Новые загородные проекты΄ 2011

На портале Poselkispb.ru мы каждый месяц подсчитываем и оцениваем новые коттеджные поселки, вышедшие на рынок загородной недвижимости. Эта информация полезна для понимания промежуточных итогов и тенденций, но в силу небольшого периода рассматриваемого времени глобальных итогов не подведешь. А вот данные за полугодие или тем более за год в полном масштабе представляют картину «прибавлений» за последние 12 месяцев. По динамике вывода новых поселков можно судить, насколько уверенно себя чувствуют девелоперы в сложившихся экономических условиях.

Итак, за весь 2011-й год база нашего портала пополнилась на 117 проектов. Причем, цифры за первое и второе полугодия практически одинаковые, что демонстрирует стабильность посткризисного рынка: за первое – 58 поселков, за второе – 59. Никаких оглушительных залпов или провальных месяцев. Все происходит как по четко отработанной схеме. Возможно, именно так должен развиваться рынок в условиях планомерного развития.

117 проектов. Значит, в среднем, должно получаться около 10 проектов на каждый месяц, однако сезоны диктуют свои условия.

Первые зимние месяцы  года принесли всего по 3 поселка. Как говорится в таких случаях, «никто еще не успел проснуться». Затем следовала бурная весна с соответствующими показателями (в марте - 23, в апреле - 13). Именно весной потенциальные покупатели проявляют максимальный интерес к загородной недвижимости, желая обзавестись перед летом домом или участком. Это провоцирует девелоперов к повышению активности на рынке: запуску эффектных рекламных кампаний, новых очередей или проектов.

Позже на смену весенней стихии пришло более спокойное летнее время: в мае вышло 8, июне - 10, а в июле и вовсе 4 новичка. Ближе к осени застройщики оживились, ведь впереди маячили очередные выставки недвижимости, к которым следовало тщательно подготовиться. В итоге, в сентябре вышло 9 новичков, а в октябре и ноябре – по 13. В последнем месяце прошедшего года листинг портала Poselkispb.ru увеличился еще на 8 поселков.

Наступивший год с большой вероятностью встретит покупателей традиционной тишиной января и февраля. В это время о себе заявляют буквально единицы.

Самым популярным форматом года остаются земельные участки (с подрядом и без). Поселков, предлагающих такой вариант недвижимости, появляется на рынке больше всего. За первое полугодие вышло 32 подобных проекта, за второе - 33. (Опять же отметим поразительную стабильность в цифрах.) Таким образом, за 2011 год в сумме получается 65 поселков, что от 117 составляет 55%. Тенденция по-прежнему в силе, что объясняется неугасающим спросом среди покупателей на самый бюджетный вариант сделок. Аналитики отмечают, что несколько спал интерес к земле без коммуникаций, но инженерно подготовленные участки не потеряли популярности.

12 новых проектов реализуют готовые коттеджи (около 10%), 3 – готовые таунхаусы и 2 – квартиры в малоэтажных комплексах. Судя по всему, немногие застройщики рискуют выводить недвижимость на высокой стадии готовности. Это требует уверенности в завтрашнем дне (на строительство и реализацию необходимо немало времени), а также в собственных силах (речь идет по большей части о финансовой «подушке»).

За 2011 год вышло 35 проектов, предлагающих сразу несколько форматов в рамках одного поселка. Возможные сочетания – коттеджи/участки, коттеджи/таунхаусы, квартиры/таунхаусы и так далее.

Кстати, дуплексы и таунхаусы чаще всего встречаются в Курортном и Всеволожском районах, и это легко объяснить. Нечто среднее между собственным домом и квартирой логичнее всего строить в местах с хорошо развитой инфраструктурой и неподалеку от города. Под эти параметры попадет не так много районов.

Переходим к локации новичков 2011 года.

54 из 117 новичков располагается в пределах 20 км от КАД. Развитие зоны «альтернатива городу» подтверждает тот факт, что как минимум половина потенциальных покупателей рассматривают свои будущие загородные резиденции как постоянное жилье, а не дачу.

42 проекта находятся на расстоянии от 20 до 60 км от КАД. А оставшиеся 21 – еще дальше.

Условно, все районы можно разделить на 3 группы: лидеры, хорошисты и отстающие. К первой относятся Всеволожский (39 новичков), Ломоносовский (22) и Выборгский (18). В этой троице долгое время на третьем месте шел южный район, потом он догнал Выборгский, а теперь, как мы видим, и вовсе перегнал. Среди причин такой перестановки - адекватные цены, улучшение дорожной ситуации в связи с запуском южной части КАД, относительная близость к городу.

