Новички. Первое полугодие 2011 года

Во многом состояние рынка загородной недвижимости определяется интенсивностью выхода новых проектов и игроков. Экономические условия, уровень покупательского спроса и политика конкурентов непосредственно влияют на уверенность девелоперов в завтрашнем дне. Итак, какие коттеджные поселки были заявлены в первом полугодии 2011 года и о чем это говорит?

По данным портала Poselkispb.ru, с января по июнь текущего года в листинге предложений 58 новичков. Здесь стоит сделать одно замечание: в это число входят как абсолютно новые проекты, так и те, что приступили к этапу активных продаж, хотя о себе могли заявить чуть ранее.

Традиционно, наибольший ажиотаж пришелся на весенние месяцы: в марте вышло 23, а в апреле 13 поселка. Для сравнения: в январе было выведено 2 проекта, феврале - 3, а в мае и июне – 8 и 9 соответственно. Но ситуация эта вполне предсказуемая и естественная: потенциальные покупатели начинают интересоваться загородным жильем весной, дабы к лету уже обзавестись домовладением или участком. Застройщики мгновенно реагируют на пробудившийся интерес и запускают новые проекты или новые очереди в уже имеющихся поселках. Тот же бум спроса ожидается осенью, и в этом мы сможем убедиться всего через несколько месяцев.

По-прежнему самым распространенным предложением являются земельные участки. Особенно эта тенденция проявила себя в посткризисное время и только сейчас стала терять в оборотах. Понемногу возвращается спрос на дома высокой стадии готовности, однако первое место все еще принадлежит наделам: 32 поселка предлагают приобрести земельные участки. 7 проектов реализуют только готовые коттеджи, 2 – готовые таунхаусы и 1 – квартиры в малоэтажном доме. В рамках 16 поселков покупатель может выбрать из нескольких форматов. Сочетания самые разнообразные: участки и коттеджи (чаще всего речь идет об участках с подрядом и без); таунхаусы и коттеджи; таунхаусы, дуплексы и квартиры.

За первое полугодие в продажу вышло 4 проекта, в которых присутствуют таунхаусы, и 2, в которых - дуплексы. Эти варианты полудома-полуквартиры довольно редко встречаются среди новичков на рынке загородки и рассчитаны скорее на любителя. Однако, сблокированные дома четко занимают свою нишу долгие годы, и есть целые районы (например, Курортный), где это предложение весьма популярно.

Что касается распределения новичков по области, то картина выглядит следующим образом. Как обычно, беспрекословным лидером остается Всеволожский район – 17 поселков. Можно предположить, что когда-то лимит этого района закончится, но пока он продолжает развиваться завидными темпами. На втором месте по количеству новых проектов стоит Ломоносовский район – 11 поселков.

Девелоперы продолжают осваивать южную часть Ленобласти, и каждый месяц является подтверждением этому. Третье место между собой поделили Выборгский и Приозерский районы – по 9 проектов. Оставшиеся новички распределились так: Гатчинский – 4, Курортный – 2, Тосненский – 2, Петродворцовский – 1, Пушкинский – 1, Приморский – 1. Еще 1 интересный проект вышел на территории Новгородской области, в 140 км от КАД. Несмотря на месторасположение, мы решили включить его в свой обзор: как известно, в Ленобласти есть и более дальние точки. А вот Волосовский, Волховский, Кировский, Кингисеппский, Лужский, Сланцевский и Тосненский района остались без новичков, так как за последние шесть месяцев не вдохновили застройщиков на совершение новых начинаний.

28 из 59 новых проектов располагаются в пределах 20 км от КАД. Практически половина. Эту зону называют «альтернативой городу», подходящую для постоянного проживания. Расстояние до центра Петербурга, уровень развития местной инфраструктуры и коммуникации позволяют девелоперам сильно завышать цену. По мнению экспертов рынка, именно эта территория будет эпицентром строительства загородной недвижимости в ближайшие годы.

15 новых поселков находятся на расстоянии от 20 до 60 км от КАД. 14 новичков – от 60 до 100 км до кольцевой автодороги. И еще 1 проект, о котором мы уже упоминали, находится в 140 км от Петербурга.
Делать какую-либо аналитику, основываясь на площади участков и домов, достаточно сложно. Нарезка земли может быть самой разнообразной. Один из новичков предлагает наделы площадью от 12 до 60 соток, другой – от 20 до 80.

Та же ситуация обстоит с домами. Нередко встречается предложение коттеджа площадью от 80 до 400 кв.м. В какую графу прикажете эти цифры заносить? Меньшая четко относится к эконом-классу, а большая – может принадлежать даже элитке. Разделим размеры предлагаемых участков всего на две группы: от 1 до 20 соток и от 20 соток и выше. В результате, в первую попадают 43 новичка (¾ от всего нового предложения), а во вторую – 15 (1/4 от всего нового предложения). В целом, это показатель классовости проектов, так как на больших участках строятся коттеджи преимущественно в среднем и высоком ценовых сегментах.

Последним критерием новых поселков, который мы рассматрим, является стоимость. Минимальная цена предложения в 43 поселках колеблется до 5 млн. рублей. Это просто участки и недорогие дома в эконом-классе. В 11 проектах этот минимум варьирует от 5 до 10 млн. рублей. Речь идет о дорогих наделах либо коттеджах в сегменте комфорт. От 10 до 15 млн. рублей начинается предложение в 3-х новичках, и выше 15 млн. рублей – в 2-х. Тут мы имеет дело с элитной загородкой. Ее не может быть в большом количестве по определению, поэтому и число проектов соответствующее.

***

Иногда поселки начинают рекламироваться еще до открытия продаж. Порой процесс ввода затягивается, что может быть связано, например, с задержкой подведения коммуникаций. «Думали, будет быстро, а получилось как всегда», - сетует застройщик… Кто-то заявил о новом поселке, но понял, что не справится с его развитием в одиночку и объединился с соседним проектом. Случается, на рынок выводят поселок, по факту почти полностью реализованный. Чаще всего это объясняется тем, что небольшой проект был распродан между партнерами, знакомыми, друзьями и друзьями друзей. Осталось буквально несколько домовладений, которые самостоятельно реализовать не удается. Если все складывается удачно для девелопера, такой проект может выйти и окончательно распродаться за одно полугодие или даже сезон.

Рынок загородной недвижимости подобен живому организму, который развивается и меняется изо дня в день, становится крупнее или теряет вес, обрастает родственниками или наоборот становится одиноким. Аналитики следят за его жизнью и составляют свои прогнозы, задача же покупателя – обдуманно и уверенно подойти к покупке домовладения, оценить все «за» и «против», познакомиться получше с застройщиком и почитать информацию на форумах.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран

Комментарии

Ваше имя: *

E-mail: *

Содержимое этого поля является приватным и не будет отображаться публично.

Домашняя страница:

Комментарий: *

Какой код на изображении?: *

Введите символы с изображения

Комментировать