Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Занимательная аналитика

11 января 2008

комментирует Евгений БезлюдныйОбщая картина крупными мазками

На рынке жилья и загородной недвижимости (отбросим из рассмотрения дачные участки, которыми пользуются преимущественно в хорошую погоду) — непривычная стабильность (колебания в пределах пары процентов в месяц рамках инфляции не в счет). Равновесие спроса и предложения установилось в 2006 году самым прогрессивным способом — капиталистическим — цены выросли, причем росли долго и стабильно. Началось с городского жилья, продолжилось на загородном рынке.

Стабильности надо радоваться. Предложений море, подходи — бери, если есть деньги. Нет денег — открой любую газету и выбери поближе к дому место, где денег дадут: хочешь — без первого взноса, хочешь — вообще не заходя в банк, домой приедут и даже не спросят с каких шишей собираешься отдавать Недавно прошло сообщение, что на ограблении магазина попался вооруженный игрушечным пистолетом школьный учитель, который вдруг сообразил, что платить ипотечный кредит нечем.

Можно было бы успокоиться и начать жить без паники, присматриваясь к вариантам: процесс творческий, познавательный и бесконечный. Можно планировать свои действия и покупать жилье по мере необходимости. Но создается впечатление, что такая благодать только действует на нервы. Пропал интерес к покупке квартир? Нет, пропало чувство глубокого удовлетворения, которое мог испытать любой, кто купив квартиру, открывал через месяц газету для того, чтобы узнать на сколько квартира выросла в цене.

Что будет с ценами?

— Ключевой вопрос конца 2007 — начала 2008 г.г. По своей значимости для большинства населения страны вопрос о будущем Президенте или распределении мест в Думе отходит в сторону. Брать пока снова не подорожало, или ждать когда цены упадут ?

Оба варианта имеют право на существование. В пользу снижения: только по строительству жилья в многоквартирных домах заявлены грандиозные по масштабам проекты. В масштабах страны: «По сравнению с прошлым годом вдвое увеличен ввод жилья и исчерпан инвестиционный спрос. Рост цен на жилье в 2007 — 2008 г.г. году останется на уровне инфляции» — успокаивает Председатель Росстроя Сергей Круглик (а что ему остается делать, должность такая). В масштабах города: особых сомнений в том, что к концу года будут сданы запланированные 2,45 млн кв. м, нет (в первом полугодии сдано 1,48 млн кв. м новых проектов –больше, чем за весь прошлый год). в настоящее время на разных стадиях строительства находится около 14 млн кв. м жилья. На ближайшие годы тоже все понятно — строить будут беспрецедентно много. Не вдаваясь в подробности и перечень масштабных проектов комплексной жилой застройки суммарная площадь построенного до 2012 года жилья только по 10 проектам составит 11 — 12 млн. кв.м. Естественно, менее масштабные проекты также внесут свой вклад. Плюс реконструкция хрущевок — очевидно, что вместо одной пятиэтажки на той же площади земельного участка будет построено 10/15.этажей, и количество жилья в квадратных метрах возрастет в разы. Не забудем, что богатым тоже есть где развернуться — в Парадном квартале, Набережной Европы и в реконструированных домах центра города. Активно заговорили о строительстве государственных доходных домов. Ни одной цифры пока не приведено, но идея здравая — государство способно на инвестиционные проекты с длительным сроком окупаемости, а дальше вполне возможно возрождение петербургских традиций частных доходных домов, принадлежащих нынешним купцам, чиновникам и промышленникам.

Журнал Forbes составил рейтинг самых переоцененных рынков недвижимости в мире. Первая десятка выглядит так: Монако (74,07), Рим (50,51), Париж (37,45), Мадрид (30,3) Лос-Анджелес (26,88) Ванкувер (26,81), Вена (25,77), Окленд (25,64), Цюрих (25,19), Осло (23,45). В скобках — не цена кв.м., а число лет, необходимое для того, чтобы окупить недвижимость, сдавая ее в аренду. Ни Москвы, ни Петербурга в списке нет, хотя после прошлогоднего роста цены на недвижимость стали соизмеримы с ценами европейских столиц: по данным Global Property Guide Петербург по признаку средней цены квадратного метра находится на почетном 25 месте в списке городов Европы… Вроде бы нет оснований опасаться нового подъема цен — предложение на рынке возрастает очень заметно и подавляющее большинство аналитиков рынка недвижимости предполагают стабильную ситуацию. Сценарии примерно у всех одинаковые — изменения цен плюс — минус в пределах уровня инфляции. Некоторые весьма авторитетные предсказывают заметное снижение цен на переоцененное жилье низкого уровня качества. Но есть белая ворона, причем весьма крупная и авторитетная. Утверждать, что в следующем году цены снова поползут вверх и опять вырастут почти в 2 раза продолжает сегодня только Г.М.Стерник. На общем фоне успокоительных речей и заверений такая позиция вызывает уважение. Стерник абсолютно уверен в адекватности своей модели, которая до сих пор не давала серьезных сбоев. За последние лет 10 Стерник никогда принципиально не ошибался … Доживем до июня 2008 г. — увидим

