Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Кризис в разрезе

24 декабря 2008

Шагреневый спрос

Большинству городских застройщиков довелось пережить резкий спад конца 1990-х; у девелоперов, работающих в пригороде, такого опыта пока нет. Они не знают, как действовать в условиях резкого сокращения финансирования и сжатия платежеспособного спроса. Решения приходится искать экспериментальным путем.

Если аналитик или эксперт начинает убеждать вас в том, что ему известен сценарий развития событий – от такого специалиста следует бежать без оглядки. Он явно неадекватен. Судьба рынка недвижимости в 2009-м зависит от динамики цен на нефть, поведения валютного курса, эффективности государственных мер поддержки экономики (не только в России, но и в США и в ЕС). Ни один из этих параметров сегодня не известен. Иррациональность поведения покупателей (в массе – по отдельности каждый из них вполне прагматичен) добавляет неопределенности в систему.

Такой расклад делает наиболее привлекательной модель, предложенную на одной из антикризисных конференций вице-президентом ВТБ Александром Ольховским: на каждом этапе совершать только те действия, которые ведут (при наихудшем варианте) к наименьшему ущербу.

Столичный переполох

Мы привыкли оглядываться на подмосковный рынок: он стартовал раньше и развивался гораздо быстрее. Однако различия (между Подмосковьем и «подпетербуржьем») и раньше были заметны, а теперь стали очень существенными. Тем не менее у этих рынков есть общее: информационное пространство. Именно поэтому панику, воцарившуюся в столичных деловых СМИ, стоило бы локализовать: она, возможно, вполне обоснована, но причины, ее породившие, весьма специфичны.

По оценкам риэлторов и аналитиков, сегодня в Подмосковье оптовые цены на коттеджи упали на 40–50%, жилье эконом-класса подешевело на 30%. (Сам термин «оптовые цены на коттеджи» свидетельствует о значительной инвестиционной составляющей.)
По данным Аналитического центра ИРН («Индикаторы рынка недвижимости»), в Московском регионе сегодня представлены около 300 коттеджных поселков, более 100 поселений, включающих таун-хаузы, и 31 мультиформатный жилой комплекс. С 2006 года предложение во всех сегментах увеличилось вдвое. В денежном выражении в III квартале 2008-го объем рынка малоэтажки составлял около $50 млрд (доля коттеджных поселков - $39,9 млрд).

Еще до начала кризиса начали снижаться показатели средней площади построек: в сегменте коттеджных поселков с 2006-го размер домов уменьшился на 4,4% (с 363 до 347 кв.м в III квартале 2008 года), в поселках таун-хаузов – на 6,3% (с 256 до 240 кв.м). Для квартир в малоэтажных комплексах сокращение составило 21% (со 142 до 112 кв.м). В III квартале 2008-го на рынок Подмосковья было выведено 50 новых проектов, в IV квартале - всего 20. Средняя цена 1 кв.м дома за IV квартал увеличилась на 1,3% (до 100 000 руб.). Средняя цена домовладения при этом несколько снизилась, и сегодня составляет примерно 35,8 млн руб.

Домов в каждом поселке стало больше, число операторов сократилось.
Общая площадь выставленных на продажу объектов сегодня составляет 9,4 млн кв.м.
На «круглом столе», организованном консалтинговой компанией RRG, эксперты зафиксировали: цены на участки и жилую недвижимость вошли в «вектор падения», достигнув по итогам ноября отметки в 25%. Крупные землевладельцы
готовы продавать большие наделы с дисконтом 50–70%. Эксперты полагают, что это уже и есть «дно» и дальнейшая коррекция невозможна.

На этом интересном фоне фирма Villagio Estate гарантирует клиентам возврат до 30% средств, если цены будут снижаться; аналогичное предложение выдвигает ФСК «Лидер»; компания Mozaik Development обещает покупателям коттеджей в поселке «Высокий берег» в подарок квартиру в трехэтажных домах по соседству. «Велес Капитал Девелопмент», продавая последние дома в поселке «Усадьба Аносино», предлагает клиентам авто стоимостью до $50 000; в «нагрузку» к таун-хаузам в проекте «7 миля» фирма «NBM-Стройсервис» упаковывает Peugeot 307.