Первенство Всеволожского района никого не удивляет. Популярность растет, стоимость сотки тоже. Несколько пугает постоянно растущее количество новых проектов: состояние и возможности инженерных сетей уже сейчас вызывают множество вопросов, а какова будет ситуация в перспективе?!

К группе хорошистов мы отнесли районы, в которых стабильно запускается небольшое количество загородных проектов. Как говорится, медленно, но верно. Каждый из них по-своему интересен покупателю, но привлекательность падает по причинам слишком высоких цен, удаленности от городской черты, сложностями с коммуникациями...

Речь идет о Приозерском (11 новичков), Гатчинском (10), Тосненском (6), Курортном (5) районах. Всего по одному поселку вышло в Волховском, Лужском, Петродворцовском, Пушкинском и Приморском районах. Это территории известны либо слишком дорогой землей, либо слишком дешевой.

Разницу в количестве новых проектов, запускаемых в южном направлении Ленобласти и на территории таких престижных районов как Курортного и Приморского, можно объяснить и жестким дефицитом на севере свободных земель, подходящих для коттеджной застройки. Ломоносовский, Гатчинский и Тосненский районы на сегодня напротив могут вместить не один масштабный поселок или даже город-спутник. До недавнего времени они были не востребованы и сейчас пришел их «звездный час».

Еще 2 проекта мы занесли в базу, хотя они располагаются в Псковской и Новгородской областях. Однако,  расстояние до этих участков сопоставимо с дальними районами Ленобласти.

На территории четырех районов - Волосовского, Кировского, Кингисеппского и Сланцевского - за прошедший год не вышло в продажу ни одного нового коттеджного поселка. Это происходит уже не первый год. Диагноз – несоответствие современным представлениям о загородной жизни по многим показателям.

При попытке классифицировать новые проекты по площади участков и домов мы сталкиваемся с определенными трудностями.

Иногда в рамках одного поселка предлагается слишком большой разброс нарезки - например, наделы от 10 до 80 соток. К какому классу отнести это предложение?! Судить по площади участков о сегменте поселка довольно сложно – вряд ли получится объективно. Кто-то на 10 сотках построит небольшой дачный домик, а его сосед устроит на своих 80-ти аэродром, гольф-поле и пруд. Есть как проекты бизнес-класса с участками по 11 соток, так и земля без коммуникаций по 60 соток.

По нашим наблюдениям, самые просторные наделы все же встречаются в поселках, где реализуются только участки. В качестве примера можно привести «Ленинское» (44-65 соток), «Буржуевку» (23-80 соток), «Лес-поле» (8-45 соток), ДНП «Деревенька» (30-80 соток), «Золотое кольцо» (20-80 соток).

Конечно, подобные проекты являются исключением, так как основное предложение варьируется в пределах 10-20 соток.

Напоследок мы оставили самое «вкусненькое» - порядок цен.

Естественно, по этому параметру лидерство у эконом и комфорт-классов. Минимальная стоимость в 94 из 117 новичков (80%) не превышает 5 млн. рублей. Бюджетное предложение всегда будет оставаться наиболее актуальным и популярным. Девелоперы учитывают имеющийся спрос и предпочитают не рисковать.

Застройщики 16 проектов приняли решение вывести более дорогую недвижимость, где минимальная цена колеблется от 5 до 10 миллионов. Чаще всего это дорогие наделы или готовые коттеджи в комфорт-классе.

От 10 до 15 млн. рублей начинается предложение в 4-х новичках, и выше 15 млн. рублей – в 3-х. Тут мы имеет дело с элитной загородкой в Курортном и Всеволожском районах. Штучные проекты можно смело назвать эксклюзивом. Несколько сделок в год в этом классе считаются хорошим результатом. Однако, если архитектурный облик или инженерные новшества устаревают до конца реализации проекта, девелопер сталкивается с большими трудностями.

***

В конце хотелось бы традиционно обратить ваше внимание на то, что мы имеем ввиду, говоря о новичках. Это не только проекты, недавно открывшие продажи, но и те, что пока только начали рекламную компанию или уже приостановили ее по каким-то причинам. Периодически в открытую продажу поступают комплексы, в которых осталось всего несколько лотов. Мы заносим в свою базу все объекты, появляющиеся на небосклоне рынка загородной недвижимости.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru