Остался позади первый кризисный год. Аналитики строили самые разнообразные, порой, абсолютно противоречивые прогнозы относительно развития экономической ситуации в целом и рынка организованных коттеджных поселков, в частности. Вторую волну кризиса предрекали сначала в марте минувшего года, затем ожидали обвал рынка в сентябре-октябре. Второй волны не случилось. Рынок коттеджных поселков учился жить в новых, непростых для себя условиях, старался адаптироваться к новым реалиям. Поменялись приоритеты застройщиков. Снизилась активность покупателей, у них появились другие предпочтения. В то же время на рынок продолжали выходить новые проекты, на ходу менялись концепции реализуемых объектов, в ряде случаев стройка и продажи «замораживались» на неопределенный срок.

За период 2009 года финансовые возможности покупателей существенно снизились: упал общий уровень доходов населения, закрылось большинство банковских ипотечных программ, ориентированных на первичный загородный рынок. В начале года значительная часть потенциальных покупателей, имеющих соответствующие накопления для приобретения загородного жилья, заняла выжидательную позицию, рассчитывая на максимальное падение цен. Застройщики же цены снизили в среднем на 10-30%. Количество заключенных сделок сократилось в несколько раз. Как следствие, при непрекращающемся росте объема предложения на рынке организованных коттеджных поселков мы наблюдали параллельное сокращение спроса. В связи с этим многие застройщики были вынуждены менять существующие концепции реализации объектов, не приносящие прибыль в настоящий момент, и выставлять на продажу земельные участки без обязательного подряда, чтобы иметь возможность завершить проект. Таким образом, сегодня одной из ключевых тенденций, обуславливающей развитие ситуации на загородном рынке в 2009 году, является существенный прирост количества земельных участков в общей структуре предложения.

По данным Poselkispb.ru на конец декабря 2009 года на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области насчитывается порядка 336 организованных коттеджных поселков в различной стадии эксплуатации (Диаграмма 1). В 222 из них ведутся продажи. Лидерами по объему предложения по-прежнему остаются Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области - здесь сосредоточено 28%/96 и 20%/67 соответственно. На третьем месте по количеству представленных объектов - Приозерский (10,4%/35) и Курортный районы (9,2%/31).

С начала 2009 года прирост предложения составил 20,4%, т.е. на рынок было выведено в общей сложности 57 новых коттеджных комплексов (Диаграмма 2), причем четверть из них (5,4%/15) – только во Всеволожском районе. Началось постепенное освоение таких отдаленных районов Ленинградской области, как Волосовский и Сланцевский, Кингисеппский. В общей сложности в этих районах на рынок выведено 7 новых объектов, например, «В Каськово» / BCMG, «Лазурь», «Сельцо» / «ПСФ «Петроград» (Волосовский район). Продолжилось, начавшееся в 2008 году, развитие и южных направлений области (+ 9 объектов), однако темпы развития существенно снизились (для сравнения 59 объектов в 2008 г.): Ломоносовский район (+5 поселков), один из них это «Бельведер» / «Регион Девеломпент», Тосненский район(+1 поселок) – «Солнечное» / «Загород», Гатчинский район (+1 поселок) – «Гатчинские поместья» / «Интерстройсервис». Существенной тенденцией 2009 года является тот факт, что поселки, расположенные в южных районах области, способствуют формированию благоприятной коттеджной застройке, которая в будущем вполне сможет конкурировать с раскрученными северными районами.

В то же время, в связи с кризисными явлениями в российской экономике и их последствиями, порядка в 20 поселках девелоперы приостановили реализацию объектов, например, «Новый Шлиссельбург» / «Русфинстрой» (Кировский район).

Одним из определяющих факторов при оценке того или иного предложения на рынке загородной недвижимости является транспортная доступность объекта. На сегодняшний день 65%/220 объектов располагаются на расстоянии до 40 км от КАД и могут рассматриваться в качестве жилья для постоянного проживания (Диаграмма 3). 

Продолжает расти число поселков, чье местоположение определяется расстоянием свыше 60 км от границы Санкт-Петербурга. В 2008 году их количество составляло 67 проектов, к концу 2009 уже – 82 проекта. Данная ситуация объясняется стремлением будущих домовладельцев сократить свои затраты на приобретение или строительство загородного жилья, тогда как застройщики, в свою очередь, ориентируясь на спрос, предлагают сравнительно недорогие объекты для сезонного проживания на значительном удалении от города.