А параллельно в «Барвихе-XXI» продаются 64 коттеджа площадью от 800 до 1400 кв.м по $8000/10.000 за «квадрат»…

При оценке глубины падения подмосковного рынка неясными остаются несколько важных параметров. Неизвестна степень «закредитованности» столичных застройщиков. Нигде нет сведений о том, какую часть покупателей на пике спроса составляли топ-менеджеры финансовых контор, банков, паевых фондов (то есть те, кто сегодня оказался в «группе риска»). Наконец, неясны последствия масштабных расследований «кривой» приватизации подмосковных земель (самый громкий скандал – вокруг компании «Ваш финансовый попечитель»).

Но даже на уровне экспертных оценок очевидно, что аналогичные риски для петербургского рынка гораздо менее значимы.

Сами мы местные

По данным аналитиков АН «Итака», в IV квартале 2008-го в Ленобласти и в ближайших пригородах Петербурга в продаже находятся 110 коттеджных поселков (КП) разной степени готовности. Площадь строящейся малоэтажки – 1 536 000 кв. м (плюс 20% к I кварталу 2008-го). Суммарное количество объектов – 9230, под застройку занято порядка 1729 га.

На первом месте по количеству проектов удерживается Выборгский район - 35 поселков. Почти столько же во Всеволожском - 33. На юге лидируют Гатчинский (9 проектов) и Пушкинский (4) районы. В целом, по мнению «Итаки», география предложения КП расширяется, появляются новые проекты в удаленных районах, например в Волосовском.

Поселения во Всеволожском районе укрупняются: число домовладений, предлагаемых в составе КП, с 2006-го здесь выросло почти на 200%.

Цена предложения в «среднем» классе за год снизилась на 9%, в категории «бизнес» - на 10%, «премиум» подешевел на 13%, и только элита демонстрирует стабильность: плюс 2%.

Специалисты отмечают два главных фактора: во-первых, на цены давят инфляция и повышение курса доллара, во-вторых, сами застройщики, стремясь активизировать продажи, идут на уступки и скидки. Хотя и не в таких масштабах, как в Подмосковье.
Основная доля предложения коттеджей по-прежнему приходится на зону с удаленностью до 70 км от центра (80%). При этом и застройщики, и покупатели все более уверенно осваивают «дальние дачи» - 100 км и более.

Федеральный компонент

Загородный рынок обычно рассматривается как «производная» от городского: дачи покупают те, кто уже решил квартирный вопрос; спрос на дома для постоянного проживания зависит от конкурентной (по отношению к квартирам) цены и состояния транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

В пакете антикризисных федеральных мер запланирована масштабная покупка квартир у застройщиков: много такого жилья в городе не найдется, но часть ликвидного предложения госзаказ выберет. Вкупе с замораживанием части проектов это означает серьезное сокращение предложения уже в 2009/2010.м и неизбежное повышение цен.
Еще один фактор: внесенные в Думу поправки к 214-му закону, дополнительно защищающие дольщиков. Если они будут приняты, количество новостроек еще сократится. В принципе, коттеджный рынок и начал расти одновременно с введением 214-го, вряд ли это можно считать случайным совпадением.

Государственные инициативы в сфере ипотеки впечатляют масштабом: 500 млрд рублей госгарантий для выпуска облигаций, 200 млрд – на выкуп кредитов у коммерческих банков с помощью АИЖК. Однако эти меры могут оживить спрос не ранее второй половины 2009-го. Кроме того, ипотечные деньги, не подкрепленные мерами по стимулированию строительства, неизменно ведут к ажиотажному росту цен, как это было в 2006/2007.м.

Возможно, слабая зависимость от государственных программ и приведет к тому, что загородный сегмент начнет «выздоравливать» раньше остальных.


 Объем рынка жилья Ленобласти

 Месяц

По договорам передачи жилья в собственность граждан

По договорам купли-продажи

Январь

1995

2133

Февраль

2634

2307

Март

2311

2792

Апрель

3001

2908

Май

2257

2596

Июнь

2356

2382

Июль

2550

2557

Август

2055

2180

Сентябрь

2229

2187

Октябрь

2312

2384

Ноябрь

2121

2051

Декабрь

н/д

н/д

 

По данным ГУ Росрегистрация по СПб и ЛО

Дмитрий Синочкин


← Все в одном

«Коттеджи и загородное строительство» вы... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x