Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Курортный район как прерогатива элит-класса

30 апреля 2008

На протяжении многих лет Курортный район притягивал жителей области своими природными богатствами, а девелоперов возможностью неплохо заработать. Изначально загородное строительство концентрировалось преимущественно в данном месте и не затрагивало отдаленных районов области. Первые коттеджные поселки элит-класса стали быстро осваивать побережье Финского залива — появился стабильный спрос.

Но постепенно популярность Курортного района угасает как со стороны застройщиков, так и покупателей, он начинает терять свои позиции в рейтинге элитных мест для проживания. Попробуем разобраться и выяснить причины такого резкого спада.

По состоянию на начало апреля, на территории Курортного района сосредоточено порядка 21 организованного коттеджного поселка. Часть из них уже сдана в эксплуатацию — 5 проектов, 13 — находятся в продаже и 3 объекта на стадии проектирования:

Среди реализованных проектов к наиболее крупным можно отнести:

  • «Консульская деревня» — 42 коттеджа (ЗАО «Ленгазтеплострой»);
  • «Золотая миля» — 27 коттеджей ("Серово" (" Корпорация "Петербургская Нежвижимость");
  • «Обкомовские дачи» — 19 коттеджей («Промышленно-Строительный Альянс»).

Как видно, эти проекты отличались незначительным количеством предложений в рамках одного коттеджного поселка, но при этом площади самих коттеджей были большими — от 250 до 650 кв.м, что является вполне типичным для предложения элит-класса.

На сегодняшний день, на различных стадиях проектирования в Курортном районе находится 3 проекта. Среди них, коттеджный поселок «Комарово» от «Промышленно-Строительного Альянса», который уже приступил к разработке генерального плана. Компанией планируется возвести 16 домов по уникальным авторским проектам из кирпично-монолитных материалов с общей площадью построек от 330 — 550 кв.м и земельным наделом в 20 соток.

Также, в конце прошлого и начале текущего года было заявлено о планах на реализацию еще 2 проектов в данном направлении. Это, Инвестиционно-строительный холдинг «Петротрест» — который приобрел земельный участок под строительство 20 сблокированных домов. Начало работ запланировано на II квартал 2008г., по оценкам экспертов, инвестиции в проект составят более 8 млн. у.е. И предприятие по производству мужской одежды ЗАО «ФОС-П» решило, наряду с основным производством, попробовать свои силы и на рынке загородного строительства. 94 домовладения в поселке Солнечное планируется вывести на рынок уже к концу 2008г. Суммарная стоимость проекта оценивается в 25 млн.долл.

Львиная доля же коттеджных поселков — 63% от общего числа малоэтажных комплексов представленных в Курортном районе, сейчас выставлена на продажу со сроком сдачи объектов в 2008/2009.гг..

Т.е. тенденция такова, что большинство поселков находится сейчас в реализации, а вот доля новых проектов очень мала — 14%, поэтому о массовой застройке говорить пока не приходится, что, в свою очередь, сказывается и на высоких ценах. По-видимому, Курортный район так и останется прерогативой элиты.

Для проектов, которые сейчас находятся в продаже, характерно совмещение в рамках одного коттеджного поселка предложений различных типов. Их соотношение выглядит следующим образом:

Причем в смешанных проектах в основном фигурируют таунхаусы в сочетании с малоэтажными домами (квартиры) и коттеджами. И на сегодняшний день, тенденция такова, что доля таунхаусов непрерывно растет в общем объеме вводимого жилья в Курортном районе. Так, по последним данным, в 8 выставленных на продажу коттеджных поселках, представлены сблокированные дома, которые по ценовым показателям равняются на элитную застройку, а по площадям не уступают коттеджам. Ярким примером могут служить:

  • ГУСПП «Озеленитель» предлагает поселок «Сестрорецкие дубки», где представлено 116 таунхаусов с площадью 185 — 395 кв.м и 2 коттеджа — с 265 кв.м;
  • Застройщик «Флагман» выставил два поселка — «Еловый дом» (32 таунхауса по 140 кв.м и 497 квартир — от 40 — 170 кв.м) и «Лесная дача» (20 таунхаусов по 218 — 230 кв.м и 517 квартир в малоэтажном доме — от 42 — 179 кв.м).

Если сравнивать цены на все имеющиеся типы предложений в рамках одного коттеджного поселка, то разница между имеющимися вариантами не значительна. Так, например застройщик ГУСПП «Озеленитель» в своем проекте «Сестрорецкие дубки» предлагает на выбор покупателю приобрести коттеджи либо таунхаусы. При этом стоимость первых равна около 20 млн. руб. за дом 265 кв.м, из расчета 75 000 руб. за 1 кв.м, а цена за таунхаус около 14 млн.руб. (75 тыс. руб. за кв.м) в зависимости от площади и сроков сдачи.

Также, при сопоставлении стоимостей 1 кв.м. таунхауса и квартиры в МЖК разница не особо заметна и колеблется в пределах 10%. К примеру, компания «Флагман» в своих проектах «Еловый дом» и «Лесная дача», позиционируемых ими как для среднего класса, выставила на продажу таунхаусы, со стоимостью 82 500 и 72 300 руб. за 1 кв.м, и квартиры по 74 000 и 66 000 руб. за 1 кв.м, соответственно.