За истекший год изменился и состав предложения на рынке организованных коттеджных поселков (Диаграмма 4). Вдвое возросла доля земельных участков – с 15% от общего количества в 2008 году, до 33% к концу 2009 года. Так, по данным Poselkispb.ru, только с начала 2009 года на рынок было выведено порядка 30 новых проектов поселков, предлагающих в основном участки без обязательного подряда. Всего же на рынке на конец года представлено 95 подобных малоэтажных жилых комплексов. Таким образом, в 2009 году многие застройщики полностью или частично перешли на реализацию земельных участков в рамках одного коттеджного поселка. И это еще одна из ключевых тенденций минувшего года. В кризисных условиях девелоперу проще и быстрее осуществлять реализацию земли без подряда.

В общей доле поселков (33%/113), в состав которых входят предложения земельных наделов с подрядом на строительство или без него, 53 проекта ведут реализацию только участков, и 60 проектов реализуют, кроме участков, также, коттеджи и таунхаусы. С 2008 года прирост составил 43% (с 79 до 113 объектов).

Доля коттеджей в общем объеме предложения составляет 48%/161, из которых в 77 строятся только коттеджи, а в 84 ведется смешанная застройка (коттеджи, таунхаусы, участки, квартиры). Среди числа новых проектов, выведенных на рынок в течение 2009 года, коттеджи составляют 22%/10 поселков.

Важно отметить, что, невзирая на сложную экономическую ситуацию, доля проектов, концепция которых предусматривает реализацию таунхаусов, не сокращается. К концу 2009 года она составляет 19% от общего объема предложения и 13% в числе новых поселков.

По количеству домовладений, представленных в рамках одного поселка (Диаграмма 5), преобладают мелкомасштабные проекты до 50 домов/участков – 53%/174 объекта. Доля среднемасштабных проектов – от 50 до150 домовладений – составляет 31,6%/104 поселка.15% рынка занято крупномасштабными коттеджными комплексами. К таким проектам, появившимся на загородном рынке в 2009 году, относятся коттеджный поселок «Турышкино-Петрово» от одноименного ДНП, реализующего в общей сложности 391 объект (коттеджи и участки под индивидуальную застройку), коттеджный комплекс «Гранит»/«Загородное строительство», «КБСтрой», рассчитанный на 862 объекта.

Однако, самым крупным, по-прежнему, является проект «Новая Ижора»/«Балтрос», где планируется реализовать свыше 6 000 домовладений.

Рынок организованных коттеджных поселков «вступил» в кризис в конце 2008 года с завышенными ценами на объекты. К началу 2009 года, когда стало понятно, что срок экспозиции объекта существенно вырос, с рынка ушли инвесторы, вкладывающие деньги в загородную недвижимость с целью получения прибыли после ее перепродажи, цены на недвижимость прекратили рост. В тот же период перестало функционировать и большинство ипотечных программ, что отразилось на финансовых возможностях потенциальных покупателей. Спрос сменил вектор. Так в 2009 году хорошо продавались либо максимально готовые объекты с полным пакетом правоустанавливающих документов, подключенные к коммуникациям, либо инженерно подготовленные земельные участки без подряда, или дачи, находящиеся на расстоянии свыше 60 км Бюджет покупки при этом не должен был превышать 2 – 3 млн. руб.

Здесь важно отметить, что чаша весов в вопросах доверия покупателя застройщику склонялась в сторону тех компаний, которые на момент совершения сделки успели зарекомендовать себя как надежные и стабильные, а также, если на стройплощадках не прекращалось проведение работ.

На конец 2009 года средняя минимальная удельная стоимость 1 кв.м коттеджа с учетом прилегающего земельного участка в зависимости от района области (Диаграмма 6) варьируется от 25 тыс. руб./кв.м в Кингисеппском районе (например, поселок «Речное»/ «ProximaConsult») до 144 тыс. руб./кв.м в Приморском районе СПб, в комплексе «Северный Версаль» / «Конкорд Менеджмент и Консалтинг»).

По сравнению с данными за 2008 год средняя минимальная стоимость 1 кв.м коттеджа заметно снизилась в большинстве районов. Самые значительные колебания отмечаются в южных направлениях: Пушкинский район Санкт-Петербурга (-35%), Гатчинский район (-20,5%); Волосовский район (-26%).

Стоимость таунхаусов в 2009 также претерпела некоторые изменения. Так, наиболее дорогостоящее предложение таунхаусов, по-прежнему, сосредоточено в Приморском районе СПб (от 90,4 тыс. руб./кв.м), например, комплекс «Респект Хаус» / «Инвестиции. Инжиниринг. Строительство» за 116 тыс. руб./кв.м; и в Курортном районе (от 82,5 тыс. руб./кв.м), а наиболее доступные объекты расположены в Гатчинском и Приозерском районах – 32,9 и 37 тыс. руб./кв.м, например, «Приозерск-комфорт» / «Тепло-Сервис» - по цене 37 тыс. руб./кв.м (Диаграмма 7). Наиболее существенное снижение стоимости 1 кв.м таунхауса произошло в Ломоносовском районе (-55%) и Петродворцовом районе СПб (-32%).