По Ленобласти: Все еще продолжает теплиться надежда на возможность приобретения «доступного и комфортного» жилья в виде малоэтажной застройки. Объемы строительства растут сами по себе, без видимого влияния авторов и идейных вдохновителей программы как политического лозунга. Малоэтажное строительство, которое является стержнем идеи реализации государственной программы, обещает через пару-тройку лет дать богатый урожай. Паны: 2007 год — 400 000 кв.м индивидуальных частных домов, 2008-й — 500 000 кв.м, 2009-й — 600 000 кв.м и 2010-й — 750 000 кв.м. К 2011 году доля малоэтажного домостроения в общем объеме строительства областного жилья должна составлять не менее 50 %, стоимость стандартного жилого дома площадью 54 кв.м будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за три года. Я так полагаю, что речь идет о строительстве с государственной поддержкой. Если чиновники мониторят данные органов регистрации, фиксирующих новую застройку частных домов, приписывают эти успехи умелому руководству «по комплексному методу» и планируют творческую и финансовую инициативу частных застройщиков, то это лукавство может быть выявлено только чиновниками же. Посмотрим — впереди выборы и смена «вертикали», которая наверняка последует за сменой правительства. Тем не менее, массовое развитие малоэтажного домостроения на территории Ленинградской области планируется реализовать на уже выделенных 96 участках общей площадью 1090 га под застройку примерно 3 миллионами кв.м. малоэтажного жилья. В 2008 году эти участки будут выставлены на продажу. Вопросы, связанные с обеспечением участков инженерной инфраструктурой решаются на самых высоких этажах власти. Небольшими проектами решение областного «жилищного вопроса», естественно, не исчерпывается. Началось строительство или проектируется практически новых городов — спутников — «миллионников» (по числу квадратных метров) Краколье, Янино, Кудрово. Серьезные проекты задуманы в Гатчине, Выборге, в Ново — Девяткино.

Всплывает законный вопрос — сколько же нам, потребителям, надо для полного счастья, то есть удовлетворения спроса? Сразу после удвоения ВВП или параллельно страна должна стремиться к количественному показателю — 1 кв.метр построенного жилья в год на душу населения в стране. Так сказал Президент. Сейчас не строят и половины. А через 3 — 5 лет? Вот задачка для аналитиков и прочих специалистов — наблюдателей. Более конкретно звучит 36 кв.в. на человека — именно столько запланировано в Концепции массового строительства жилья до 2025 года , разрабатываемой Минрегионразвития Сейчас, оказывается — 21 кв.м. на среднестатистического жителя России. Несмотря на печальный опыт реализации постановлений партии и правительства об обеспечении отдельным жильем граждан к 2000 г., я верю в светлые идеи. Получим мы через 17 лет свои 36 метров, а то и больше. В среднем.

Вперед — за город!

Новые городские цены только подчеркивают недостатки постоянного проживания в каменно — асфальтовом городе и рельефно выделяют все прелести покупки жилья в некотором от него отдалении, называемом «загород», пригород», «субурбия» и т.д. Воспитательные меры прессы дают свои плоды — все больше состоятельных и не очень граждан устремляет взоры в сторону «загорода» и обращаются к различным СМИ за информацией. Вот тут — то они и сталкиваются с результатами труда других граждан, которые эту информацию предоставляют.

Что такое аналитика?

Сбор и аналитическая обработка информации о рынке недвижимости сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса. Научные основы этой области деятельности заложены трудами ныне активно работающих классиков — Стерника Г.М. и Тарасевича Е.И. Понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневно — бытовом использовании состоит из двух взаимосвязанных этапов исследований, стоящих на разных уровнях с точки зрения трудоемкости работ и требующегося для этого уровня знаний:

1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций — состоит из статистических исследований, в которых наиболее распространенными методами являются маркетинг с использованием арифметических функций.