Сравнивать независимые друг от друга проекты не вполне корректно, т.к. существует ряд факторов, которые существенно влияют на цену объекта: месторасположение, окружение и класс поселка, наличие развитой инфраструктуры и коммуникационная оснащенность участка — что в совокупности находит свое отражение в стоимости 1 кв.м. Но в любом случае, так или иначе, пока все предложения в Курортном районе больше ориентированы на бизнес-класс и элиту.

Преимуществом Курортного района является его близость к КАД. А так как сам район занимает площадь по ширине 6/8.км и длине — 45 км, то получается, что большинство объектов расположено в пределах 30-ти км зоны от кольцевой, это делает его, с точки зрения транспортной доступности, удобным местом для отдыха и постоянного проживания.

Как видно из диаграммы, лишь 3 поселка наиболее удалены от КАД Санкт-Петербурга: «Сестрорецкие Дубки» (ГУСПП "Озеленитель") — 35 км, «Солнечный» (OMG Development) — 40 км, и участки под застройку «Балтийский берег» («Балтийский берег») — 46 км.

По ценовой политике Курортный район является самым дорогим районом — за долгие годы это уже характерная особенность данного направления. Так как, лишь несколько проектов заявлены с минимальной стоимостью предложения (квартира) ниже 5 млн. руб., при том, что максимальный предел значительно выше.
На примере, колебания цен за квартиру в зависимости от площади выглядят так:

  • «Рай в шалаше» (ИСК "Полифас") — от 3 — 12 млн. руб.;
  • «Еловый дом» (Флагман) — от 2,7 — 12,6 млн..;
  • «Водолей в Сестрорецке» (Балтинвестстрой) — от 4,6 — 23 млн. руб.

Ситуация с коттеджами и таунхаусами та же самая, только цены начинают варьироваться от 11,5 -13 млн.руб., ну а максимальный предел не имеет границ.

Что же касается используемых строительных материалов, то Курортный район не отличается ярко выраженным разнообразием. В большинстве заявленных коттеджных поселков преобладают предложения с использованием кирпично-монолитной коробки — 46%. Например, «Ollila»/ таунхаусы (Grantica), «Солнечный»/ коттеджи (OMG Development).

А вот компания Флагман при строительстве своих объектов прибегает к использованию новых технологий: немецкая Weinmann — деревянный каркас («Теплый дом»/ коттеджи); австралийская VELOX — монолит в деревянной опалубке («Лесная дача», «Еловый дом»/ квартиры и таунхаусы).

Ну а газобетонные материалы широко применяются при строительстве таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов — «Солнечный берег»/ таунхаусы (ООО «Солнечный берег»), «Капитан»/ коттеджи (Аничков мост-2).

Для предложения от застройщиков по типам, в отдельную категорию можно выделить участки под застройку. Как главный ценообразующий фактор здесь выступает удаленность от КАД и близость к береговой линии Финского залива. Многочисленные пожелания покупателей жить у воды делают свое дело, поэтому разница за сотку может достигать до 50% в зависимости от принадлежности к I или II линии. Так, элитные участки под застройку в поселке «Балтийский берег» (Балтийский берег) можно приобрести из расчета стоимости сотки от 560 тыс. руб. до 840 тыс. руб. В тоже время, в отдалении от пляжа цена на землю резко снижается и составляет в среднем за сотку 504 тыс. руб., например: «Видовое» (ЗАО Жилдорипотека).

Компания ООО «Зевс» пошла еще дальше и предлагает абсолютно новый формат проживания загородом — долгосрочная аренда. Её «Королевский Курорт» — это проект 6 секционного таунхауса, предназначенного для круглогодичного проживания. Поселок ориентирован, прежде всего, на элитный контингент, что обусловлено его удачным месторасположением и спектром предлагаемых услуг. Дома, площадью 276 — 310 кв.м., выполнены из газобетона, и к каждому таунхаусу прилагается земельный участок в 3 сотки. В целом, проект нацелен на конкретного заказчика, для которого выполняются отделочные работы и полное обустройство жилого помещения. Стоимость производимых работ заложена в ставку арендной платы, которая на данный момент составляет 7 000 $/ мес. Срок аренды по договоренности, но не менее 3-х лет.

Таким образом, Курортный район — своеобразная питерская Рублевка, где стоимость домика на побережье в среднем колеблется от 20 — 30 млн. руб.

К основным предпосылкам снижения активности как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей можно отнести ценовый барьер и, следовательно, недоступность жилья для среднего класса, который на сегодняшний день является самым массовым. Цены на готовые объекты в сегменте элиты растут слишком быстро, даже опережая спрос, и потому на сегодняшний день объемы предложения превалируют. Стоимость сотки земли неоправданно завышена, достигая порой 1 млн. руб., а то и выше. При этом проблемы с транспортной доступностью в направлении Приморского шоссе растут год от года.

Но все же, несмотря на данные факты, Курортный район по-прежнему остается одним из экологически чистых районов с уникальной природой и базой для развития туристического отдыха в Петербурге.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на апрель 2008 года)


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x