Значимой тенденцией минувшего года является вывод на рынок целого ряда проектов с инженерно неподготовленными участками. Коммуникации к участкам застройщик может подвести за отдельную плату (например, проект «MAINILA» / Портал+»).

Минимальная средняя стоимость 1 сотки земли в 2009 году также снизилась в большинстве районов Ленинградской области, например, стоимость во Всеволожском районе изменилась примерно на - 21%. На сегодняшний день,  в поселке «Новое Минулово» / ИСК «Константа» 1 сотка земли стоит 300 тыс. руб., в комплексе «Горы» / «Мечта» - 264 тыс. руб./сот., с учетом подведения инженерных коммуникаций до границ участка. В Курортном («Академические дачи»/ИСК «Грантика» - 368 тыс. руб./сот.) и Гатчинском районах («Бавария»/ «Монолит» - от 90 тыс. руб./сот., таким образом, цены упали вдвое.

Сокращение площадей реализуемых коттеджей, земельных участков, использование менее дорогостоящих строительных материалов – все это позволило застройщикам откорректировать цены на объекты в сторону, привлекательную для потенциальных покупателей. Но цены снижались не открыто, а посредством проведения дисконтных программ, вручения подарков и т.п. Можно сказать, что 2009 год выдался весьма урожайным на всякого рода «специальные акции» от девелоперов.

За прошедший год предложение участков под застройку на рынке организованных коттеджных поселков выросло в 2 раза. Таким образом, выбор участков достаточен – от просто нарезанных земельных наделов без коммуникаций до полностью инженерно подготовленных земельных участков. Цены тоже позволяют выбирать – от 35 до 880 тыс. руб./сот. Покупателю остается определиться с подрядчиком и материалом, из которого планируется возводить дом.

Так, при выборе материалов для строительства дома лидирующие позиции занимает кирпич/монолит - 30% объектов. За ним следует газобетон/пенобетон – 25%. Данные строительные материалы используются, как правило, при возведении домов, предназначенных для постоянного проживания. Тогда как для строительства дач с целью сезонного проживания чаще всего применяется дерево – 24%. Доля панельно-каркасных строений в прошедшем году возросла на 3% по сравнению с 2008 годом и составляет сейчас 21% от общего числа. Панельно-каркасная технология относительно недорогая, ее применение позволяет существенно сэкономить в общей доле затрат на приобретение/ строительство загородного дома. Сочетание цены и качества данного материала дает возможность полагать, что применение этой технологии в перспективе будет набирать все большие обороты.

Подводя итоги развития рынка коттеджных поселков Ленинградской области в 2009 году, следует подчеркнуть основные тенденции, характеризующие данный период:

1. Существенный рост количества земельных участков в общей структуре предложения. В связи с этим возникновение риска возвращения к разноплановой застройке в рамках одного поселка с неопределенным сроком завершения всего объекта.
2. Покупательский спрос сосредоточился либо на максимально готовых объектах, либо на участках с инженерной подготовкой по цене 2-3 млн. руб. за лот. Соответственно, и продажи имели место у тех застройщиков, на объектах которых строительство домов/коммуникаций не останавливалось.
3. Переориентация рынка организованных коттеджных поселков на возможности и потребности потенциального покупателя, которые откорректированы исходя из сокращения общего уровня доходов, отсутствия ипотеки, отсутствия инвестиционных сделок, желания  «растянуть» во времени затраты на приобретение и строительство загородного дома (сначала покупка участка, желательно без подряда, затем строительство дома из доступных по цене строительных материалов).
4. Проведение реконцепции проектов. Массовое проведение дисконтных программ, акций и т.п. Прямое или завуалированное снижение цен в среднем до 30%.
5. Увеличение доли использования недорогих строительных материалов и быстровозводимых конструкций – панельно-каркасные технологии. Сокращение площади предлагаемых домов/участков с целью снизить конечную стоимость домовладения.
6. В связи с увеличением срока экспозиции объекта на рынке более чем в 2 раза сдвинулись и сроки сдачи поселков, поскольку застройщик зачастую напрямую зависит от инвестиций покупателей.
7. Поселки, расположенные в южных районах области, способствуют формированию благоприятной коттеджной застройки, которая в будущем вполне сможет конкурировать с раскрученными северными районами.

Источник: Poselkispb.ru (в материале использованы данные Информационного портала www.poselkispb.ru на конец 2009 года)