС. Однако он позволяет строить не только индивидуальные дома, но и возводить блокированные коттеджи (таунхаусы и дуплексы), а также квартиры в малоэтажных домах.

1.jpg

На землях для дачного строительства, в особенности на сельхозземлях, картина представляется более активной. Таких земель априори больше, они дешевле и потому более доступны как для девелопера, так и для будущего покупателя в перспективе.

Здесь хотя лидерство опять за Всеволожским районом, другие направления тоже способны составить ему конкуренцию, а не печально не плестись в аутсайдерах. По сути данное распределение практически соответствует общему распределению активных поселков, в который на сегодняшний день открыты продажи. Выпадают лишь локации близкие к городу, где обычно строится жилье в высоких ценовых сегментах: Курортный, Петродворцовый, Пушкинский районы, которые не «богаты» сельхозземлями.

***

Из выводов: покупатели вкладывают деньги преимущественно в проекты на начальной стадии и почти завершенные поселки. Таким образом, балом правит «интересная стартовая цена» и «минимум рисков на высокой стадии готовности». Девелоперы первых – готовы предоставлять скидки, вторых – повышать цены. Все комплексы, которые оказались между этими полюсами, вынуждены либо идти на уступки, либо занимать выжидательную позицию. В очередной раз, ввиду политических и экономических событий, у населения проявился порыв поскорее вложить деньги, но они стараются это делать не бездумно и участки без коммуникаций, как это было ранее, уже не скупают.

Печально, но факт: с октября 2013 по март 2014 года 58% проектов испытывали большие сложности с продажами. В 30% поселков за полгода не прошло ни одной сделки, в 28% — доля проданного увеличилась не более, чем на 5%. При этом напоминаем, что доля активных проектов относительно замороженных и проданных осталась прежней. Возможно, многие игроки на пределе, но еще в игре, и ставки повышать на данный момент почти никто не планирует.

Кстати, за апрель и май в листинге портала Poselkispb.ruпоявилось как минимум 12 новых коттеджных поселков (последний весенний месяц еще не закончен). В прошлом году за аналогичный период база пополнилась на 15 проектов. Согласитесь, разница не ошеломляющая. А вот в 2012 году эти цифры были совсем иными: 35 поселков. С другой стороны, тогда рынок активно обличали в затоваривании и все повторяли: лучше меньше, да лучше.

Даже учитывая наблюдаемую динамику, хочется вспомнить распространенную фразу: ожидание праздника лучше самого праздника. С рынком загородной недвижимости произошла противоположная история: прогнозы и разговоры о будущем оказались страшнее самого будущего. Конечно, сегодня нельзя сказать, что «индустрия коттеджей и участков» переживает подъем, однако и предвещать скорую погибель большинству компаний я бы тоже не торопилась. Во всяком случае пока, накануне летнего сезона.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Аналитический обзор: осень 2013 - зима 2...

​Битва рынков: первичный, вторичный, хао... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x