2. Исследование конкретного объекта на рынке недвижимости в его взаимосвязи с другими рынками в рамках анализа для целей обоснования конкретного инвестиционного решения (покупать — не покупать, получится ли в результате трудов желаемая инвестором норма доходности и т.п.). Обоснование является расчетной процедурой, с использованием для этого специализированного программного продукта и соответствующего багажа знаний, умений и навыков. В условиях постоянного роста цен инвестиции в недвижимость являются выгодными всегда, но в ситуации, когда на рынке наблюдается стагнация, цены зависли и вполне вероятно падение цен, инвестиционный процесс является рискованным. Любое решения требует обоснований и количественной интерпретации возможных вариантов. В этом случае данные мониторинга, анализа результатов и попытки прогнозирования путей и сценариев развития ситуации на рынке являются исходными данными для инвестиционных расчетов. Естественно, результаты расчетов и, соответственно, возможность принятия взвешенного и обоснованного решения на базе расчетов полностью зависит от достоверности исходных данных, в эти расчеты заложенных.

Соответственно, можно говорить о точности (достоверности) результата, только имея представление о точности исходных данных. А вот этого, к сожалению, никто нам обеспечить не может, поскольку сбор и обработка информации являются частной инициативой этих самых аналитиков, не имеющих сегодня единых стандартов описания предмета исследования. За редким исключением каждый, кто занимается исследованием рынка загородной недвижимости, изобретает собственную систему координат, в которых представляются результаты исследований. На рынке жилья все более или менее стабильно и понятно, начиная с удельных показателей (например, стоимость квадратного метра общей площади квартиры), до исторически сложившейся и понятной всем классификации жилья. Никто не перепутает хрущевку с кирпично -монолитным домом. На загородном рынке царит полная сумятица и самодеятельность: попробуйте понять, что кроется за «стоимостью 1 кв.м. построенного коттеджа» или чем поселок «элит» отличается от поселка «де-люкс». Тем не менее, следует всячески поддерживать лозунг: «Больше аналитики всякой и разной» — разберемся со временем.

Кому нужна аналитика?

Настоящая заметка претендует на внимание как авторов аналитических исследований, так и потребителей их продукции — покупателей и инвесторов и может рассматриваться как призыв собраться когда — нибудь в кучку и попытаться выработать единые критерии, характеристики и параметры, которые все заинтересованные лица воспринимали бы одинаково

Ситуация на рынке

Что же происходит в сегменте рынка коттеджных поселков, которому посвящен настоящий Каталог ? Ответ на вопрос простой и лаконичный: рынок активно развивается и быстро растет по всем количественным показателям. Растет предложение практически по всем разновидностям малоэтажного строительства и классам поселков. Заметно растут цены на земельные участки, причем во всех районах Ленинградской области — от лидеров Всеволожского и Выборгского, до районов, где этот сегмент рынка только появляется (Кировский и Волховский). В некоторых поселках продажи закрыты, многие находятся в стадии проектирования, подготовки и оформления документации. Среди активно рекламируемых поселков встречаются ситуации, когда продавцы снижают цены, но чаще цены растут по ходу строительства. Поселки с закрытыми продажами уходят в историю, вторичного рынка коттеджей в поселках пока что нет. Более 80% предложения концентрируется в 4 районах северного направления: Выборгский, Всеволожский, Приозерский и Курортный. Как правило осваиваются земли вокруг озер. Растет популярность и привлекательность южного направления. Каждый построенный поселок становится «якорем», привлекающим девелоперов на соседние земли. Лучше и быстрее всех раскупаются дома стоимостью до 200 000 $. Максимальная цена коттеджа (дворца) достигает 2,6 млн. $.

К началу следующего года общее число строящихся и построенных поселков может превысить 200 и окончания процесса количественного роста пока что не предвидится. Если предположить, что все покупатели намерены проживать в поселках круглогодично, то можно утверждать, что формируется сегмент рынка, который скоро будет активно конкурировать с городом. Однако, утверждать что для нынешних покупателей коттеджи являются единственным и первым жильем не стал бы.

При строительстве коттеджей используются все известные технологии и материалы: дерево (оцилиндрованное бревно, профилированный и клееный брус), ячеистый бетон (пенобетон, газобетон), кирпич, панель-каркас, монолитный железобетон а также смешанные технологии.

Некоторые интересные данные о ситуации на рынке дают {иллюстративные материалы}, любезно предоставленные автору (Евгению Безлюдному) компаниями «Итака» (спасибо, Яна Долотова) и «Петербургская Недвижимость» (спасибо, Михаил Бимон).

По материалам журнала «Загородное обозрение» №10 -2007г.


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x